【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。一般的購(gòu)買對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買的比例開始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼 市 近 年 的 住 宅 銷 售 價(jià) 格 平 均 在 1400 元 /M2， 其 中 市 中 心 區(qū) 均 價(jià) 在18001900 元 /M2，個(gè)別超過(guò) 2020 元 /M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在 1150 元 /M2。 2020 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。銷售的主力房型為 80100 平方米的兩房。超過(guò) 100 平方米的三房，主要的購(gòu)買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以 中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。 次熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但 “ 東苑 ”60 萬(wàn)平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在 3－ 5 年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 2020 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè) 中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。 土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。 竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 預(yù)售房的購(gòu)買人在交房后 90 天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后 90 天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。 銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā) 商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤子相當(dāng)激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全 的局面。 建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預(yù)售許可 雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。 另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會(huì)有銷售量。 交付許可 呼市沒(méi)有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候 冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，開發(fā)商壓力過(guò)大。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營(yíng) 10 年以上，市外投資在 100 萬(wàn)元以上（含 100 萬(wàn)元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和 7000 平方米 以下的人防結(jié)建費(fèi)。 市場(chǎng)微觀狀況分析 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計(jì) 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計(jì) 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計(jì) 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計(jì) 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價(jià)格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計(jì) 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 2020 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為 元 /平方米 .月 n 配套設(shè)施 200 米范 圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 500 米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。 1000 米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價(jià)也在 6 萬(wàn)元左右。 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象加以研究。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬(wàn)方左右，其中一期 30 萬(wàn)方，二期 22萬(wàn)方。 n 物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n 銷售價(jià)格 一期平均價(jià)格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價(jià)為 2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場(chǎng)等規(guī)劃。 n 交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n 銷售情況 一期所剩不多，只剩 1－ 2 萬(wàn)余量。一期的銷售速度在每年 3 萬(wàn)平方米左右，是呼市銷售較好的項(xiàng)目。二期尚未開盤。 n 消費(fèi)者 外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 發(fā)展態(tài)勢(shì) 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升。 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 （ 1）學(xué)府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬(wàn)方，其中一期 3 萬(wàn)方。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū) n 銷售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價(jià)格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。 n 交房時(shí)間 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2020 年年底 交房。 n 銷售情況 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n 消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 位