【正文】 ），實際上銷售情況，實際上各樓盤商鋪營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。否則象海南的房地產(chǎn)或93年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對比重，即形成泡沫市埸，最后總有一個吃苦頭。 龍崗部分商鋪營業(yè)率情況樓盤名稱銷售時間 銷售率（%） 營業(yè)率（%）轉(zhuǎn)租率（%）主營項目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進(jìn)花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業(yè)廣場2000年4天豪商業(yè)廣場2000年90楚豐廣場2000年90城龍花園97年20分析：營業(yè)率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕，租價的支撐是投資的重要依據(jù)之一。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實體紅利等收入積累了相當(dāng)?shù)拈e余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。另一方面也宜于作長線投資，風(fēng)險也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。 公司或企業(yè)。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊城商業(yè)廣場等有實力的商業(yè)買家。所以有實力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機(jī)會。約有40%左右的市場份額。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時段打折和抽獎選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計的。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券投資。只有15%左右的市埸份額。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強(qiáng)的特點(diǎn)，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進(jìn)小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。綜上分析：我們認(rèn)為龍崗中心城商鋪市場現(xiàn)況是；炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民托市。第六章、中心城商鋪市場前景一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng)龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮(zhèn)的大中型商場有國際商場、南城百貨，人人購物廣場、富佳商場等，建筑面積共計約5萬M2。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。今后三年商鋪供給量還將進(jìn)一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，楚豐廣場等，商服物業(yè)潛在供給量約10萬M2。二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)98年以前的開發(fā)者和炒家大部分人賺到70100%的利潤。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近2325萬平方米。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場、東都花園等，估計總量近4萬平方米左右，約占總供應(yīng)量的18%。99年底，2000年初的大量推出盤，只完成了認(rèn)購過程，而資金已顯疲態(tài)。一般居民跟風(fēng)入市。前景的主要支撐題材——龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場面，建設(shè)場面都是發(fā)展商在演繹。三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城及附近的商業(yè)在96年以前一直是處于較低價位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是98年和2000年，而經(jīng)營情況則一直沒有多大改善，空置率長期保持在較高水平。至少有以下幾點(diǎn)： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大。 至少目前還有一定的市場，搶時機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)，又如何。第三篇： 名流商業(yè)廣場l 機(jī)會與困難并存，目前市埸良好，但時機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。 第七章、項目概況一、位置：名流商業(yè)廣場屬龍崗中心城一級輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。如意路南是歷史民居和愛聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過是山坡。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：建設(shè)用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機(jī)動車泊車位：220個 （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)一、名流商業(yè)廣場主要困難點(diǎn)：交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，公交能力尚不具備。項目街區(qū)功能暫時不具商業(yè)條件 本項目周邊沒有象樣的建筑物和知名物業(yè)，沒有自成的商業(yè)、居家、文體娛樂等氣氛，周邊沒有形成鬧市狀態(tài)，必須待三年左右時間才會有大的改觀，目前必須要靠物業(yè)本身制造人氣。項目周邊環(huán)境太差 項目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。周邊人口均散布在200米以外，基礎(chǔ)人口的接近、密集還有待時間。要發(fā)展還有待時日。如意路沒有人氣如意路目前和未來二、三年內(nèi)人流、車流均較少，人氣太淡。競爭樓盤不小少 距中心區(qū)有1500米遠(yuǎn)，沿龍翔大道有新亞洲花園和東都花園800米的購物廣場，競爭壓力極大，對中心區(qū)的親緣性不及上述兩樓盤，規(guī)模上也趕不上上述兩樓盤。工程進(jìn)度沒有 工程尚處在設(shè)計階段，能否搶時間，搶客戶，搶機(jī)會還難以定論。龍崗中心城將來往深圳的人流主要通過本項目區(qū)域。處于第二通道與如意路交匯之十字路口屬商業(yè)的黃金段位，需要充分利用。二、 相鄰有愛聯(lián)村居民區(qū)及工業(yè)區(qū)，擁有較多的基礎(chǔ)人口，如能針對性的服務(wù)并形成品牌，會具備相當(dāng)消費(fèi)和投資能力。開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大。至少目前還有一定的市場，搶時機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，打價格戰(zhàn)也不怕。 項目本身有一定的住宅量，相互依托，對商鋪有需求和一定的支援作用。 區(qū)內(nèi)布局及朝向區(qū)內(nèi)商業(yè)和住宅布局分割，以平行于如意路呈平行布局5棟或4棟，形成商業(yè)鋪面的全面臨街，總體售價水平提高，且好銷售。 商業(yè)面積和住宅戶型商業(yè)總面積只設(shè)一、二層商鋪約13000平方米，三層不設(shè)商業(yè)，商業(yè)單位面積控制在30M2——120M2之間，并且要有隨意分割設(shè)計，特別是可以放大。部分一房可用于商業(yè)面積的配套。 設(shè)區(qū)內(nèi)空中走廊設(shè)通向二樓的連廊，人行天橋直達(dá)二樓。但是車輛要實現(xiàn)與住宅人流的分流。l 臨街立面預(yù)留燈箱廣告位，便于統(tǒng)一管理和公司創(chuàng)收。l 立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。 第十章、營銷策劃建議 要注意機(jī)會，宜早不宜遲：在2000年8月份前盡量能完工，交付，一是不要碰到大市向下，二是爭取下半年的商業(yè)機(jī)會。有利于爭搶、截流有限的客戶。 提前聯(lián)系按揭銀行。 利用有關(guān)媒體或路牌廣告等渠道，向市場各類客戶提前吹風(fēng)。 保留單位建議控制在10%以內(nèi)，以防市道隨后會長期低迷。 密切關(guān)注東都花園和新亞洲花園的動向，并隨時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。如賣商業(yè)時名稱為“商業(yè)廣場”，賣住宅時用“名流雅居”。第十一章、 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排一、工地包裝區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除施工場地有序、材料堆放有序、工人按規(guī)范安全操作圍墻施工及美化小區(qū)指引牌(各路口)保安人員進(jìn)駐并維護(hù)秩序各棟臨時編號確定及掛牌路牌和指引牌條幅、布幅綠化及周邊美化二、售樓處 展板、模型、接洽處、洽談桌椅 飲水機(jī)及水、杯、電話(2—4部) 室內(nèi)清潔，美化，盆景 臨時用水，電，衛(wèi)生間等 備用雨具，安全帽及其它用品三、廣告宣傳資料標(biāo)徽及名稱組合（VI）售樓書價目表付款方式小區(qū)模型及戶型模型報紙新聞炒作題材和文字報社廣告文字及平面設(shè)計禮品制作路牌廣告?？?報紙)1車身廣告 1布幅廣告四、銷售各項法律文件和資料客戶認(rèn)購書預(yù)售買賣合同誠意金、訂金、房款收據(jù)發(fā)票施工許可證工程規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證、紅線圖投資建設(shè)許可證開工許可證內(nèi)外預(yù)售銷售許可證購房入戶批件？1開發(fā)商的銷售委托書五、銷售員管理及培訓(xùn)100問定稿并發(fā)放實地參觀培訓(xùn)全面銷售培訓(xùn)考試銷售人員管理及安排確定資料發(fā)放及準(zhǔn)備利用手上客戶推薦直銷收款人員及銷售程序確定六、 其他準(zhǔn)備？七、銷售組織和管理八、后勤支持和管理 名流商業(yè)廣場準(zhǔn)備工作安排表（2月14日3月15日） 時間項點(diǎn) 2月14日2月17日2月20日2月23日2月26日2月28日