【正文】 處一定邀請專業(yè)的公司設(shè)計，營銷團隊一定要具有充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗。營銷推廣策略建議因本案項目基本要素（施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃等）還未成立，各元素有待進一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時應(yīng)市場的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項非常系統(tǒng)的工程。因此在此只列出整個項目廣告策略的一個總體概要，待雙方進一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強，并標明時間節(jié)點的全案或項目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達到最佳狀態(tài)，以藉此帶動銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴大項目知名度與美譽度。（1） 人員推廣a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。c、針對有關(guān)目標機構(gòu)，主動上門進行業(yè)務(wù)洽談。（2） 廣告推廣a、 廣告方案制定原則有效控制宣傳的推進節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注——了解——認可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項目文化特色強勢賣點。b、我們的目的通過對本案項目的整體推廣，在節(jié)約資源與費用的基礎(chǔ)上，我們力求達到以下幾點目的：更進一步擴大企業(yè)知名度、美譽度，奠定項目品牌形象；將健康居住概念引向縱深，使其成為項目的金字招牌；將運動與健康有機結(jié)合，制造概念、深入人心，全面推進雙城市住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為雙城住宅社區(qū)的一個新的分水嶺；通過有效的資源利用與組合，強勢促進銷售，在既定的時間完成或超額完成項目回款目標；將本案項目包裝成開發(fā)商的經(jīng)典、精尖力作，擴大開發(fā)商的品牌影響力。C、推廣概要介紹第一階段：造勢階段（時間待定）1）、整體社區(qū)模式大揭密；組織當?shù)囟嗉颐襟w進行廣告推廣，在媒體中形成健康居住的概念。通過媒體的介紹，將這個概念推向市民，形成關(guān)注和議論的熱點。2）、雙城市健康居住概念研討會；擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及整體社區(qū)模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。所以，活動將邀請政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對健康居住概念進行研討。3）、隆重推出本案項目，——健康居住的標本大盤樣板間同時開放，歡迎游客參觀，其他DM直投宣傳、戶外廣告跟進；4）、開展論壇邀請國家知名健康專家、地產(chǎn)開發(fā)商開論壇，共同研究與探討健康居住與“運動運動”的概念。使健康居住的理念深入人心，并在社會各界引起轟動效應(yīng)與關(guān)注。第二階段推動階段（時間待定）主要活動內(nèi)容：1）、多媒體廣告大展示通過報紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報道，轟轟烈烈地正式拉開活動的序幕。以健康居住”在當?shù)孛襟w上展開梯次宣傳，分階段報道專題討論、老總訪談、專家研討等活動，聚焦購房者的視點，引起樓市的最新熱點。
廣告發(fā)布內(nèi)容概要：A、 “健康白皮書”介紹運動與健康的關(guān)系…B、 “幸福進化論”競爭的激烈，使得我們整天忙碌于工作，使我們不懂得享受生活，感受幸福，使我們沒有了更多的時間常回家看看，但是我們的父母卻獨自在家哀嘆，沒有兒女的照顧。本案項目為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺幸?！谌A段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售階段（時間待定） 推廣形式與內(nèi)容：1）總經(jīng)理采訪2）DM跟蹤社區(qū)工程進度3）電視跟蹤社區(qū)活動4）海報A、卓別林（照片）有他你不寂寞小區(qū)文化生活豐富，會館，閉路電視……B、布 什（照片）有他你更安全社區(qū)配套齊備，防盜門、監(jiān)測系統(tǒng)……C、白求恩（照片）有他你會健康社區(qū)內(nèi)有提供你健康的一切設(shè)施，有健康娛樂場所，健身器材，還有……D、雷 鋒（照片）有他你更舒適社區(qū)物業(yè)管理完善，為你提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)……（3）媒體選擇分析及媒體組合a 、報紙廣告b、 戶外路牌燈箱廣告c、 樓書、宣傳單、戶型圖等平面印刷品d、 工地圍墻（4）公關(guān)活動主要活動時間及活動內(nèi)容安排：A、元旦—親情牽手節(jié)活動內(nèi)容：請已購房的業(yè)主或意向客戶，分成青年組、中年組、老年組，舉辦友誼比賽，分發(fā)禮品，祝大家新年快樂！