【導(dǎo)讀】在市場中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。杭州是一座有著悠久歷史和文化的古城。她三面環(huán)山一面臨江，坐擁。杭州市政府以西博會為平臺，實施了“住在杭州、游在杭。是旅游勝地、學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)樂園、居住生活天堂以及時尚休閑之都。在討論房地產(chǎn)市場。杭州房地產(chǎn)較為集中的問題一是高價位房屋比重。過大，杭州長期以來新增高檔房屋占據(jù)主流，中低檔房屋嚴(yán)重缺乏；二是房價炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯。杭州市房地產(chǎn)市場價格逐年上漲，2020年杭州市商品。這完全是一種錯誤的認(rèn)識。房價過高帶來一系列問題，如抬高了勞動。力成本，削弱了國民經(jīng)濟整體競爭力，進一步加劇了社會貧富差距等。然而，目前的小戶型一般是邊角料，擁有完整的配套設(shè)施的小戶型非常少。賣點，使其大受歡迎，開盤20天已幾度掀起搶購風(fēng)潮。面積控制最大的效用在于有效的控制總價。日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。

　　

【正文】 念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。 三、公共空間立體化 小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式，將公共空間設(shè)置在多個平面，形成地 面和空中的協(xié)調(diào)互動。上塘路上的新青年廣場在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了 6000 多平方米的城市廣場；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。滿足了年輕人群對居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。 四、高品位精裝修 小戶型物業(yè)的戶型面積較小（一般在 30—80 平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。室內(nèi)裝修往往成為一個小戶型群落的點睛之筆，好的裝修能提高項目的品位，提升 業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。目前，杭州的新青年廣場邀請著名的設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個 角度進行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計，營造出一個充滿異域氛圍的生活、工作空間。 作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對人們的吸引力也更大。因此，小戶型群落將成為市場中一個新的熱點。 所以 ,這一階段單身公寓的市場廣告推廣訴求集中在對抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上 ,注重新穎 ,而不是所有公寓共同點 ,如物業(yè)等。所謂抽象概念 ,即前面所講的 “小戶 型群落 ”,新事物 ,即以新青年廣場為代表的第四代單身公寓 ! 在新青年的宣傳上 ,它主要采用了平面和動漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對其樓盤進行報道 ,因為其針對的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟實力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭 ,而這些人絕對和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系 ,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報紙等媒體上的房產(chǎn)信息 ,又因為與網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系 ,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。它以 “給青春一個渡口 ,給生活一個支點 ”為口號，體現(xiàn)了其針對的購買主力群的生活和收入狀況 ,給人以開發(fā)商強烈人性化的一面 ! 再以反映受眾群的生活現(xiàn)實 的一翻文字來搭建橋梁 ,給人一種遇見知心的感覺 ,拉近開發(fā)商和受眾的距離 ,更能讓人心動而行動 ! 還有 ,考慮到新青年們個性十足 , 開發(fā)商開發(fā)了 50、 70、 140 平方米等多種個性戶型，迎合新青年獨特生活方式與時尚理念； 140 平 方米 Studio 空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為 “發(fā)展中企業(yè) ”提供的創(chuàng)業(yè)空間。而且整體設(shè)計也相當(dāng)時尚 , 3 幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國國家建筑師 Thierry Corre 擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。在獨立、現(xiàn)代、個性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。 “每個人都有自己的舞臺 ”,如此個性十足的樓盤口號 ,還能有誰不愛呢 ? 新青年廣場以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟 ! 第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場推廣建議 這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。單身公寓投資回報的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場，紛紛進入。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價不高，經(jīng)濟上可以負(fù)擔(dān)，購買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用 于投資，達到以 “小房養(yǎng)大房 ”的目的。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安 24 小時巡邏。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。 總體來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場的一個新的興奮點，目前銷售 上暫時比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在西湖博覽 會的房交會上，我們進行了比較細致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論： 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂 “小資階層 ”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會受到追捧。但是杭州現(xiàn)有的單身公寓產(chǎn)品還處于不成熟的初級階段，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，拉不開檔次，真正高端的產(chǎn)品不多。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相 對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。 我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析： 從市場需求量來看。 