【正文】 價（元 /㎡） 最低價（元 /㎡） 均價（元 /㎡） 君臨國際 8500 / 一線江景 7200 二線江景 6800 金色屋頂 120xx 5900 一線江景： 8300 二線江景： 6480 湘江世紀城 6600 3250 一線江景： 6100 二線江景： 5100 三線江景： 42004800 書院觀邸 10108 5160 一線江景： 7050 二線江景 ： 6080 華盛新外灘 8800 4980 一線江景： 8100 二線江景： 7200 三線江景： 6000 大地金墅 7000 6000 一線江景： 6500 二線江景： 6080 長寶 1667 / 5500 一線江景： 6583 二線江景： 6286 南外灘 未開盤 ，待定 預計 7000 濱江金座 未開盤 ，待定 預計 6000 曙光泊岸 預計 08 年底 開盤，價格目前未定 ， 預計 6000 小結： 1) 從各江景盤最低價分析：除湘江世紀城之外，所有項目最低價都基本保持在 5000元 /㎡以上； 2) 從各江景盤最高價分析：最高價都 在 6500 以上，而一線江項目君臨國際、金色屋 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 頂、書院觀邸、華盛新外灘最高價都高于 8000，金色屋頂和書院觀邸最高價突破10000 元 /㎡，但突破萬元單價的項目一般都是樓層高，同時又擁有 360176。 2. 層差價、朝向價格分析 項目 名稱 層差價（元 /㎡） 景觀 朝向差價（元 /㎡） 君臨國際 50100 30500 一房一價 金色屋頂 30100 10020xx 一房一價 湘江世紀城 3080 100020xx 一房一價 書院觀邸 一批 50100 1000 一房一價 華盛新外灘 2030 20020xx 一房一價 大地金墅 30 500 長寶 1667 20 200，帶景觀陽臺 400 南外灘 未開盤 ，待定 未開盤 ，待定 濱江金座 未開盤 ，待定 未開盤 ，待定 曙光泊岸 未開盤，待定 未開盤，待定 小結： 1) 層差價分 析：基本都在 30100 之間，幾乎所有的項目在首層特價單位到第二層加價都在 80100 之間，但 3 層以上層差價基本差距不大，多保持在 3050 之間； 2) 景觀朝向差價分析：由于其獨特的景觀資源，注定其景觀差價比較大，差價在20020xx 元 /㎡之間波動； 3) 從景觀朝向差價可窺其定價原則，江景盤基本都是一房一價，一線江景單位價格最高，二線次之，如此類推。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 3. 各項目價格基本走勢分析 ．濱江金座： 屬于濱江首個寫字型公寓樓，根據綜合評估其均價應在 6500 價位，但由于其開盤時市場低迷，且做為第一期其在價格上會選擇低開高走。 隨著周邊市政配套，及其本身物業(yè)配套完善價格會拉升一個層次，其價格仍有約5001000 元 /㎡浮動空間。 ．書院觀邸： 項目周邊配套已相對成熟，銷售狀況良好，無論銷售面積還是銷售套數(shù)均占 08上半年的前三 甲，其目前均價保持在 7050 元 /平米左右。 走勢預測 ： 10 月份后呈小幅跳漲 200 元以內的走勢。本項目預計 11 月份初開盤，其主要參照依據就是書院觀邸，開盤價格預計在 6500 左右，采取低開高走的價格策略。 ．華盛新外灘： 項目目前 屬于第二期，也是最后一期，產品風格與一期無太大差別，其推廣手段和推廣調性一直延續(xù)了一期“外灘生活概念”和“觀山、臨水”的概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 走勢預測 : 08 年在市場仍然穩(wěn)步緩慢發(fā)展的前提下，不會有大的漲幅，預計價格上升空間為 50100元 /㎡，并極有可能一直維持 6800 元 /㎡左右的均價不變。 此價格同比市場同類型物業(yè)價格高 300 元 /平米，且物業(yè)品質感不強，目前該項目即將進入尾房銷售，因此價格不會有大的調整，甚至部分單元會有所下降。 ．君臨國際： 項目屬于江景房中價格較高的一個項目，其主要價值無非地段和江景，但改項目只能屬于二線江景項目，由于其地段的明顯優(yōu)勢從而彌補了二線江景在山水資源上的不足，但同時也影響了項目居住環(huán)境的價值。預計在目前市場環(huán)境下，該項目不會有太大漲幅，甚至會維持原價不變。 走勢預測： 因此該項目 6580 的價格， 在近期之內不會再漲，同時尾房銷售率不好的話，其可能會打出特價或優(yōu)惠價來吸引客源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 走勢預測： 因些該項目會以 6000 左右價格開盤，漲幅不會明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。君臨國際例外，一方面是由于其地段位于市中心，適合投資，因此定位為投資性物業(yè)，小戶型規(guī)劃較多也在情理之中。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2．暢銷戶型分析 項目名稱 暢銷戶型 原因 君臨國際 一房 項目定位為投資性物業(yè)，小戶型比列大 金色屋頂 140 平米三房 觀景角度好，戶型規(guī)劃合理，市場需求空間大 湘江世紀城 一線江景單元三房、四房、二線江景二房 觀景角度好，價格在一線江景盤中相對偏低，市場需求空間大 .書院觀邸 江景四房 江景資源豐富，戶型大而寬敞，市場需求空間大 華盛新外灘 江景三房、四房 多為一線江景單元，景觀資源豐富，市場需求空間大 大地金墅 160 平米四房 價格在同地段同質產品中相對較低，具備一定升值空間 長寶 1667 帶有景觀陽臺的 江景房 景觀陽臺多 7 個平方米不算面積價格僅貴 200 元 /平米，且能正面觀江 南外灘 / / 濱江金座 / / 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 曙光泊岸 / / 3． 滯銷戶型分析 項目名稱 滯銷戶型 分析 君臨國際 三房 項目定位和周邊配套不太適宜居家 。 湘江世紀城 二線江景單元 （ 四房 ） 江景資源少，但價格相對偏高、且公攤面積大 。 大地金墅