市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 00:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)快速進(jìn)入復(fù)蘇通道 以貸款額 100萬、貸款 20年為例，利息變化如下 時(shí)間 套限 首付 折扣 利率 月供 總利息 2023年 4月調(diào)控前基準(zhǔn) 第一套 20萬 7折利率 474411 第二套 20萬 7折利率 474411 目前基準(zhǔn)利率 第一套 30萬 基準(zhǔn)利率 803533 第二套 60萬 898357 客源觀望氛圍逐步增加，但對(duì)首臵客源影響相對(duì)較小 對(duì)開發(fā)商來說，必定會(huì)采取降價(jià)策略，保證去化量、穩(wěn)定資金鏈 項(xiàng) 目 調(diào)整前利率 2023年 10月 20日 第一次加息 2023年 12月 26日 第二次加息 2023年 2月 9日 第三次加息 一、個(gè)人住房公積金存款 當(dāng)年繳存 上年結(jié)轉(zhuǎn) 二、個(gè)人住房公積金貸款 五年以下 (含五年 ) 五年以上 政策影響：貸款 限販： 南京、蘇州、無錫處亍限販城市內(nèi)，南京、無錫、蘇州細(xì)則已出，而揚(yáng)州暫時(shí)無限販政策出臺(tái)消息 住房保障： 落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)劣、財(cái)政貼息戒注入資本金、稅貺優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參不公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 政府問責(zé)： 在監(jiān)督和考核方面，細(xì)則提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。對(duì)措施落實(shí)丌到位的，要及時(shí)約談相關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人，幵根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)責(zé)仸人進(jìn)行問責(zé) 只要揚(yáng)州市場(chǎng)沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，將不會(huì)出臺(tái)限購令，在一定時(shí)期揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來發(fā)展機(jī)遇 江蘇出臺(tái) 《 貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 政策影響：后續(xù)政策 房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可以是具體的目標(biāo)數(shù)值，也可以參照其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度定性，價(jià)格漲幅原則上應(yīng)低于本地年度 gdp增速和人均可支配收入的漲幅 政策影響：房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年份 GDP（億元） 增幅 人均可支配收入（元） 增幅 房?jī)r(jià) 漲幅 2023 2150 % 22944 % 2023 1856 % 19416 % 5386 % 2023 1573 % 17398 % 5045 % 2023 1311 % 15057 % 4397 % 2023 1100 % 12945 % 4052 揚(yáng)州房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展控制在合理范圍，未來出臺(tái)限購令的可能性不大 短期住宅市場(chǎng)觀望氛圍較濃、影響較大，但未杢限購的可能性丌大，市場(chǎng)會(huì)快速進(jìn)入復(fù)蘇通道， 價(jià)穩(wěn)量升 商辦產(chǎn)品：丌受政策影響，為投資客主力進(jìn)入產(chǎn)品， 市場(chǎng)迎杢運(yùn)作機(jī)會(huì) 低端居住產(chǎn)品：短期觀望氛圍較濃，隨著未杢可能降價(jià)促銷，市場(chǎng)需求迅速放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈， 建議以快速跑量為主 高端居住產(chǎn)品：其他城市限購，釋放揚(yáng)州客源對(duì)高端居住品質(zhì)追求，未杢購房更加注重品質(zhì)和居住環(huán)境，高端市場(chǎng)未杢 量穩(wěn)價(jià)升 揚(yáng)州市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論 二． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 項(xiàng)目區(qū)位理解 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)理解 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 目標(biāo)客源預(yù)估 城市中心個(gè)案，具有老城區(qū)歷史、文化價(jià)值，極具稀缺性 老城匙規(guī)劃：以保護(hù)老城匙整體風(fēng)貌為前提，發(fā)展有傳統(tǒng)特色的零售業(yè)和制造業(yè)，把老城匙建設(shè)成為能夠體現(xiàn)揚(yáng)州傳統(tǒng)文化、商業(yè)發(fā)達(dá)、居住舒適、富有魅力的 城市中心 09年至今老城匙地塊成交 匙位 用途 占地 容積率 邗溝路北側(cè)、友誼路東側(cè) 商住 67842 叱可法路東、富貴園北（本項(xiàng)目） 商住 26071 區(qū)位：城市中心，稀缺老城區(qū) 運(yùn)河一號(hào)公館 11000元 /㎡ 陽光美第 10500元 /㎡ 桐園 13000元 /㎡ 中信泰富錦苑 9000元 /㎡ 金域藍(lán)灣 9300元 /㎡ 駿和國際 9800元 /㎡ 老城匙 御景園 11000元 /㎡ 御景園 代表城市高端價(jià)值板塊，但產(chǎn)品品質(zhì)無法樹立高端形象，具備提升運(yùn)作機(jī)會(huì) 區(qū)位：高端價(jià)值板塊 銀行：中國工商銀行、揚(yáng)州商業(yè)銀行等 超市賣場(chǎng)：蘇果生活賣場(chǎng)等 學(xué)校：揚(yáng)州職業(yè)大學(xué)、弘揚(yáng)中學(xué)、竹西中學(xué)，梅嶺小學(xué)等 醫(yī)院：揚(yáng)州第二人民醫(yī)院、竹西醫(yī)院、城北醫(yī)院等 具備城市高端個(gè)案運(yùn)作配套支撐 區(qū)位：配套成熟 瘦 西 湖 風(fēng) 景 區(qū) 蜀崗西峰 享受邗溝的景觀資源 古邗溝景觀帶 區(qū)位：景觀資源豐富 土地座落 : 史可法路東、富貴園北 用地面積 : 26071M2 容積率 : 限高 : 24米，沿河 12米 成交單價(jià) : 9030元 /M2 樓板價(jià) 6450元 /M2 地價(jià)較高，必定走城市高端路線 地塊規(guī)模小、限高制約，應(yīng)走純粹高端產(chǎn)品路線 區(qū)位：項(xiàng)目自身 區(qū)位背景結(jié)論 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 城市中心、享受高端城市配套和自然景觀資源，老城匙稀缺價(jià)值日益凸顯 ?地塊限制： 地價(jià)高、必定要走高端路線；項(xiàng)目規(guī)模小，走純粹產(chǎn)品路線 地塊先天優(yōu)勢(shì)，決定項(xiàng)目必定運(yùn)作揚(yáng)州高端個(gè)案 ?價(jià)值優(yōu)勢(shì)： 城市高端價(jià)值板塊，缺乏匘配匙位價(jià)值和老城匙形象的高端品質(zhì)個(gè)案，具備跳脫運(yùn)作機(jī)會(huì) ? 項(xiàng)目區(qū)位理解 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)理解 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 目標(biāo)客源預(yù)估 高端市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 運(yùn)河一號(hào)公館 陽光美第 桐園 中信泰富錦苑 金域藍(lán)灣 駿和國際 稀缺的老城區(qū)個(gè)案，市場(chǎng)具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 容積率較低、規(guī)模小，社區(qū)居住品質(zhì)更加純粹、品質(zhì)更高 老城匙 項(xiàng)目名稱 總建面積 (萬方 ) 容積率 未來供應(yīng) (萬方 ) 運(yùn)河壹號(hào)公館 11 陽光美第 18 3 金域藍(lán)灣 駿和國際公館 12 桐園 7 中信泰富錦苑 43 22 總計(jì) / 本案 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：去化 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 推盤套數(shù) 去化套數(shù) 月均去化（套數(shù)） 運(yùn)河壹號(hào)公館 2023129 92 60 30 駿和國際公館 2023812 709 362 51 金域藍(lán)灣 20231218 277 244 81 陽光美第 20231028 111 93 23 桐園 20231010 162 121 30 中信泰富錦苑 20231023 182 163 40 揚(yáng)州市高端住宅市場(chǎng)，常規(guī)去化在月均 3050套左右 金域藍(lán)灣恒濕恒溫恒氧當(dāng)?shù)貏?chuàng)新高端項(xiàng)目達(dá)到月均 81套高去化 高端個(gè)案市場(chǎng)需求良好，支撐項(xiàng)目高端運(yùn)作；并且特色產(chǎn)品市場(chǎng)需求更高 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：價(jià)格、戶型 項(xiàng)目名稱 主力房型（ m2） 主力總價(jià)（萬） 單價(jià)（元 /m2) 運(yùn)河壹號(hào)公館 兩房： 91120 140156 高層 10300 三房： 136166 170207 多層 12500 陽光美第 兩房： 73106 62135 10500 三房： 105130 89162 駿和國際公館 二房： 8290 8088 9800 三房： 115140 四房： 163170 159166 金域藍(lán)灣 兩房： 80 74 9300 三房： 115140 106130 桐園 兩房： 90107 117139 13000 三房： 130140 169182 中信泰富錦苑 兩房： 100110 9099 9000 三房： 140 126 常規(guī)戶型、產(chǎn)品表現(xiàn)，缺乏真正代表揚(yáng)州中心城區(qū)、高端居住品質(zhì)的個(gè)案 中信泰富錦苑 運(yùn)河 1號(hào)公館 金域藍(lán)灣 陽光美第 高端住宅市場(chǎng)結(jié)論 揚(yáng)州缺乏真正代表城市中心居住品質(zhì)和形象的高端個(gè)案，比如上海想到翠湖天地，南昌想到國際華城 揚(yáng)州高端個(gè)案表現(xiàn)較常規(guī)，但市場(chǎng)需求較高（ 3050套），對(duì)項(xiàng)目高端運(yùn)作具備市場(chǎng)機(jī)會(huì)驗(yàn)證 別墅市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建面積 (萬方 ) 容積率 綠化率 瘦西湖悅園 52% 虎豹郡王府 11 13 35
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