【導(dǎo)讀】商品房銷售面積同比增長%，商品房銷售形勢繼續(xù)看好。2020年長沙市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額。億元，同比增長%，餐館業(yè)零售額億元，同比增長%，人口數(shù)量平穩(wěn)增長，年末總?cè)丝?01。83萬人，農(nóng)業(yè)人口395。93萬人，年末男女性別。16%，同比上升2。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示，2020年長沙。市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增長%，增長%，衣著消費(fèi)增長%，雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長%。費(fèi)行支出卻排行第13位。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為長沙市的房價(jià)被低估，這與長沙市在過去幾年中過度開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)。因此，長沙的商品房的價(jià)格與長沙居民的經(jīng)濟(jì)狀況不相。泥等原材料大幅漲價(jià)，所以說今年商品房價(jià)格的上漲已成定局。該區(qū)域由古至今一直都是長沙市的城市中心，人口。購買此板塊以來長沙從商人士和長沙公務(wù)員居多。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，出色，以小高層、多層住宅為主?，F(xiàn)時(shí)在開發(fā)銷售的樓盤有江濱玫瑰

　　

【正文】 芙蓉區(qū)的戶型配比大多能反映出其樓盤的市場定位，規(guī)模小的樓盤多數(shù)以小戶型為主力戶型。如 BOBO 國際的主力戶型是 4060 平方米的一房一廳；香堤雅境和西街花園 120 平方米左右的三 室廳占 75%和70％，這說明長沙市的消費(fèi)者對此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是 76105 平方米的二房二廳，占 50％；瑞豐家園和夢澤園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者，故戶型上也較大，瑞豐家園最小的 140 平方米三室二廳和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。夢澤園從最小的 103 平方米的二房到 400 平方米的七房，從平層、別墅、寫字樓應(yīng)有盡有，可說是戶型大全。 營銷簡析 各樓盤除夢澤園屬大盤外其它樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績相當(dāng)，銷售率大多在 70％左右較平均。這說明現(xiàn)長沙各樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀 設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。同時(shí)也反映長沙市消費(fèi)者越來越看重樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)的綠化。 6）芙蓉區(qū)樓盤分布圖 天心區(qū) 1）天心區(qū)位置 天心區(qū)位于長沙市南面。緊靠湘江邊成長條形 2） 天心區(qū)域住宅開發(fā)概況 天心區(qū)近幾年的樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個(gè)住宅樓盤在小面積開發(fā)。目前在售和將要開發(fā)的主要樓盤有：星語林、奧美城、金苑商住樓、新世紀(jì)、都市春天、森宇佳園、永宏家園、華南家族、麗江翠園、南湖嘉園、萬 事佳 景園、翡翠林居等，共 34 個(gè)樓盤。在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：長盛地產(chǎn)、湘中海地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市建設(shè)地產(chǎn)、天晟地產(chǎn)、森宇地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、弘林地產(chǎn)、芙蓉實(shí)業(yè)公司、鴻基地產(chǎn)等。 3） 典型樓盤情況分析 樓盤名稱 星語林 名園 奧美城 森宇佳園 金苑商住樓 新世紀(jì) 回龍?jiān)? 