B、五四青年節(jié)：陽光之城活動內(nèi)容：與共青團市委、當?shù)仉娨暸_聯(lián)合舉辦首屆“XXX”杯青年才藝表演大賽，獲獎?wù)呖蓛?yōu)惠購買本案項目住房。c、八月十五中秋節(jié)：團圓活動內(nèi)容：在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動。邀請幾位在外地工作或求學(xué)的雙城人在其親人不知道的情況，到晚會現(xiàn)場，烘托感情摯深，親情呵護與溫暖。利用親情的力量感染每一位在場的觀眾。D、九九重陽節(jié)： 重陽節(jié)之圓夢活動內(nèi)容：為表示對老人的關(guān)愛，舉辦當天，請業(yè)主或意向客戶到售樓中心現(xiàn)場看房，專車接送，并向每一位到場的老人贈送禮品；（5）價格策略建議價格高開高走，針對市場現(xiàn)狀，和項目本質(zhì)，率先推出相對較高的起價，吸引客群眼球，占領(lǐng)市場主動性，以高價位鎖定、搶占較有誠意客群。定位二：物業(yè)類型建議我司建議本項目：以高檔花園洋房物業(yè)為主，多層、復(fù)式為副輔，其比例為花園洋房65%，多層占8%，復(fù)式占27%。 建筑風(fēng)格及建筑形式建議小區(qū)封閉圍欄以歐式中空雕花赭紅色鐵欄為主，輔以花草點綴。設(shè)計清泉流水、假山、卵石步道與水榭亭臺、歐式雕塑小品、景觀花壇、兒童天地。背景音樂以歐式薩克司或鋼琴曲為主題，突出休閑風(fēng)格與藝術(shù)氣息，有可能則將室外綠地轉(zhuǎn)化為可直觀感受的個人綠地“后花園”，劃出一塊區(qū)域，讓住戶在每人的“苗圃”上自由栽種盡享閑情雅性，既美化環(huán)境又滿足住戶。 凸窗景觀建筑細部建議216。 承重空心磚外加EPS墻體技術(shù)，比普通外墻減少了2/5的厚度，提高了房屋實得率，更保溫節(jié)能50%；216。 采用先進的分戶地熱采暖方式，可自行調(diào)節(jié)取暖時間和溫度采用鋁塑復(fù)合管杜絕了結(jié)垢，216。 水、電、氣三表出戶系統(tǒng)及應(yīng)用IC卡收費系統(tǒng)，園區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)等216。 單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；216。 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)，刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；配套商務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、安全系統(tǒng)、小區(qū)智能化系統(tǒng)?？Х炔杷嚲瓢蓮d、健身房、壁球室、閱覽室、第二教育教室、棋藝室、琴室、音樂室、交誼廳、英語教室、網(wǎng)吧、室內(nèi)高爾夫或迷你高爾夫、社區(qū)主題沙龍等。戶型、面積1）、因考慮有子女與父母同住的愿望，戶型設(shè)計應(yīng)該在100—140平米之間，突出戶型設(shè)計的功能。2）、因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。3）、為做到互相照顧，而又互不干擾，可以設(shè)置親情套餐，分為樓上、樓下居，左右對門居等多種形式
100平方米以下：8%100—120平方米：37%120—140平方米：45%140平方米以上：10%付款方式建議選擇按揭和一次性付款方式價格根據(jù)周邊同類項目價格比較及，項目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項目品質(zhì)等系列因素。項目價格初步建議：2250元/平方米物業(yè)管理216。 物業(yè)管理，在上面調(diào)查表中，關(guān)注比例很大，所以建議開發(fā)商組建和聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司。同時應(yīng)行三表IC卡繳費。216。 保安定點巡邏和沿圍欄巡邏及打卡。216。 代訂各種票務(wù)、房屋清潔整理、鐘點工，代繳各項費用、代客留言傳話、代客送洗衣服、洗車、代收郵寄包裹、代看代接送小孩、代為照管花園和花匠服務(wù)。 216。 全年全面保健，建立專業(yè)的健康檔案。售樓處216。 造型大膽，風(fēng)格獨特，有強烈的異域風(fēng)情。216。 營銷中心正中央可設(shè)一小型旋轉(zhuǎn)舞臺，可放白色三角鋼琴，開盤，節(jié)假日可設(shè)電聲小提琴表演?？煞譃榻哟齾^(qū)、展示區(qū)和休閑觀景區(qū)，可設(shè)園林音樂咖啡茶座、和生活畫廊。