【正文】 立面風(fēng)格：干掛石材立面，官邸感覺 ?景觀手法：歐洲古典園林 ?戶型面積： 平層官邸 380420平米 ，圓廳別墅 740平米 ?精 裝 修： 4000元 /平米，德國米勒廚房電器、唯寶衛(wèi)浴潔具、海福樂家具五金、美國 LENNOX雷諾士風(fēng)道式中央空調(diào)、美國畢姆中央吸塵系統(tǒng)等 平層官邸售價達到 15002023萬元的頂級聯(lián)排別墅價格 創(chuàng)新型產(chǎn)品：上海金地天御 項目概況 ?項目地址：上海徐涇鎮(zhèn) ?占地面積： 92023平米 ?建筑面積： 100374平米 ?容 積 率： 約 ?物業(yè)形態(tài)：多層小高層 ?立面風(fēng)格：官邸建筑、石材干掛立面體現(xiàn)尊貴質(zhì)感 ?景觀手法：新古典裝飾主義景觀 ?戶型面積： 180300 ㎡ 中大戶型為主 ?精 裝 修：中宅 30004000元 /平方米，大宅 6000元 /平方米裝修標準 隨著金地天境、金地天御、閔行星河灣等樓盤推出，上海的豪宅供應(yīng)跳脫原有的區(qū)域概念 ? 項目區(qū)位：城西陽澄湖別墅區(qū) ? 立面風(fēng)格： ARTDECO風(fēng)格，仿石涂料 ? 景觀表現(xiàn)：大型組團景觀、中央水景 ? 主力戶型： 220480㎡ 、大平層戶型 ? 戶型表現(xiàn)： 、全套房設(shè)計 區(qū)別前期高端個案產(chǎn)品形象，達到周邊經(jīng)濟型別墅價格 創(chuàng)新型產(chǎn)品：昆山華府莊園 產(chǎn)品發(fā)展結(jié)論 這類產(chǎn)品（大平層）代表了城市新一類的豪宅發(fā)展方向 總價或單價相當于同區(qū)域經(jīng)濟型別墅，但在立面、戶型舒適度、會所服務(wù)、景觀等高于經(jīng)濟型別墅 通過全新的大平層的產(chǎn)品形象，必將樹立揚州城市中心高端市場發(fā)展、樹立新的高端居住理念 容積率 建筑形態(tài) 戶型面積 項目核心競爭力 綠城御園 平層官邸 3層 圓廳別墅 2層 平層官邸 380420平米 圓廳別墅 740平米 官邸建筑和歐洲古典園林景觀 金地徐涇 13層 180300 ㎡ 官邸建筑和豪宅裝修 杭州九樹 5層 平均 400 ㎡ 頂級設(shè)計師 360度圍廊建筑 華府莊園 / 7層 220480 ㎡ 平層別墅戶型、 與別墅產(chǎn)品比： ?相比別墅產(chǎn)品，客源更看中項目特色的大平層居住功能空間帶來的便捷以及豪華度 ?相比別墅產(chǎn)品，客源更加看中的是項目作為社區(qū)的鄰里氛圍，更加注重圈層以及社交的方便性 ?相比別墅產(chǎn)品，客源更看中項目立面、景觀、戶型、大堂等居住品質(zhì) 與公寓產(chǎn)品比： ?相比高端公寓產(chǎn)品，客源更看重項目低密度的生活（ 7層以內(nèi)） ?相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重項目生態(tài)區(qū)位環(huán)境 ?相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重大平層居住功能空間帶來的頂級居住品質(zhì)（全套房、大層高） 大平層產(chǎn)品競爭力 樹立城市中心全新的居住品質(zhì)和價值形象的 揚州首席平層官邸 項目市場定位 ? 項目區(qū)位理解 ? 項目市場理解 ? 項目市場定位 ? 目標客源預(yù)估 項目定位城市高端個案，必定輻射全市高端客源 1. 客源分布 2. 客源特征 3. 客源基礎(chǔ) 他們是誰？有多少？ 客源分布：大揚州客源分布版圖 下屬縣市 邗江區(qū) 中心城區(qū) 中心城區(qū) 邗江區(qū) 高郵市 江都市儀征市寶應(yīng)縣 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 比例 紡織相關(guān) 515 % 制造業(yè)相關(guān) 909 % 化工相關(guān) 1214 % 其它 385 % 總計 3023 100% 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 比例 維揚區(qū) 163 % 廣陵區(qū) 182 % 開發(fā)區(qū) 132 % 邗江區(qū) 562 % 儀征市 407 % 江都市 712 % 高郵市 514 % 寶應(yīng)縣 351 % 總計 3023 100% 揚州市主要產(chǎn)業(yè)為現(xiàn)代制造業(yè)、化工和紡織相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占總體企業(yè)比例 9成左右 主要分布于邗江區(qū)、儀征市、江都市和高郵市 職業(yè) 客源基礎(chǔ) 高端私營業(yè)主 3023組 普通私營業(yè)主 32023組 個體工商戶 110000組 公務(wù)員、事業(yè)單位 20230組 目標客戶 48647組 ? 購房特征 －－ 基數(shù)較大，高端客源對項目的高端定位運作具備支撐基礎(chǔ) ? 高端私營業(yè)主 －－多次重復(fù)臵業(yè)及投資 ? 普通私營業(yè)主 －－改善型臵業(yè) ? 