【正文】 揚區(qū)主要優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為機械電子、裝備制造、太陽能光伏、新材料、優(yōu)質輕工、物流、旅游、農(nóng)業(yè)等；廣陵區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要為食品加工、物流倉儲、信息、機械制造等；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集中于電子信息， LED，汽車裝備和物流領域， 私營經(jīng)濟為主； 客源基礎：揚州市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè) 維揚區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 維揚區(qū) 廣陵區(qū) 開發(fā)區(qū) 商貿物流園 廣陵新城 廣陵產(chǎn)業(yè)園 食品工業(yè)園 廣陵區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 現(xiàn)代制造業(yè)占主體，其次食品、物流為補充 其中規(guī)模以上企業(yè)數(shù)為 447家，小型私營 3700多家 客源基礎：中心城區(qū)容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導產(chǎn) 業(yè) 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值 (萬元） 規(guī)模以上 私企數(shù) 利潤 （萬元） 小型私營企 業(yè) 龍頭企業(yè) 維揚區(qū) 機電裝備業(yè)、電工電器業(yè)、電子信息及新材料業(yè)、輕工、輕紡業(yè)、汽車貿易及物流業(yè)、高端地產(chǎn)業(yè) 高新技術制造業(yè) 163 1591842 98 1639 37 江蘇華電揚州發(fā)電有限公司、江蘇江揚電纜有限公司 廣陵區(qū) 汽車及零部件、食品、 高端紡織產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 182 1960363 94 91473 818 亞星汽車集團、江蘇親親集團、江蘇通裕紡織集團 開發(fā)區(qū) 電子信息， LED，汽車裝備和物流 制造業(yè) 132 4253237 55 436337 2868 揚農(nóng)化工集團 合計 / / 477 7805442 247 526171 3723 / 私營業(yè)主： 個體工商戶： ? 客戶屬性：本地制造相關產(chǎn)業(yè)，年齡 3550歲， 頂級私營業(yè)主 ，揚州制造行業(yè)的知名人物以及其它行業(yè)領袖、公眾人物，平均 年收入 40萬以上 ， 另一方面為普通私營業(yè)主 ，消費能力略低， 年收入 40萬以下 ? 購房訴求：注重口碑圈層，對稀缺資源占有欲強、購臵物業(yè)體現(xiàn)其社會身份和地位 ? 客戶屬性： 個體經(jīng)商戶為主 ，學歷偏低，年齡 30－ 45歲為主 ? 購房訴求：文化程度低決定了消費需求喜歡炫富、好面子、購臵物業(yè)喜歡扎堆，對總價有要求 公務員、事業(yè)單位： ? 就近辦公，除了行政事業(yè)單位高層管理者外，既考慮品質也關注性價比 客源基礎：城市中心區(qū)域客戶特征 客源基礎：邗江區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 邗江區(qū)面積 757平方公里，人口 50萬，是揚州經(jīng)濟實力最強、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€區(qū)，產(chǎn)業(yè)特色是以現(xiàn)代制造業(yè)為主的私營經(jīng)濟體 北洲工業(yè)園 杭集工業(yè)園 邗江工業(yè)園 北山工業(yè)集中區(qū) 區(qū)工業(yè)園： 機械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術產(chǎn)業(yè)和 先進制造業(yè)，成為金屬板材加工設備金屬制成品為主的制造業(yè)的主要集聚區(qū) 杭集工業(yè)園： 日化、新型包裝材料產(chǎn)業(yè) 北洲工業(yè)園： 紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構件、醫(yī)械、電器 北山片區(qū)： 汽車及發(fā)動機零部件、機械鈑金、化工設備制造、旅游用品、農(nóng)副業(yè)、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋 邗江區(qū)集中了揚州市許多著名的私營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導；規(guī)模企業(yè) 562家 客源基礎：邗江區(qū)容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導產(chǎn)業(yè) 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值(萬元） 規(guī)模以上 私企數(shù) 利潤 （萬元） 龍頭企業(yè) 邗江區(qū) 金屬板材加工設備、生物醫(yī)藥、服裝產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 562 6901084 419 362670 江蘇三笑集團、江蘇虎豹集團、江蘇瓊花集團、江蘇牧羊集團、江蘇揚力集團 ? 