都市春天 均價(jià) 225０元／㎡ 2800元／㎡ 2400元／㎡ 2500元／㎡ 3300元／㎡ 2400 元／㎡ 地理位置 韶山路１６８號(hào)（友誼路口） 勞動(dòng)西路 293 號(hào) 南湖路收院路交匯處 涂家口芙蓉路與赤新路交匯處 芙蓉路與勞動(dòng)西路交匯處 芙蓉路往南湖路 200 米 規(guī)劃形態(tài) 10 棟 15層兵營式排列 塔樓 30層底商 由 4 棟多層 7 棟 12層小高層組成 塔樓 13 層底商 塔樓 30 層底商 10 多棟小高層組成 面積結(jié)構(gòu) 46243 ㎡ 77158 52139 ㎡ 111175 ㎡ 156162 ㎡ 45155㎡ 主力總價(jià) ２ 5 萬 37 萬 29 萬 ３３萬 ４９萬 30 萬 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 內(nèi)部裝修 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 封頂 未封頂 交樓日期 １２月 準(zhǔn)現(xiàn)房 己交樓 己交樓 2020 年 9 月 今年年底 銷售率 80％ 98％ 90% 80％ 近 80％ 70％ 賣點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少采光好，交通方便 交通方便，地段優(yōu) 戶型設(shè)計(jì)緊湊，合理 南北朝向，一梯兩戶，周邊生活配套成熟分?jǐn)偯娣e少 每戶有入戶小花園，戶型方正，通風(fēng)，采光好，地段好，周邊生活配套成熟 生活配套成熟 市場抗性 沒有板房，周邊在修路，看房不方便 沒有園景，沒有花園 配套設(shè)施不完善 戶型設(shè)計(jì)不合理，采光不足，封閉式陽臺(tái)，噪音大 可選擇戶型面積少 戶型設(shè)計(jì)不合理，采光不好 4） 天心區(qū)均價(jià)圖（均價(jià)元／㎡） 5） 天心區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價(jià)格分析 從上表可看出，此區(qū)域樓盤均價(jià)差別較大，從 21003300 元／平方米，最高是 “新世紀(jì) ”緊鄰賀龍?bào)w育場均價(jià)在 3300 元／平方米，而其它樓盤越往二環(huán)樓盤價(jià)格越便宜，二環(huán)外價(jià)格更低。之所影響此區(qū)域樓盤價(jià)格的主要因素是地段，與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 戶型及面積配比 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要 原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實(shí)施。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望態(tài)度。目前各樓盤的銷售率80%左右。 6） 天心區(qū)住宅商品房分布圖 岳麓區(qū) 岳麓區(qū)位置 岳麓區(qū)位于長沙市、湘江的西面，長沙市市民簡稱它為河西 岳麓區(qū)住宅開發(fā)概況 在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通四通八達(dá)。交通的發(fā)達(dá)和大學(xué)城、岳麓山、高科區(qū)這些優(yōu)勢，使發(fā)展商紛紛下 “重棰 ”在此開發(fā)，目前在建和將要建成的樓盤有：陽光 100、荷塘月色、雄海花園、咸嘉新村、桔洲新苑、靜園山莊 、湘許嘉園、景秀江山、西江庭院、悅禧國際山莊、楓林綠洲、江岸錦城、沁園春等；現(xiàn)共 28 個(gè)樓盤。在正在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：宇洋地產(chǎn)、湘坤地產(chǎn)、恒欣地產(chǎn)、桔洲移民地產(chǎn)、恒盛集團(tuán)、陽光 100、湘能地產(chǎn)、同人置業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)鹽業(yè)集團(tuán)、龍駿地產(chǎn)、晟利地產(chǎn)、悅禧地產(chǎn)、廣宇置業(yè)地產(chǎn)等 典型樓盤情況分析 樓盤名稱 雄?；▓@ 楓林綠洲 嘉華苑 景秀江山 江岸錦城 沁園春 均價(jià) 2480 元／㎡ 1730元／㎡ 2400元／㎡ 2300 元／㎡ 2650 元／㎡ 2800 元／㎡ 地理位置 桐梓坡路 123號(hào) 觀砂嶺 咸嘉新村 景 秀路 1號(hào) 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路 208 號(hào) 規(guī)劃形態(tài) 8棟多層和小高層 47棟多層 7棟 1415 層小高層點(diǎn)陣式 7棟小高層 3 棟高層 聯(lián)排高層 8 棟 1824 層高層住宅 6 棟別墅半圍合 面積結(jié)構(gòu) 73168 ㎡ 78140 ㎡ 130275 ㎡ 84144 ㎡ 96167 ㎡ 160168 ㎡ 主力總價(jià) 34 萬 16 萬 38 萬 31 萬 35 萬 46 萬 工程進(jìn)度 未封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交樓日期 2020 年 12 月 2020 年 10 月 31 日 己交樓 2020 年 12 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售率 