【正文】 44 / 44。年輕一族需要在工作以及生活上交流、交友以及娛樂,沒有一定的交流空間,就無法顯示出單身公寓中的活力來,現(xiàn)在的普通城市生活已經(jīng)發(fā)展到隔門如隔世的狀態(tài)了,總不至于讓還擁有年輕活力的單身貴族們提前進(jìn)入單調(diào)封閉的所謂的城市生活吧。不是說價(jià)位低了就可以舍去基本的生活要求,采光對人的健康生活很重要,特別是最陽光的青年一族,沒有陽光,何來“陽光”?第四點(diǎn),可以做廚衛(wèi)裝修或全裝修，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)過渡房產(chǎn)品，單身貴族們懶得花時(shí)間大動干戈去裝,只會作一些布置而非裝修,否則就達(dá)不到立即入住的要求!第五點(diǎn),物管能提供一些基本而價(jià)廉的家政服務(wù),為其高效快捷的商務(wù)生活做后盾。這也是主要針對單身公寓的特征設(shè)定的,過渡型的房子無須太大,但是單身公寓多為合租,過小的話容易喪失生活空間,單身貴族們(多為青年)熱情有活力,不可能喜歡孤單的生活,但又個(gè)性鮮明,也需要屬于自己的空間,因此,單身公寓的面積安排,最重要的就是要從人性化和現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)合起來。另外補(bǔ)充一點(diǎn),由于現(xiàn)在杭州的單身公寓很多都屬于商業(yè)甚至是工業(yè)用地，不說產(chǎn)權(quán)比普通住宅的70年少了20年,更是在生活成本,前面也提到了,由于土地性質(zhì),生活的成本就相當(dāng)?shù)母吡?。因此,在單身公寓未來的市場推廣上面,我們應(yīng)該在杭州現(xiàn)有單身公寓的發(fā)展形式下做進(jìn)一步的整合定位,甚至可以重新定位,畢竟根據(jù)單身公寓作為一種過度性房產(chǎn)的性質(zhì),起點(diǎn)過高或過低都不符合真正的市場需要,而是要根據(jù)社會現(xiàn)實(shí)做適合的定位!第一點(diǎn)是項(xiàng)目位置不應(yīng)太偏，應(yīng)在交通、商業(yè)較好的地段，但也不是頂級地段，單價(jià)不超過6500元／平方米。 開發(fā)商們對小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因?yàn)檫@類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場。 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和?？傊?，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時(shí)，也據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論：l一般打工階層要求單房租金不超過600元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因?yàn)檫^分期待高回報(bào)，從而有價(jià)無市的情況。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。 配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費(fèi)者遺棄3． 房型不合理。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達(dá)七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：l從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場達(dá)到相對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會受到追捧?！　】傮w來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場的一個(gè)新的興奮點(diǎn)，目前銷售上暫時(shí)比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)上可以負(fù)擔(dān)，購買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用于投資，達(dá)到以“小房養(yǎng)大房”的目的。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。在獨(dú)立、現(xiàn)代、個(gè)性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號，體現(xiàn)了其針對的購買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面! 再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動而行動!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足, 開發(fā)商開發(fā)了50、70、140平方米等多種個(gè)性戶型，迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；140平方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。所以,這一階段單身公寓的市場廣告推廣訴求集中在對抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上,注重新穎,而不是所有公寓共同點(diǎn),如物業(yè)等。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對人們的吸引力也更大。室內(nèi)裝修往往成為一個(gè)小戶型群落的點(diǎn)睛之筆，好的裝修能提高項(xiàng)目的品位，提升業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。滿足了年輕人群對居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。三、公共空間立體化小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式，將公共空間設(shè)置在多個(gè)平面，形成地面和空中的協(xié)調(diào)互動。