【正文】 的具體原因，我們有計(jì)劃地對城南的秦淮、白下、建鄴等區(qū)增加了抽樣配額，并且專門調(diào)查了近100戶非主城區(qū)的雨花臺區(qū)居民，從而有助于對江寧開發(fā)區(qū)房產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和市場分析。經(jīng)過對問卷回收分析和樣本結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，本次抽樣誤差小于 6%；通過對問卷內(nèi)容的折半系數(shù)驗(yàn)算和卡方檢驗(yàn)，調(diào)查數(shù)據(jù)的置信度達(dá) 95%以上。應(yīng)該肯定南京市通過近 7年的積極努力，市民住房狀況已發(fā)生了較大的改觀。本次調(diào)查也顯示，南京市民中一家常住人口規(guī)模大多數(shù)（ 75%以上）是 3到 4人，而一半以上（ %）家庭現(xiàn)在的住房建筑面積還在 50m2以下；住房面積達(dá) 70m2以上的家庭尚不足15%。 ? 交叉分析還顯示，在 471名填答者中，住房在50m2以下者，家中常住人口是 1人的僅占%，常住人口是 2人的占 %，常住人口是 3～ 4人的高達(dá) %，常住人口 5人以上的占 %，也就是說家中住房小于 50m、的人群中，家庭常住人口 3人以上的達(dá)到 83%以上，這群人的擴(kuò)大住房面積的消費(fèi)心理將是十分強(qiáng)烈的。 ? 從地區(qū)分布來看 ， 鼓樓 、 建鄴 、 雨花臺以及下關(guān)等區(qū)居民表示正準(zhǔn)備購房的人數(shù)均超過了 %的平均數(shù)；再加上有可能買房者的比例 ， 雨花臺區(qū)的回答者比例最高 ， 接近 37%， 將成為最靠近江寧開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)群體 。 ? 總體上看 ， 表示即將買房者比例為 25%略多 ， 有待考慮者為19%左右 ， 回答不買或不大可能買的超過了 50%， 那么 ，市民難以改善住房現(xiàn)狀的原因主要有哪些呢 ？ （ 見圖 2） 。 下面分析已購房或?qū)⒁彿空叩南M(fèi)目的是什么（見圖 3）？ ? 本題有 %的未答者。 第三部分 城市居民購房的消費(fèi)預(yù)期分析 ? 1 購房地點(diǎn)的消費(fèi)選擇 ? 在對消費(fèi)者的購房意愿調(diào)查中 ， 我們首先詢問了市民對新房所處地理位置的理想選擇 ， 結(jié)果證明仍有大部分市民不愿意 “ 出城 ” 而希望在市區(qū)一 、 二 、 三類地區(qū)購房 ，其次的選擇便是城南 （ %） 和城東 %；愿意住到城西的人最少 ， 僅 %， 參見表 9。另外，調(diào)查中顯示，郊區(qū)逐漸為高文化水平的市民所重視，大專學(xué)歷以下者愿往往郊區(qū)的都未超過 %，而大學(xué)和研究生群體則分別有 11%和22%的人愿意享受郊區(qū)的寧靜寬適。 2 新住宅套型與結(jié)構(gòu)的選擇 盡管人們生活水平比以往有了較大改善，對住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化，但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購房心態(tài)中的實(shí)惠、實(shí)際取向。 ? 盡管人們生活水平比以往有了較大改善 ， 對住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化 ， 但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購房心態(tài)中的實(shí)惠 、 實(shí)際取向 。 ? 總體上說，普通市民百姓的回答是真實(shí)純樸的，他們沒有好高騖遠(yuǎn)追求豪華， %的人選擇了普通商品房；選擇復(fù)式、錯層式住宅的人最少（ %），選擇花園別墅略多，為 %。 ? 經(jīng)濟(jì)條件和套型的選購呈顯性相關(guān)， R值高達(dá) 以上，表現(xiàn)在年收入 ，有 76%以上的市民選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用型； ～ 3萬元年收入者中持這種取向者比重降到 60%以下，而有近20%的人傾向購置別墅； 3～ 5萬元的年收入者中，有 33%的人傾向經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，而卻有 44%以上的人選擇了躍層或別墅；年收入 5萬元以上者無 1人欲購廉價住房，而選擇躍層和花園別墅的高達(dá) 90%。 ? 由此可見，南京市民目前的理想住房結(jié)構(gòu)仍是處在小康初期形態(tài)，以三室一廳的近期可行目標(biāo)為大眾化選擇，即使是 3～ 5萬元及以上的高收入者也有 30%的人選擇此項(xiàng)；另有 25%略多的人選擇了二室一廳，這其實(shí)已談不上是“理想”，仍是現(xiàn)實(shí)購買力的真實(shí)反映，特別是眾多的年收入在 ，答此項(xiàng)者有 180人之多。男性市民在選擇二室一廳和三室一廳的項(xiàng)目中人數(shù)比都超過女性 3一 4個百分點(diǎn)；而女性選擇三室兩廳的比例卻高于男性約 9個百分點(diǎn)，表明家庭主婦比男性更渴望在自己的小家庭中有更多的自由活動空間。其中男性的知識面要比女性開闊，表示完全了解或有點(diǎn)了解的男性比例均高于女性，如圖 4所示。