【正文】 在此對開發(fā)商的信任以及工作組成員的努力表示感謝！本案的成功是開發(fā)商的期望，更是我們司為之奮斗的目標(biāo)所在，我們共同期待著，這個(gè)美麗故事的上演。定位二花園洋房：銷售分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：25000平方米總建筑面積：32800平方米（其中住宅3萬平米、商鋪2千平米、車庫800平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價(jià)：2250元/平商服銷售單價(jià)：3200元/平車庫銷售單價(jià)：2800元/平住宅銷售金額：2250*30000=6750萬元商服銷售金額：3200*2000=640萬元車庫銷售金額：2600*800=208萬元總銷售金額：6750+640+208=7598萬元。第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)用 針對目標(biāo)客戶，逐步將不同主題的推進(jìn)，強(qiáng)化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息。以輕松的姿態(tài)對抗目前雙城市流于泛濫的賣點(diǎn)營銷。 放映區(qū)投影（形象廣告、專題篇、3D片）216。216。 造型大膽，風(fēng)格獨(dú)特，有強(qiáng)烈的異域風(fēng)情。 代訂各種票務(wù)、房屋清潔整理、鐘點(diǎn)工，代繳各項(xiàng)費(fèi)用、代客留言傳話、代客送洗衣服、洗車、代收郵寄包裹、代看代接送小孩、代為照管花園和花匠服務(wù)。同時(shí)應(yīng)行三表IC卡繳費(fèi)。2）、因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計(jì)不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。 單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；216。 凸窗景觀建筑細(xì)部建議216。定位二：物業(yè)類型建議我司建議本項(xiàng)目：以高檔花園洋房物業(yè)為主，多層、復(fù)式為副輔，其比例為花園洋房65%，多層占8%，復(fù)式占27%。c、八月十五中秋節(jié)：團(tuán)圓活動內(nèi)容：在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動。第二階段推動階段（時(shí)間待定）主要活動內(nèi)容：1）、多媒體廣告大展示通過報(bào)紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報(bào)道，轟轟烈烈地正式拉開活動的序幕。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及整體社區(qū)模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。b、我們的目的通過對本案項(xiàng)目的整體推廣，在節(jié)約資源與費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點(diǎn)目的：更進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)知名度、美譽(yù)度，奠定項(xiàng)目品牌形象；將健康居住概念引向縱深，使其成為項(xiàng)目的金字招牌；將運(yùn)動與健康有機(jī)結(jié)合，制造概念、深入人心，全面推進(jìn)雙城市住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為雙城住宅社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺；通過有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢促進(jìn)銷售，在既定的時(shí)間完成或超額完成項(xiàng)目回款目標(biāo)；將本案項(xiàng)目包裝成開發(fā)商的經(jīng)典、精尖力作，擴(kuò)大開發(fā)商的品牌影響力。（1） 人員推廣a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊(duì)伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。售樓處一個(gè)好的售樓處形象，不僅能表現(xiàn)開發(fā)商的企業(yè)實(shí)力與形象還能提升項(xiàng)目整體檔次，而售樓處內(nèi)有一個(gè)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，在彰顯開發(fā)商專業(yè)的同時(shí)，也會有效的抓住潛在客群，大大增加項(xiàng)目的成比例，作到項(xiàng)目利益最大化。3）、應(yīng)在戶型整體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，考慮書房、電腦房、大陽臺等其它與年輕個(gè)性有關(guān)的實(shí)用特征。216。216。這也可作為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 7）、籃球場、市內(nèi)、外運(yùn)動健身場地等配套依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：216。 4）、每個(gè)住宅組團(tuán)按日照間距進(jìn)行組合，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團(tuán)綠化空間。 2）、人車分流，次周邊式機(jī)動車道路與內(nèi)環(huán)式的非機(jī)動車步行道路結(jié)合成真正的人流，小區(qū)中避免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危險(xiǎn)為居民創(chuàng)造出一個(gè)寧靜、安全的空間。要使陽光充足，活力四射。 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對購房各類因素重要性一項(xiàng)中，對建筑質(zhì)量的重視程度非常高，可見做好此項(xiàng)的重要性，我司建議，可聘請知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造雙城市地標(biāo)項(xiàng)目。 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；216。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建議以5米左右的大開間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當(dāng)加大層高，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點(diǎn)的對外服務(wù)做好準(zhǔn)備；216。 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位雙城成功人士聚居的社區(qū)城市的新中心雙城未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟伍_發(fā)商的鼎力之作國際化、格調(diào)感的生活[目標(biāo)消費(fèi)者的需要][我們能給予的]第六章 建議定位一：物業(yè)類型建議依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項(xiàng)目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、公建，其比例為多層占52%，小高層占8%，多層花園洋房占21%，公建6%，回遷13%。用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：富有。l 它是城市理念的一個(gè)提煉，是時(shí)代精神的一個(gè)概括。項(xiàng)目對面為客群公認(rèn)教育質(zhì)量較高的兆鱗小學(xué)，讓入住業(yè)主的子女贏在起跑線上。定位二（高端、少數(shù)人）北歐風(fēng)情，都市親水花園生活！一、定位支撐雙城沒有真正意義上的豪宅，領(lǐng)先就意味著商機(jī)無限。可見，消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額，這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會選擇的。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被希望感動……所有的這一切，才真正是本案釋放親情與感激的開始與序幕……我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進(jìn)本案項(xiàng)目的升溫。他們會選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)描述城區(qū)個(gè)體經(jīng)營者鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主政府官員事業(yè)單位公務(wù)員開發(fā)區(qū)各百強(qiáng)企業(yè)的高、中管理層教師、銀行、通信、等收入較高職業(yè)者外地來雙城經(jīng)商者目標(biāo)客戶描述1）公務(wù)員、準(zhǔn)白領(lǐng)：特征：（1）、他們大多在政府機(jī)關(guān)、開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費(fèi)水平較高，沒有過多的存款，但對于總價(jià)在15萬左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2）、他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價(jià)值觀；他們懂得生活，追求時(shí)尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。