【正文】 以下是我的建議 開發(fā)大型住宅小區(qū)建議 充分利用自身優(yōu)勢，在長沙市提倡開發(fā)以 “健康活力，陽光氣息和高尚風(fēng)格為宣傳主題的中高檔樓盤。 項目開發(fā)特點建議 項目最大的優(yōu)勢在于鄰近區(qū)政府和占地面積大，地塊 1000 畝市場定位是最關(guān)鍵的頭等議題?？拷_福區(qū)政府在京廣鐵路口旁邊，地理位置比較偏，交通不方便。 2020年 1 月 —3 月房地產(chǎn)租賃價格水平同比上漲了 %，漲幅比較明顯，受環(huán)境和流動人員的影響，私房租賃價格同比上漲了 %，辦公用房租賃價格水平同比上漲了 %，其中高標準寫字樓的租賃價格水平基本保持平穩(wěn)，普通辦公用房的租賃價格水平比上年同期上漲 1%，商業(yè)用房地產(chǎn)漲了 %，拉動整個長沙市房地產(chǎn)租賃價格繼續(xù)上漲?，F(xiàn)在買高檔房的人，雖然是有車有錢，對這些購房者來說必竟是少數(shù)，他們希望住在郊區(qū)遠離城市，而大多數(shù)的工薪族現(xiàn)狀是中低收入在市中心上班，想買中低檔的房子，而現(xiàn)中檔樓盤大多數(shù)在郊區(qū)，由于工薪族多數(shù)沒私家車上下班回家不方便，住宅樓盤越往遠郊檔次就越低，價格越便宜，這就不能夠滿足前者的需要，而市中心區(qū)域開發(fā)的樓盤不僅開發(fā)量大，而且高檔樓盤較多，每平方米均價高達 2500 元～ 3500 元平方米，由于價格貴、工薪層買不起，高收入階層 對城區(qū)的居住環(huán)境又不滿意，造成銷售困難，現(xiàn)在的房屋開發(fā)面積越來越大，對工薪族來說，最適合的戶型面積是 70 ㎡ —100 平方米，市中心的樓盤戶型面積一般都在 120 平方米以上，由于面積過大，眾多需要買房子的人又買不起，只能夠 “望房興嘆 ”了。但其它在售的樓盤銷售率還是不錯的。 營銷簡析 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好。 戶型面積格局配比 此區(qū)域戶型主力面積以 130 平方的三房廳為主，大多數(shù)樓盤沒有設(shè)計一房一廳戶型，二房二廳的設(shè)計也多是 90 平方。此樓盤緊鄰新建的體育館，從開盤最低價 1300元 /平方米到現(xiàn)均價 2180 元 /平方米，長浮起差之大使人驚訝，但也從中看見近幾年長沙市政府 “擴城成果 ”。 戶型全，設(shè)計合理，浪費面積少 交通方便，緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計方正 市場抗性 交樓時間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時間才能完善 4）雨花區(qū)均價圖 5）雨花區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價格分析 體育館一系列項目的建成和投入使用，帶旺這區(qū)域地產(chǎn)。 3）典型樓盤情況分析 樓盤名稱 山水庭院 上海城 華銀園 星語林 美林景園 均價 1890 元／㎡ 2500元／㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 地理位置 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469號 韶山中路 478號 韶山路 168 號 勞動?xùn)|路與火星大道 規(guī)劃形態(tài) 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 面積結(jié)構(gòu) 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 80158 ㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 主力總價 22 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 工程進度 打地基 未封頂 己封頂 準現(xiàn)樓 分三期，二期準現(xiàn)樓，三期未建 交樓日期 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12月 二期４月三期明年 銷售率 60％第一期 383 戶 約 40％ 80％ 80% 90％ 賣點 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。香巴圣地、翠林雅苑、綠蔭家園等，共 36 個 樓盤。但經(jīng)濟適用房興建也帶旺地塊的人氣，隨著體育館道路的拉通和體育館的建成，開發(fā)商也紛紛在此圈地。 6）岳麓區(qū)主要樓盤分布圖 雨花區(qū) 1）雨花區(qū)位置 雨花區(qū)位于長沙市東南面，面積最大。嘉華苑設(shè)計了 170 平方的五房和131 的四房最具代表性，戶型比例是 70%和 30%。 戶型面積格局配比 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計比其它區(qū)域要多。交通的發(fā)達和大學(xué)城、岳麓山、高科區(qū)這些優(yōu)勢，使發(fā)展商紛紛下 “重棰 ”在此開發(fā)，目前在建和將要建成的樓盤有：陽光 100、荷塘月色、雄?；▓@、咸嘉新村、桔洲新苑、靜園山莊 、湘許嘉園、景秀江山、西江庭院、悅禧國際山莊、楓林綠洲、江岸錦城、沁園春等；現(xiàn)共 28 個樓盤。目前各樓盤的銷售率80%左右。