本次調(diào)查中我們作了專項(xiàng)測量，由于天創(chuàng)公司的房產(chǎn)品主要銷售對象是中高檔收入群體，下圖 5將顯示年收入在 3萬元以上群體和市民總體的購置住房面積的可能形態(tài)。 在較高收入群體中 ， 年收入3～ 5萬元者選擇 100～ 120m2的面積人數(shù)比值達(dá)到高峰 ，為 %；而 5萬元以上者的回答峰值也只有 40%的人選擇了 120～ 160m2的住宅面積 ， 這一群體中還有20%的人愿意購買 160～ 200m2的住宅 。 ? 我們以多數(shù)市民的選擇為各功能住室的面積集中趨勢 ， 可將表 12中的數(shù)據(jù)歸納為如下結(jié)論： ? （ 1） 臥室理想面積 —— 11～ 15m2； ? （ 2） 客廳理想面積 —— 16～ 20 m2； ? （ 3） 廚房理想面積 —— 3～ 6或 7一 10 m2； ? （ 4） 衛(wèi)生間理想面積 —— 3～ 6或 7～ 10m2； ? （ 5） 陽臺理想面積 —— 3～ 6 m2； ? （ 6）儲藏室理想面積 —— 3 m2以下或 3～ 6 m2。本次調(diào)查中我們對各類購房要素進(jìn)行了綜合評分排序測量，結(jié)果如表 13。要注意到，隨著現(xiàn)代城市交通條件的改善，人們對是否要身居鬧市已不再孜孜以求，如本次調(diào)查排序中，僅有 11%的居民希望住在市中心，而同時有 52%以上的人表示只要交通方便即可，還有 27%的市民表示需要“上下班方便”就行。 ? 雖然物業(yè)管理在上述眾多要素排列中位置并不很突出，但事實(shí)上居民在消費(fèi)投資中是極其關(guān)注這一因素的，它決定著開發(fā)商的形象，也對房地產(chǎn)的市場拓展具有深遠(yuǎn)影響。 ? 以上數(shù)據(jù)較為全面真實(shí)地反映了當(dāng)前市民對住宅區(qū)物業(yè)管理工作的期待，收費(fèi)合理顯然是針對目前有些地區(qū)收費(fèi)混亂或收費(fèi)政策不明晰而提出；生活服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)設(shè)施完善則是物業(yè)管理的題中應(yīng)有之義；安全有保障反映了當(dāng)前城市社會治安仍存在較大隱患，人們非常希望高質(zhì)量的新位區(qū)能給消費(fèi)者以高度的安全感。 第四部分 當(dāng)前市民的購房支付能力與付款方式 ? 市民購房的消費(fèi)能力和支付款方式是決定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)市場容量和營運(yùn)方式的重要前提 ， 也是我們本次調(diào)查中的一個重點(diǎn) 。其中，不同群體的態(tài)度也有所差異，見圖 6，圖 7。在不同年齡者中，越是年輕者，愿買期房人越多；年齡越大顯然更加急于住進(jìn)現(xiàn)房，這也是一個十分明顯的趨勢。具體情況見表 15。 ? 同樣 ， 在回答 “ 如果在城郊購買一套中高檔次的商品房 ，所能承受的物業(yè)管理費(fèi)每月大約是多少元 ” 時 ， 800多回答者中有 24人表示不想考慮此問題 ， 占 %的人表示只承受 20元以下 ， 還有 %的人愿承受 21～ 40元；愿承受 41元以上者總計(jì)僅為 10%左右 。 ? 3 購房付款方式的認(rèn)同 ? 對于購房的付款方式，我們看到，盡管仍有較多的市民選擇有一定優(yōu)惠的一次性付款方案，但也有越來越多的人認(rèn)識到了銀行按揭付款的優(yōu)越性（見表 16）。 ? 在回答“對于長期付款或償還按揭貸款有何要求”時，近千名被調(diào)查者的答復(fù)是十分相近的，絕大多數(shù)（ 82%）明確表示，購房月支出不能超過每月所得的 40%；回答可占月支出 40%～ 60%的人數(shù)只有 %，而表示可占到月支出 60%以上的僅為 %，這是和當(dāng)前人們的經(jīng)濟(jì)狀況密不可分的。 第五部分 天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司及其房產(chǎn)產(chǎn)品形象的市場評估 ? 1 天創(chuàng)及其房產(chǎn)產(chǎn)品的知名度 ? 由于 “ 天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 ” 剛從 “ 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 ” 更名不久 ， “ 天創(chuàng)公司 ” 之名尚不可能為廣大市民所熟悉 ， 本次調(diào)查中我們?nèi)匀皇茄赜门f名稱 ， 測量了江寧開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司及其房產(chǎn)業(yè)在南京市民中的知曉程度和對其滿意程度 。 我們再進(jìn)一步對天創(chuàng)公司的房產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品“湖濱公寓”和“湖濱世紀(jì)花園”的知曉程度作了問卷測量，見圖 8，圖 9。但基本知曉率只能反映表象，我們在另一類問題中認(rèn)識到，市民對湖濱公寓的印象深度要明顯強(qiáng)于湖濱世紀(jì)花園，其原因是可以理解的，因?yàn)楹笳呤切庐a(chǎn)品，對市民的宣傳時間太短。調(diào)查結(jié)果顯示廣大市民所選印象較深的，特別是選擇率趨過 10%的，的確都是在南京市有一定影響的新住宅區(qū)，而 3個虛擬小區(qū)并未惑住大多數(shù)市民，“安居園”的選答者不到 %，“銀杏小區(qū)”和“百和花園”的選答者更低于 1%；龍江小區(qū)、月牙湖花園和梅花山莊得到30%以上市民的認(rèn)可，