區(qū)域印象：市中心，老城區(qū)，稀缺土地，具有保值和升值的潛力 ? 購房偏好：注重區(qū)域成熟度和便捷性，看中稀缺和核心位臵，滿足體現(xiàn)身份，面子及投資收藏的功能 私營業(yè)主： 個體工商戶： ? 區(qū)域印象：市中心配套齊全，居住價值高，供應量有限 ? 購房偏好：看中產(chǎn)品品質和圈層特性，更加注重對產(chǎn)品自身品質追求 公務員、事業(yè)單位： ? 除了行政事業(yè)單位高層管理者外，需求量不多，與項目區(qū)位關聯(lián)度較低 客源訪談：邗江區(qū)客源特征 區(qū)域 產(chǎn)業(yè) 核心產(chǎn)業(yè) 儀征市 石油化工、精細化工、石化物流 產(chǎn)業(yè) 化工 高郵市 服裝、紡織、箱包、制鞋、農(nóng)業(yè) 紡織相關 江都市 機械冶金、汽車及零部件、船舶、 精細化工產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 寶應縣 有機農(nóng)業(yè)、畜禽養(yǎng)殖 農(nóng)業(yè) 客源基礎：下屬縣市產(chǎn)業(yè)分布 高郵市 江都市儀征市寶應縣下屬縣市中儀征和江都的綜合實力較強，主導產(chǎn)業(yè)為化工和制造業(yè)；高郵和寶應主導產(chǎn)業(yè)是紡織和農(nóng)業(yè)，客源層次低于儀征和江都 本案區(qū)域與下屬縣市產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度低，輻射有限 客源基礎：下屬縣市容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導產(chǎn)業(yè) 規(guī)模以上企 業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值 (萬元 ) 規(guī)模以上私 企數(shù) 利潤 （萬元） 龍頭企業(yè) 儀征市 石油化工、精細化工、石化物流產(chǎn)業(yè) 化工 351 5304345 252 25120 江蘇優(yōu)士化學有 限公司 江都市 機械冶金、汽車及零部件、船舶、精細化工產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 712 8640556 525 371834 江蘇英泰集團 高郵市 服裝、紡織、箱包、制鞋、農(nóng)業(yè) 紡織相關 514 3451016 366 94199 江蘇波司登制衣 有限公司 寶應縣 有機農(nóng)業(yè)、畜禽 養(yǎng)殖 農(nóng)業(yè) 351 3073159 235 90291 寶勝集團 合計 1928 20469076 1378 531204 ? 區(qū)域印象：市中心區(qū)域，唯一規(guī)劃中的舊城區(qū)，資源稀缺，保值升值潛力大 ? 購房偏好：自身有多套物業(yè)，購房對面積和價格考慮因素較小，更看中物業(yè)稀缺性、高端品質體現(xiàn)身份、面子需求 ? 看中市中心和老城區(qū)價值，具有收藏、保值、身份需求，比例有限 私營業(yè)主： 個體工商戶： ? 區(qū)域印象：距離遠，除了出行需要，一般不去舊城區(qū) ? 購房偏好：購房還是具有地緣性，或者考慮學區(qū)房；收入不高，不會考慮外區(qū)投資性房產(chǎn)，項目購買比例相對不大 客源訪談：揚州下屬縣市客戶訪談 職業(yè) 客源基礎 年收入 整盤比例構 成 主力區(qū)域 主力客 源 高端私營業(yè)主 3023組 40萬以上 50％ 市區(qū)、邗江、儀征、 江都 604組 普通私營業(yè)主 32023組 40萬以內 30％ 市區(qū)、邗江、儀征、 江都 16000組 個體工商戶 110000組 715萬 15％ 市區(qū)、邗江 22023組 公務員、事業(yè)單位 20230組 56萬 5％ 市區(qū) 2023組 按職業(yè) 按區(qū)域 區(qū)域 整盤比例構成 中心區(qū)域 75％ 邗江區(qū) 20％ 下屬縣市 5％ 客源基礎：大揚州客戶特征總結 高端客源數(shù)量充足，支撐項目高端定位和運作 三． 項目價格建議 陽光水岸花園 9900元 /㎡ 御景園 11000元 /㎡ 價格建議：周邊住宅 御景園 陽光水岸花園 周邊住宅價格在 990011000元平臺，產(chǎn)品形象具備提升空間 價格建議：別墅價格 項目名稱 主力房型（ m2） 主力總價（萬） 單價（元 /m2) 瘦西湖悅園 疊： 260360 338468 13000 虎豹郡王府 疊： 156183 190284 1220015800 聯(lián)： 200275 336462 16800 林溪山莊 疊： 175180 192198 11000 聯(lián)： 238247 309345 1300014000 運河印象 聯(lián)： 405515 600772 15000 聯(lián)疊類經(jīng)濟型別墅主力價格在 1202315000元 /㎡ 項目價格建議 ?板塊住宅價格 990011000元 /㎡ ，項目具備站在目前市場平臺運作機會 ?板塊住宅產(chǎn)品品質較低，通過后期我司產(chǎn)品建議，具備價值提升空間 ?城市經(jīng)濟別墅價格 1202315000元 /㎡ ，通過大平層產(chǎn)品定位運作，具備運作至經(jīng)濟型別墅價格平臺競爭機會 ?并且 結合我司企劃包裝和業(yè)務執(zhí)行能力，我司認為項目能夠實現(xiàn)的合理價格為： 大平層： 1202313000元 /㎡ （毛坯）