單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。在近期內(nèi)小房型住宅仍然是 “奇貨可居 ”，但是當(dāng)市場上一種新產(chǎn)品被看好、一種投資暫時利好的時候，就有大量的資金涌過來，最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。隨著一些具有實力的開發(fā)企業(yè)也相繼 投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。這塊市場蛋糕也將越來越小。 從規(guī)劃設(shè)計來看，單身公寓本 身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。 目前市場上的不少單身公寓均改造于 90 年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計上與住宅的設(shè)計要求大相徑庭，即使原本設(shè)計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過 5—10 年的市場洗禮，原設(shè)計也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為： l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有 10—20 戶，有些 甚至高達七八十戶，平均 3—8 戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。 l 房型不合理。單身公寓因為要求最大程度地控制套內(nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適性增多，主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等，同時入住的人員流動性強，影響了客戶對此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。這些問題都將導(dǎo)致客戶 的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻?信任，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄 3． 配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。這是消費者購買此類物業(yè)的一個重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾 “生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住 ”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。 4． 從單身公寓本身 特性看，由于很多單身公寓用地屬于商業(yè)用地，因此產(chǎn)權(quán)只有 50 年而非普通住宅用地的 70 年，并且由于水電費按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，生活成本非常高。 據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因為過分期待高回報，從而有價無市的情況。單身公寓產(chǎn)品，如果租價超過 1500 元，租客心理上就很難承受。一般打工階層要求單房租金不超過 600 元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。企業(yè)的高級白領(lǐng)更看重小區(qū)的環(huán)境，則會選擇一些高端的樓盤，而目前公寓式的單身公寓產(chǎn)品又暫時滿足不了需求。 總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào) 查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論： l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的； l 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的 “稀缺 ”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。 l 開發(fā)商們對小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因為這類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場。 單身公寓的出現(xiàn)是必然的 ,其發(fā)展也將不會停止 ,重點不是在量上 ,而是在戶型和檔次上 ,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展 ,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟承受能力和生活要求也會不段的提升 ,但是限度還是不會超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅 ,畢竟一個是過渡型的 ,一個是終身型的。因此 ,在單身公寓未來的市場推廣上面 ,我們應(yīng)該在杭州現(xiàn)有單身公寓的發(fā)展形式下做進一步的整合定位 ,甚至可以重新定位 ,畢竟根據(jù)單身公寓作為一種過度性房產(chǎn)的性質(zhì) ,起點過高或過低都不符合真正的市場需要 ,而是要根據(jù)社會現(xiàn)實做適合的定位 ! 第一點是項目位置不應(yīng)太偏，應(yīng)在交通、商業(yè)較好的地段，但也不是頂級地段，單價不超過 6500 元／平方米。因為對有能力入住單身公 寓的人群來說 ,他們有一定的經(jīng)濟能力和一定的生活質(zhì)量要求 ,地段的恰倒好處 ,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑 ,都會方便許多 ,更重要的當(dāng)然還有價格上 ,保持在中端水平 ,使更多初期就業(yè)無積蓄的 ,但是工資又相對較高的人能夠承受 ,這也是單身公寓的主要目標(biāo)客戶群。 另外補充一點 ,由于現(xiàn)在杭州的單身公寓很多都屬于商業(yè)甚至是工業(yè)用地，不說產(chǎn)權(quán)比普通住宅的 70 年少了 20 年 ,更是在生活成本 ,前面也提到了 ,由于 土地性質(zhì) ,生活的成本就相當(dāng)?shù)母吡?,這是一個說大不大 .但是說小不小的有待開發(fā)商和政府急需解決的問題。 第二點 ,面積主力應(yīng)在 45－ 60 平方米之間，一房或二房一廳為主。這也是主要針對單身公寓的特征設(shè)定的 ,過渡型的房子無須太大 ,但是單身公寓多為合租 ,過小的話容易喪失生活空間 ,單身貴族們 (多為青年 )熱情有活力 ,不可能喜歡孤單的生活 ,但又個性鮮明 ,也需要屬于自己的空間 ,因此 ,單身公寓的面積安排 ,最重要的就是要從人性化和現(xiàn)實狀況結(jié)合起來。 第三點 ,同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。不是說價位低了就可以舍去基本的 生活要求 ,采光對人的健康生活很重要 ,特別是最陽光的青年一族 ,沒有陽光 ,何來 “陽光 ”? 第四點 ,可以做廚衛(wèi)裝修或全裝修，因為作為一個過渡房產(chǎn)品，單身貴族們懶得花時間大動干戈去裝 ,只會作一些布置而非裝修 ,否則就達不到立即入住的要求 ! 第五點 ,物管能提供一些基本而價廉的家政服務(wù) ,為其高效快捷的商務(wù)生活做后盾。 第六點 ,留出一定的交流空間。年輕一族需要在工作以及生活上交流、交友以及娛樂 ,沒有一定的交流空間 ,就無法顯示出單身公寓中的活力來 ,現(xiàn)在的普通城市生活已經(jīng)發(fā)展到隔門如隔世的狀態(tài)了 ,總不至于讓還擁有年輕活力的單身 貴族們提前進入單調(diào)封閉的所謂的城市生活吧。 總之 ,杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個市場細分化的定位，未來是很有市場前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。