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要 原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施。之所影響此區(qū)域樓盤價格的主要因素是地段，與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。名園 奧美城 森宇佳園 金苑商住樓 新世紀 在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：長盛地產(chǎn)、湘中海地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市建設(shè)地產(chǎn)、天晟地產(chǎn)、森宇地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、弘林地產(chǎn)、芙蓉實業(yè)公司、鴻基地產(chǎn)等。目前在售和將要開發(fā)的主要樓盤有：星語林、奧美城、金苑商住樓、新世紀、都市春天、森宇佳園、永宏家園、華南家族、麗江翠園、南湖嘉園、萬 事佳 6）芙蓉區(qū)樓盤分布圖 天心區(qū) 1）天心區(qū)位置 天心區(qū)位于長沙市南面。這說明現(xiàn)長沙各樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀 設(shè)計、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。夢澤園從最小的 103 平方米的二房到 400 平方米的七房，從平層、別墅、寫字樓應(yīng)有盡有，可說是戶型大全。 戶型格局配比 芙蓉區(qū)的戶型配比大多能反映出其樓盤的市場定位，規(guī)模小的樓盤多數(shù)以小戶型為主力戶型。水云間和公園 11 號是別墅項目；此區(qū)域云集的發(fā)展商有：湘名園地產(chǎn)、瑞豐置業(yè)、龍港地產(chǎn)、華林地產(chǎn)（中外合資）、淅江南都地產(chǎn)、新華聯(lián)集團益銓地產(chǎn)等； 3） 典型樓盤情況分析 名稱 夢澤園 瑞豐家園 西街花園 濱湖嘉園 香堤雅境 BOBO 國際 均價 2480 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 3300元 /㎡ 位置 車站北路 289 號 車站北路 人民東路 車站北路民俗村東側(cè) 人民東路 解放路與福勝街交匯處 規(guī)劃形態(tài) 由 43 棟別墅 、 5 棟小高層、 2 棟高層組成 一棟塔樓 20 多層商住 多層和小高層院落式 9 棟 9 11 層小高層 院落式 1217 層小高層 一棟 30 層獨立樓 面積結(jié)構(gòu) 90400㎡ 140370㎡ 75240㎡ 76154㎡ 99160㎡ 5470㎡ 主力總價 萬 40 萬 39 萬 37 萬 34 萬 19 萬 工程進度 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 己封頂 準現(xiàn)樓 第一期 4 月封頂 打地基 交房日期 2020 年 6 月 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 28日 2020 年 10 月 31 日 2020 年 3 月 銷售日期 2002 年年中 2020 年底 2020 年 10 月 2020 年 11 月 2020年 10 月 18 日 未開盤 銷售率 90％多 70% 近 80% 70% 7080% 賣點 緊鄰烈士公園大型湖，交通方便，生活配套成熟。此區(qū)域與其它區(qū)域相比住宅樓盤開發(fā)量相對較少，住宅開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。 2） 芙蓉區(qū)域住宅開發(fā)概況 打開地圖可以發(fā)現(xiàn)，芙蓉區(qū)與其它幾個區(qū)比較是面積是最小的，但現(xiàn)長沙規(guī)劃和在建項目中的 CDB80%的面積在此區(qū)，該區(qū)域是長沙乃至湖南省經(jīng)濟最活躍的地區(qū)。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄 發(fā)的平臺。銷售率大多在 85%左右。使用的銷售道具，如樓書、單張、報紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。 由此可看出此區(qū)域的戶型以小和中等面積的戶型比較受買家的追捧。 ② 戶型格局配比 “北國風(fēng)光 ”“濱江麗園 ”“左岸春天 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至130153 的四房二廳，戶型選擇較少，他們的主推戶型都是 130 平方米的三房廳。圣爵菲斯、綠色和平墅和世紀春天是別墅項目。