高端人士 －－高級個體工商戶、公務(wù)員剛需及初改 高端私營業(yè)主（規(guī)模以上企業(yè)）： 477人，平均年收入 40萬以上 普通私營業(yè)主： 11000人，平均年收入 40萬以下 個體工商戶： 37400人，年收入 715萬左右 公務(wù)員、事業(yè)單位： 11200人，年收入 56萬 普通企業(yè)從業(yè)人員：年收入 2萬左右 目標客戶 客源基礎(chǔ)：城市中心區(qū)域客源描述 揚州市中心城區(qū)包括維揚區(qū)、廣陵區(qū)及開發(fā)區(qū)，維揚區(qū)主要優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為機械電子、裝備制造、太陽能光伏、新材料、優(yōu)質(zhì)輕工、物流、旅游、農(nóng)業(yè)等；廣陵區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要為食品加工、物流倉儲、信息、機械制造等；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集中于電子信息， LED，汽車裝備和物流領(lǐng)域， 私營經(jīng)濟為主； 客源基礎(chǔ)：揚州市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè) 維揚區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 維揚區(qū) 廣陵區(qū) 開發(fā)區(qū) 商貿(mào)物流園 廣陵新城 廣陵產(chǎn)業(yè)園 食品工業(yè)園 廣陵區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 現(xiàn)代制造業(yè)占主體，其次食品、物流為補充 其中規(guī)模以上企業(yè)數(shù)為 447家，小型私營 3700多家 客源基礎(chǔ)：中心城區(qū)容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè) 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值 (萬元） 規(guī)模以上 私企數(shù) 利潤 （萬元） 小型私營企 業(yè) 龍頭企業(yè) 維揚區(qū) 機電裝備業(yè)、電工電器業(yè)、電子信息及新材料業(yè)、輕工、輕紡業(yè)、汽車貿(mào)易及物流業(yè)、高端地產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)制造業(yè) 163 1591842 98 1639 37 江蘇華電揚州發(fā)電有限公司、江蘇江揚電纜有限公司 廣陵區(qū) 汽車及零部件、食品、 高端紡織產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 182 1960363 94 91473 818 亞星汽車集團、江蘇親親集團、江蘇通裕紡織集團 開發(fā)區(qū) 電子信息， LED，汽車裝備和物流 制造業(yè) 132 4253237 55 436337 2868 揚農(nóng)化工集團 合計 / / 477 7805442 247 526171 3723 / 私營業(yè)主： 個體工商戶： ? 客戶屬性：本地制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)，年齡 3550歲， 頂級私營業(yè)主 ，揚州制造行業(yè)的知名人物以及其它行業(yè)領(lǐng)袖、公眾人物，平均 年收入 40萬以上 ， 另一方面為普通私營業(yè)主 ，消費能力略低， 年收入 40萬以下 ? 購房訴求：注重口碑圈層，對稀缺資源占有欲強、購臵物業(yè)體現(xiàn)其社會身份和地位 ? 客戶屬性： 個體經(jīng)商戶為主 ，學(xué)歷偏低，年齡 30－ 45歲為主 ? 購房訴求：文化程度低決定了消費需求喜歡炫富、好面子、購臵物業(yè)喜歡扎堆，對總價有要求 公務(wù)員、事業(yè)單位： ? 就近辦公，除了行政事業(yè)單位高層管理者外，既考慮品質(zhì)也關(guān)注性價比 客源基礎(chǔ)：城市中心區(qū)域客戶特征 客源基礎(chǔ)：邗江區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 邗江區(qū)面積 757平方公里，人口 50萬，是揚州經(jīng)濟實力最強、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€區(qū)，產(chǎn)業(yè)特色是以現(xiàn)代制造業(yè)為主的私營經(jīng)濟體 北洲工業(yè)園 杭集工業(yè)園 邗江工業(yè)園 北山工業(yè)集中區(qū) 區(qū)工業(yè)園： 機械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和 先進制造業(yè)，成為金屬板材加工設(shè)備金屬制成品為主的制造業(yè)的主要集聚區(qū) 杭集工業(yè)園： 日化、新型包裝材料產(chǎn)業(yè) 北洲工業(yè)園： 紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構(gòu)件、醫(yī)械、電器 北山片區(qū)： 汽車及發(fā)動機零部件、機械鈑金、化工設(shè)備制造、旅游用品、農(nóng)副業(yè)、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋 邗江區(qū)集中了揚州市許多著名的私營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導(dǎo)；規(guī)模企業(yè) 562家 客源基礎(chǔ)：邗江區(qū)容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值(萬元） 規(guī)模以上 私企數(shù) 利潤 （萬元） 龍頭企業(yè) 邗江區(qū) 金屬板材加工設(shè)