216。 主題概念特色：異域風(fēng)情特色元素的運用，音樂、咖啡、紅酒、繪畫、雕塑、書籍、香水，都將成為我們的形象載體。216。 現(xiàn)代歐式風(fēng)情館（攝影展、藝術(shù)沙龍）216。 放映區(qū)投影（形象廣告、專題篇、3D片）216。 模型區(qū)、燈光模型216。 室內(nèi)水池、咖啡座216。 燈光工程售樓處營銷推廣策略建議我們希望將本案的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。以輕松的姿態(tài)對抗目前雙城市流于泛濫的賣點營銷。我們強調(diào)，住宅項目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價格。我們堅持靈性與理性之美兼容并蓄的廣告推廣才能深入人心。異域風(fēng)情結(jié)合歐洲生活方式的主題文脈通過統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計，產(chǎn)品設(shè)計，現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等項目的方方面面。第一點：媒體的有效運用 針對目標客戶，逐步將不同主題的推進，強化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項目相關(guān)信息。第二點：促銷，實效傳播的緊密跟進重視SP策略的短程激勵，利益引誘，分階段推出銷售利益點。以歐洲生活為藍本，在雙城新中心再造一個屬于自己的夢 創(chuàng)造? 一種很有格調(diào)的物質(zhì)生活? 一種有美學(xué)意味的棲居方式? 一個高尚人文的居住氛圍? 一個可以陶醉70年的生活夢想第八章 銷售分析定位一普通多層：銷售分析經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積：25000平方米總建筑面積：44424平方米（其中住宅41400平米、商鋪2040平米、車庫984平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價：1650元/平商服銷售單價：3000元/平車庫銷售單價：2500元/平住宅銷售金額：1650*41400= 6831萬元商服銷售金額：3000*2040= 612萬元車庫銷售金額：2500*984= 246萬元總銷售金額：6831+612+246=7468萬元。銷售周期及銷售率準備期08年1月—08年4月認購期08年5月—08年6月 15%開盤期08年7月—08年8月 40%持銷期08年9月—08年11月 65%調(diào)整期08年12月——09年3月 78%清盤期09年4月——09年6月 95%銷售前瞻：因定位為社會所接受的大眾型產(chǎn)品，目標客戶群較為廣泛，此點而言銷售風(fēng)險較小，但同時要面臨08年其他項目的分流，因此競爭壓力會明顯放大。定位二花園洋房：銷售分析經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積：25000平方米總建筑面積：32800平方米（其中住宅3萬平米、商鋪2千平米、車庫800平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價：2250元/平商服銷售單價：3200元/平車庫銷售單價：2800元/平住宅銷售金額：2250*30000=6750萬元商服銷售金額：3200*2000=640萬元車庫銷售金額：2600*800=208萬元總銷售金額：6750+640+208=7598萬元。銷售周期及銷售率準備期08年1月—08年4月認購期08年5月—08年6月 10%開盤期08年7月—08年8月 35%持銷期08年9月—08年11月 70%調(diào)整期08年12月——09年3月 80%清盤期09年4月——09年5月 95%銷售前瞻如采用高端定位，如資金允許建議采用現(xiàn)房發(fā)售的銷售策略，可最大限度的保證銷售利潤，同時可凝聚企業(yè)口碑，并使有效銷售期更為充分。雖然定位二較之定位一總利潤會有一定削減，但就面對08年的市場需求和競爭態(tài)勢而言，定位二的高端路線和市場稀缺性更加明顯，也較容易規(guī)避與溫州商團開發(fā)的項目進行正面競爭，此層面而言市場風(fēng)險相對較小。結(jié)語我司在進行市場調(diào)研、企劃醞釀、報告推敲以至最后報告的形成，凝結(jié)了本案策劃小組每一個工作人員的心血與智慧。在此對開發(fā)商的信任以及工作組成員的努力表示感謝！本案的成功是開發(fā)商的期望，更是我們司為之奮斗的目標所在，我們共同期待著，這個美麗故事的上演。一個原創(chuàng)性的理念，經(jīng)過我們的孵化和催生，成長為一個產(chǎn)品殊為不易，融化在開發(fā)行為中，成為一個團隊的追求更是艱難，通過一系列的挑戰(zhàn)和成功最終上升為一種事業(yè)，更是奇跡！而這正是本案項目要走的道路。雖然對于這份報告我們工作組的每一位成員都盡了努力，但因時間有限，報告還不盡完美，但也許這就是事物的本愿：缺憾也是一種美……2007年12月18日74 / 74