江濱玫瑰園、綠色和平墅、富湘園、左岸春天、新家園、順天 別墅板塊 1） 典型樓盤分析 樓盤名稱 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 11 號公園 櫻之谷 水云間 西江庭園 均價 地理位置 體育新城折沙灣路 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排、雙拼 和獨棟 面積結(jié)構(gòu) 207407 ㎡ 主力總價 工程進度 交樓日期 銷售率 賣點 市場抗性 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 4） 戶型格局配比 5） 營銷簡析 四、長沙市各區(qū)住宅樓盤分析 開福區(qū) 1） 開福區(qū)位置 開福區(qū)位于長沙市北面，由經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和金霞開發(fā)區(qū)組成 2） 開福區(qū)住宅開發(fā)概況 開福區(qū)住宅主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，還沒形成一個整體連動式開發(fā)的局面，相對其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)是較少的區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)近期和將要開發(fā)的樓盤共有 18 個，大部分為住宅和少量別墅，目前開發(fā)雖 然量少，但隨著政府辦公大樓的搬遷和一些道路的拉通，此區(qū)域?qū)⑹俏磥碜≌_發(fā)的熱點，在此區(qū)域內(nèi)開發(fā)的開發(fā)商有：順天集團、金霞地產(chǎn)、新族地產(chǎn)、興佳地產(chǎn)等；而在此區(qū)域在售和將要開始發(fā)售的樓盤有：世紀春天、濱江麗園、金鷹城 5） 營銷簡析 此板塊樓盤的整體規(guī)劃、小區(qū)綠化、景觀、外立面較好，但其賣點不夠突出，營銷和推廣手法一般，廣告投放量不是太多，但各樓盤的銷售率還是不錯的。 地段好，交通方便，生活配套成熟 地段偏，全部都是大面積 市場抗性 公交車較遠 戶型最小都是 103 平方 沒有景觀，封閉式陽臺 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 4） 戶型格局配比 5） 營銷簡析 江景板塊 1） 典型樓盤分析 名稱 景秀江山 江岸錦城 沁園春 均價 2300 元／㎡ 2650 元／㎡ 2800 元／㎡ 位置 景秀路 1 號 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路 208 號 規(guī)劃形態(tài) 7棟小高層 3棟高層 聯(lián)排高層 8 棟 1824層高層住宅 6棟別墅半圍合 面積結(jié)構(gòu) 84144 ㎡ 96167 ㎡ 160168 ㎡ 主力總價 31 萬 35 萬 46 萬 工程進度 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交房日期 2020 年 12 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售日期 80% 80% 90% 銷售率 交通便利，望江景 戶型設(shè)計較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計合理，望江景 賣點 市場抗性 現(xiàn)己停工 浪費面積較多 戶型大選擇性少 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 目前江景樓盤全都在河西岳麓區(qū)，均價在 23002800 元每平方米，由于樓盤位處河西，雖然樓盤景觀優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，配套設(shè)施完善，但受以前的河西交通瓶頸，道路狹窄的影響，江景樓盤的價格與其他城市同等景觀樓盤相比較屬較低，隨著政府將幾條主干道的拉通、擴建和 “擴城 ”計劃的措施，相信此板塊的樓盤價格將會成上升的趨勢。近年來各區(qū)政府辦公大樓的搬遷、 “一年一個樣，三年大變樣 ”的政策和一些道路的拉通、擴建直接影響地產(chǎn)的價格。樓距寬 市場抗性 景觀設(shè)計簡單，離市中心較遠 離市中心遠 鄰鐵路噪音大 地段偏，還需幾年的發(fā)展生活配套才能完善 有一半戶型的廚房太小 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生 活配套還一段時間才能完善 交樓時間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 此板塊在售樓盤均價在 16502800元每平方米范圍內(nèi)，價位差別較大，從上圖可看出價格的高低與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 4） 營銷簡析 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西 1） 典型樓盤分析 名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城 均價 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 1890 元／㎡ 2500 元／㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X 820 號 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路 478 號 韶山路 168 號 勞動?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469 號 規(guī)劃形態(tài) 13 棟 6 層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13 棟 11 層兵營式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式 1217 層小高層 20 多棟