一期 己售完二期 3040% 一期 100%二期未開盤 90% 80% 80% 90% 賣點(diǎn) 生活配套成熟，樓盤對面是中南大學(xué) 管理費(fèi)便，南北朝向，交通方便 開發(fā)時(shí)間早，小區(qū)內(nèi)生活配套齊樓距寬 交通便利，望江景 戶型設(shè)計(jì)較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計(jì)合理，望江景 市場抗性 有一部分東西朝向的房子 地段偏，全部都是大面積 現(xiàn)己停工 浪費(fèi)面積較多 戶型大選擇性少 岳麓區(qū)均價(jià)圖 岳麓區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價(jià)格分析 岳麓區(qū)樓盤開發(fā)才剛剛起步，大部分分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、 幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟，由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價(jià)格定位還是較保守，此區(qū)域依岳麓山、環(huán)咸嘉湖、鄰湘江這些優(yōu)秀的自然條件，相信還會(huì)有升價(jià)的空間。 戶型面積格局配比 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。以開發(fā)四期的咸嘉新村 嘉華苑設(shè)計(jì)了 170 平方的五房和131 的四房最具代表性，戶型比例是 70%和 30%。 營銷簡析 此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達(dá)到 85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中 可反映出住宅市場的消費(fèi)都對岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。 6）岳麓區(qū)主要樓盤分布圖 雨花區(qū) 1）雨花區(qū)位置 雨花區(qū)位于長沙市東南面，面積最大。 2）雨花區(qū)住宅開發(fā)概況 前幾年政府在此區(qū)域興建幾個(gè)大型小區(qū)式經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格便宜，地處位置不錯(cuò)，使此區(qū)域的商品房的價(jià)格受到很大的壓力。但經(jīng)濟(jì)適用房興建也帶旺地塊的人氣，隨著體育館道路的拉通和體育館的建成，開發(fā)商也紛紛在此圈地。目前在建和將要建成的樓盤有：山水庭院、美林景園、上海城、華銀園、星語林、書香名邸、新點(diǎn)苑、新族 香巴圣地、翠林雅苑、綠蔭家園等，共 36 個(gè) 樓盤。在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：湘林置業(yè)地產(chǎn)、中建增、永泰地產(chǎn)同人置業(yè)地產(chǎn)、華銀園地產(chǎn)、新族地產(chǎn)、高興地產(chǎn)、盛世地產(chǎn)、美林地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、鑫天地產(chǎn)、富通實(shí)業(yè)、楓麓地產(chǎn)等。 3）典型樓盤情況分析 樓盤名稱 山水庭院 上海城 華銀園 星語林 美林景園 均價(jià) 1890 元／㎡ 2500元／㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 地理位置 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469號(hào) 韶山中路 478號(hào) 韶山路 168 號(hào) 勞動(dòng)?xùn)|路與火星大道 規(guī)劃形態(tài) 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 面積結(jié)構(gòu) 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 80158 ㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 主力總價(jià) 22 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 工程進(jìn)度 打地基 未封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 交樓日期 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12月 二期４月三期明年 銷售率 60％第一期 383 戶 約 40％ 80％ 80% 90％ 賣點(diǎn) 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。