為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求，提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、快遞服務(wù)、美食廣場、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。借鑒發(fā)達(dá)國家小戶型群落的發(fā)展模式，配套設(shè)施的安排一般都是為居住的年輕人群度身設(shè)置的，一般將配套分為引導(dǎo)配套和專屬配套兩大類。新青年廣場的一位負(fù)責(zé)人告訴筆者，選擇在德勝地區(qū)打造杭州首座小戶型群落，一個(gè)重要原因就是該地區(qū)地段優(yōu)勢強(qiáng)，便捷度高。從這個(gè)角度看，小戶型群落所處位置必須交通便捷，不管是到城市核心區(qū)購物，還是到城市遠(yuǎn)郊休閑，都極其方便；同時(shí)，小戶型物業(yè)必須配套設(shè)施十分完善。從國外小戶型群落分布特點(diǎn)來看，一個(gè)小戶型群落項(xiàng)目地段是否優(yōu)秀，主要取決于一個(gè)區(qū)域的“便捷度”。那么一個(gè)小戶型物業(yè)到底要具備哪些條件才能成為“小戶型群落”呢？對比國內(nèi)外小戶型群落的發(fā)展，以新青年廣場為例,一個(gè)成熟的小戶型群落產(chǎn)品至少需要具備以下四個(gè)條件：一、地段是永遠(yuǎn)的優(yōu)勢關(guān)注地段一直是房地產(chǎn)的金科玉律。小戶型群落改變了過去小戶型物業(yè)僅強(qiáng)調(diào)“住”的局限性，將人居變成一個(gè)系統(tǒng)的工程，從“居住”一維的考量擴(kuò)展到便捷、舒適、完善、專業(yè)等多維的層面。而已經(jīng)歷三代發(fā)展到如今的第四代單身公寓的出現(xiàn),單身公寓房產(chǎn)情勢正趨向成熟,代表著小戶型物業(yè)的第四代產(chǎn)品——小戶型群落已經(jīng)在市場中初露端倪，并將成為未來市場的主流。四.福雷德廣場必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配套、景觀環(huán)境等方面提高水平，應(yīng)偏重舒適性，并在景觀資源的利用等方面充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢。從總體說來，福雷德廣場的推廣是與下沙板塊的總體競爭力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州?下沙國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場推廣最根本的訴求點(diǎn)。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。下沙應(yīng)是下一個(gè)學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域?？傊?杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個(gè)市場細(xì)分化的定位，未來是很有市場前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。第六點(diǎn),留出一定的交流空間。第三點(diǎn),同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。第二點(diǎn),面積主力應(yīng)在45－60平方米之間，一房或二房一廳為主。因?yàn)閷τ心芰θ胱紊砉⒌娜巳簛碚f,他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力和一定的生活質(zhì)量要求,地段的恰倒好處,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑,都會方便許多,更重要的當(dāng)然還有價(jià)格上,保持在中端水平,使更多初期就業(yè)無積蓄的,但是工資又相對較高的人能夠承受,這也是單身公寓的主要目標(biāo)客戶群。單身公寓的出現(xiàn)是必然的,其發(fā)展也將不會停止,重點(diǎn)不是在量上,而是在戶型和檔次上,隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活要求也會不段的提升,但是限度還是不會超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅,畢竟一個(gè)是過渡型的,一個(gè)是終身型的。l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；l企業(yè)的高級白領(lǐng)更看重小區(qū)的環(huán)境，則會選擇一些高端的樓盤，而目前公寓式的單身公寓產(chǎn)品又暫時(shí)滿足不了需求。單身公寓產(chǎn)品，如果租價(jià)超過1500元，租客心理上就很難承受。 從單身公寓本身特性看，由于很多單身公寓用地屬于商業(yè)用地，因此產(chǎn)權(quán)只有50年而非普通住宅用地的70年，并且由于水電費(fèi)按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，生活成本非常高。4．這是消費(fèi)者購買此類物業(yè)的一個(gè)重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時(shí)也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適性增多，主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等，同時(shí)入住的人員流動性強(qiáng)，影響了客戶對此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。目前市場上的不少單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。這塊市場蛋糕也將越來越小。在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，但是當(dāng)市場上一種新產(chǎn)品被看好、一種投資暫時(shí)利好的時(shí)候，就有大量的資金涌過來，最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。 從市場需求量來看。我們可以從以下幾個(gè)因素對此進(jìn)行具體的分析：但是杭州現(xiàn)有的單身公寓產(chǎn)品還處于不成熟的初級階段，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，拉不開檔次，真正高端的產(chǎn)品不多。在西