項(xiàng)目的大體量的綠化和周邊的環(huán)境為這個(gè)主題提供了最堅(jiān)實(shí)的支撐。二、項(xiàng)目定位支撐雙城市沒有完整的社區(qū)理念，引先就意味著商機(jī)無限。關(guān)鍵詞：（2）運(yùn)動社區(qū)——我開放、我健康、我自信由項(xiàng)目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，隨著人們生活水平的提高，運(yùn)動與健康越趨被人們重視。5）、以區(qū)別以往的建筑形態(tài)、營銷推廣方式塑造項(xiàng)目，用新鮮引爆客群的獵奇心理，從而對項(xiàng)目關(guān)注，并從關(guān)注轉(zhuǎn)為了解、向往。6 SWOT綜述通過對項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析，我們可以得出項(xiàng)目熱銷必須具備以下要素：1）、提倡，并推出一種全新的生活態(tài)度，將項(xiàng)目綠色健康運(yùn)動社區(qū)的理念展現(xiàn)在雙城市民眼前，并使其了解、接受、向往。將項(xiàng)目的健康形象深植雙城市民心里。5）、搶在溫州商團(tuán)前，推出我們的項(xiàng)目和生活理念，使項(xiàng)目搶先印入雙城市民心中。2）、將項(xiàng)目劃分成若干園區(qū)，將回遷業(yè)戶統(tǒng)一安置在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，或直接予以現(xiàn)金回報(bào)，幫助其在其他地段居住生活。2）、放大區(qū)塊環(huán)境優(yōu)勢，推出有氧運(yùn)動，健康呼吸的綠色運(yùn)動理念，以概念推動生活，以生活影響城市。2）、項(xiàng)目的不同于以往的定位與營銷推廣，是否能得到客群的認(rèn)可。機(jī)會（O）：1）、項(xiàng)目正處于區(qū)塊內(nèi)大量同類項(xiàng)目尾盤，新項(xiàng)目沒有開盤期間，競爭力度較小，抓住機(jī)會，積累有效客戶，項(xiàng)目會是區(qū)塊內(nèi)唯一亮點(diǎn)。3）、項(xiàng)目要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。同時(shí)此規(guī)模地塊為雙城最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃分割較易，且會形成中心景觀區(qū)。6）、街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達(dá)。2）、商業(yè)經(jīng)營物業(yè)類型主要集中在商業(yè)大賣場、百貨商場、購物中心和專業(yè)市場，物業(yè)類型檔次較低，高檔次商業(yè)類型尚未出現(xiàn)。 21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。能集中滿足人們購物、休閑、娛樂需要的購物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在雙城商業(yè)中應(yīng)運(yùn)而生。隨著鳳凰城、教育家園和明年即將入駐的溫州商團(tuán)等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見雙城北部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、商業(yè)、地段、綠化。客戶來源分析從圖中我們可以看出，雙城購房人群主要來源于本市，其中有很大一部分來自于周邊地區(qū)的原住民。暢銷面積從統(tǒng)計(jì)中很明顯可以看出，暢銷面積主要集中在40㎡100㎡、但面積為60㎡－80㎡左右的銷售率要高于其它范圍面積。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百強(qiáng)輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及百強(qiáng)企業(yè)的不斷加盟，為雙城提供經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)，促進(jìn)了雙城市房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，加速了地產(chǎn)市場的熱度。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā)，同時(shí)未來一段時(shí)間溫州商團(tuán)的進(jìn)駐，促使新增供應(yīng)量的增加，將會對雙城的樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長幅度。 2008年住宅市場展望2007年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，同時(shí)，國家抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對象。住宅市場連續(xù)七年穩(wěn)步上漲 07年初始雙城住宅市場保持連續(xù)七年的繁榮，住宅市場價(jià)格穩(wěn)步增長。雙城市2008年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點(diǎn)1）、項(xiàng)目盤量較大2）、小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入雙城3）、重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)4）、營銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高5）、目標(biāo)客戶群體細(xì)分6）、強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費(fèi)者進(jìn)行灌輸8）、提高了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等9）、整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念10）、概念炒作日益突出11）、注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)12）、加大了廣告投放力度 第三章 項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場概況一、住宅市場分析2007年住宅市場特征住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅平衡2007年在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，雙城住宅市場穩(wěn)步上升，全年住宅市場價(jià)格增幅不到二百元，與去年的增長幅度相比，增幅相近，全年漲幅穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級置業(yè)是市場主力需求。雙城房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大與哈爾濱以及南方發(fā)達(dá)城市相比，雙城市地產(chǎn)市場剛剛起步，相對較為落后，就像一張白紙，萬事待書。北部、東部為雙城市開發(fā)重點(diǎn)東部將以高新區(qū)為核心開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。營銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，且運(yùn)用方面還存在很大差異。相對容積率比較高，文體設(shè)施、康樂、服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。綜上分析，二室一廳是最為廣泛接受的戶型，其次是三室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)?？偨Y(jié)被調(diào)查者中，不同的年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求各不相同，組合以上數(shù)據(jù)得：人們在不同年齡段對戶型選擇的差異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，3545歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。雙城市學(xué)歷層次相對較低主要以大專及以下為主。 中心花園會所體育健康設(shè)施文化娛樂設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購物場所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場幼兒園車庫公交站點(diǎn)小學(xué)N有效98989898989898989898979898無效0000000000100百分比69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%數(shù)6814719422577251418166小結(jié)：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型；尤其對物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。購