樓距寬 南北朝向， 一梯兩戶，交通方便。 戶型全，設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 交通方便，緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計(jì)方正 市場抗性 交樓時(shí)間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時(shí)間才能完善 4）雨花區(qū)均價(jià)圖 5）雨花區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價(jià)格分析 體育館一系列項(xiàng)目的建成和投入使用，帶旺這區(qū)域地產(chǎn)。美林景園樓盤就從中受到 “甜頭 ”。此樓盤緊鄰新建的體育館，從開盤最低價(jià) 1300元 /平方米到現(xiàn)均價(jià) 2180 元 /平方米，長浮起差之大使人驚訝，但也從中看見近幾年長沙市政府 “擴(kuò)城成果 ”。此區(qū)域的均價(jià)價(jià)位 與天心區(qū)相似。 戶型面積格局配比 此區(qū)域戶型主力面積以 130 平方的三房廳為主，大多數(shù)樓盤沒有設(shè)計(jì)一房一廳戶型，二房二廳的設(shè)計(jì)也多是 90 平方。說明現(xiàn)這地塊市場定位是純住宅區(qū)，希望吸引二次置業(yè)人士來此購房。 營銷簡析 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好。現(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。但其它在售的樓盤銷售率還是不錯(cuò)的。 6） 雨花區(qū)主要樓盤分布圖 綜合總結(jié) 現(xiàn)長沙部 分開發(fā)商對居民購房心理了解還不夠，對城市居民收入估計(jì)過高，表現(xiàn)之一是高檔與低檔樓盤之間的錯(cuò)位?，F(xiàn)在買高檔房的人，雖然是有車有錢，對這些購房者來說必竟是少數(shù)，他們希望住在郊區(qū)遠(yuǎn)離城市，而大多數(shù)的工薪族現(xiàn)狀是中低收入在市中心上班，想買中低檔的房子，而現(xiàn)中檔樓盤大多數(shù)在郊區(qū)，由于工薪族多數(shù)沒私家車上下班回家不方便，住宅樓盤越往遠(yuǎn)郊檔次就越低，價(jià)格越便宜，這就不能夠滿足前者的需要，而市中心區(qū)域開發(fā)的樓盤不僅開發(fā)量大，而且高檔樓盤較多，每平方米均價(jià)高達(dá) 2500 元～ 3500 元平方米，由于價(jià)格貴、工薪層買不起，高收入階層 對城區(qū)的居住環(huán)境又不滿意，造成銷售困難，現(xiàn)在的房屋開發(fā)面積越來越大，對工薪族來說，最適合的戶型面積是 70 ㎡ —100 平方米，市中心的樓盤戶型面積一般都在 120 平方米以上，由于面積過大，眾多需要買房子的人又買不起，只能夠 “望房興嘆 ”了。 隨著長沙城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，外來人口規(guī)模將不斷增多，租房居住人員數(shù)量繼續(xù)增加，租賃價(jià)格不斷上升。 2020年 1 月 —3 月房地產(chǎn)租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，漲幅比較明顯，受環(huán)境和流動(dòng)人員的影響，私房租賃價(jià)格同比上漲了 %，辦公用房租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，其中高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租賃價(jià)格水平基本保持平穩(wěn)，普通辦公用房的租賃價(jià)格水平比上年同期上漲 1%，商業(yè)用房地產(chǎn)漲了 %，拉動(dòng)整個(gè)長沙市房地產(chǎn)租賃價(jià)格繼續(xù)上漲。 四、項(xiàng)目建議 項(xiàng)目位置 順天項(xiàng)目屬于開發(fā)比較大的地塊，占地面積約 1000 畝地?？拷_福區(qū)政府在京廣鐵路口旁邊，地理位置比較偏，交通不方便?，F(xiàn)狀周邊情況還是一塊帶著農(nóng)村特色的荒地和魚塘。 項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)建議 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于鄰近區(qū)政府和占地面積大，地塊 1000 畝市場定位是最關(guān)鍵的頭等議題。面積大，地塊可選擇開發(fā)的提議也很多，如開發(fā)大型 住宅小區(qū)，開發(fā)專業(yè)農(nóng)業(yè)農(nóng)貿(mào)交易市場，開發(fā)獨(dú)特的中高檔的洋房和別墅盤。 以下是我的建議 開發(fā)大型住宅小區(qū)建議 充分利用自身優(yōu)勢，在長沙市提倡開發(fā)以 “健康活力，陽光氣息和高尚風(fēng)格為宣傳主題的中高檔樓盤。可以劃分為洋房