【正文】 激勵(lì)措施。 營(yíng)銷(xiāo)策劃工作提前并充分準(zhǔn)備，不打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)，但為了搶機(jī)會(huì)，在春節(jié)后迅速展開(kāi)銷(xiāo)售咨詢和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分工作。l 層高不宜過(guò)高，有4左右米即可，不設(shè)夾層。 住宅和商業(yè)人流住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對(duì)的分流與不分流。住宅面積建議以100平方米的三房為主，另設(shè)40%左右的一房、二房、頂層復(fù)式。第九章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目自身的商住特性，規(guī)劃設(shè)計(jì)上建議： 物業(yè)定位：為中高檔的商住區(qū)，商業(yè)居住一體化，既有良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，又有良好的居住生活環(huán)境并兼顧今后的商業(yè)和住宅的管理。商鋪的銷(xiāo)售率比住宅好。 第二通道向區(qū)內(nèi)、市內(nèi)流動(dòng)，因而在這一通道兩邊的商用物業(yè)具有較強(qiáng)的親和力，容易為消費(fèi)者熟知，有發(fā)展前景。 二、名流商業(yè)廣場(chǎng)主要機(jī)會(huì)點(diǎn)：二、 緊鄰第二通道、深惠大道、如意路。如意路上兩旁商業(yè)均未有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，商業(yè)開(kāi)發(fā)如果量太大有一定的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在地規(guī)劃一般 本項(xiàng)目所處龍崗中心區(qū)以東，屬中心或中心輻射地帶，目前區(qū)政府所在地區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展良好，但本項(xiàng)目周邊還不太理想，本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為商業(yè)住宅混合用地。項(xiàng)目南面基本無(wú)居住物業(yè)和街區(qū)，無(wú)法對(duì)接。三、工程進(jìn)度尚處在設(shè)計(jì)階段，即將進(jìn)行地質(zhì)勘探。二、地形及區(qū)域環(huán)境名流商業(yè)廣場(chǎng)地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。深圳的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無(wú)法比的。從理論和實(shí)際來(lái)講，繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，開(kāi)發(fā)商也有此認(rèn)識(shí)，但是市埸經(jīng)濟(jì)不是因困難或風(fēng)險(xiǎn)加大而不為之，其它原因更直接影響開(kāi)發(fā)商決策。發(fā)展商的銷(xiāo)售行為主要針對(duì)炒家。開(kāi)發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 由于市場(chǎng)供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對(duì)開(kāi)發(fā)有所準(zhǔn)備商用物業(yè)開(kāi)發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。特別是開(kāi)發(fā)者樂(lè)此不彼。大型商業(yè)廣場(chǎng)涌現(xiàn)95年到99年上半年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是臨街裙樓模式，99年底開(kāi)始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè)物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴(kuò)大，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬(wàn)平方米商城，如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，即將發(fā)售的東都800米購(gòu)物長(zhǎng)廊。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會(huì)有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后三年大中型商場(chǎng)建筑面積共計(jì)約4萬(wàn)M2，以出租形式進(jìn)入商服物業(yè)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商自留5%。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購(gòu)置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒(méi)有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來(lái)看待物業(yè)購(gòu)置過(guò)程，所以較為隨意，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往非真實(shí)身份。專(zhuān)業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實(shí)力的一類(lèi)群客戶，從龐大資金支持需要看，專(zhuān)業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場(chǎng)中的份量絕對(duì)不輕，但這些專(zhuān)業(yè)投資者是以長(zhǎng)線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷(xiāo)售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時(shí)對(duì)不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說(shuō)炒作留下空間的常用做法。 以投資獲利的角度來(lái)審視物業(yè)，主要考察兩點(diǎn)：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀的最終獲利空間。龍崗因人氣淡的局面在短時(shí)間難有大的改觀。 這類(lèi)客戶主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司如百佳、萬(wàn)佳、華潤(rùn)萬(wàn)方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、真正購(gòu)置物業(yè)自用的較少。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機(jī)會(huì)。第五章、誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)商鋪？一、市場(chǎng)客戶的分類(lèi)：根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要有以下幾類(lèi)：中心城附近的村鎮(zhèn)居民。因此有必要對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了解。始作蛹者——炒家，通過(guò)各種辦法，拿到鋪位的支配權(quán)，再委托售樓人員或進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)交易。已經(jīng)出租的商鋪首層租金為3070元/M2，與售價(jià)相比，租金明顯偏低，說(shuō)明商鋪買(mǎi)家投資意愿強(qiáng)，看重龍崗中心城的未來(lái)發(fā)展前景而不是眼前利益。第四章、 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展一、中心城的商鋪現(xiàn)行價(jià)格 近幾年商鋪價(jià)格不斷上漲自1995年以來(lái)，龍崗中心城的商鋪價(jià)格逐年上升，從1995年7000元/M2的均價(jià)上升到2000年11000元/M2，%（見(jiàn)下表）。中心城交通不便，商業(yè)僅為中心城及周邊居民服務(wù)，輻射范圍窄，影響力小還沒(méi)有形成人氣，商業(yè)自然不成氣侯。龍崗大工業(yè)區(qū)正在迅速發(fā)展，市內(nèi)工廠不斷撤出市區(qū)到龍崗大工業(yè)區(qū)落戶，使龍崗?fù)鈦?lái)人口迅速增長(zhǎng)。 龍崗全區(qū)依然是沒(méi)有龍頭商業(yè)和品牌商業(yè)的狀況。從商業(yè)構(gòu)成來(lái)看，小商鋪在數(shù)量上一統(tǒng)天下，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大商場(chǎng)很少，大商場(chǎng)的規(guī)模也偏小，經(jīng)營(yíng)品種不夠豐富，商品檔次低，服務(wù)也差，知名度也不高。龍崗中心城發(fā)展較晚，公交線路少，各商鋪都以中心城及周邊居民為服務(wù)對(duì)象，而中心城及周邊居住人口少，人氣淡，消費(fèi)總量有限，很多商鋪空置。現(xiàn)有商鋪主要分布于清林東路、吉祥中路、龍福路、德政路兩側(cè)，多為各住宅小區(qū)的一、二樓臨街鋪面，以面積3080M2的小商鋪為主。大中型商場(chǎng)如南城百貨，國(guó)際商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)百貨零售，商品門(mén)類(lèi)齊全，檔次中等，服務(wù)對(duì)象為當(dāng)?shù)馗挥芯用窈透呤杖腚A層；小商鋪則多經(jīng)營(yíng)服裝、雜貨、餐飲、服務(wù)業(yè)等，檔次較低小型商店服務(wù)于周?chē)S的打工族及當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｔ谶@三家大商場(chǎng)周?chē)€有大量中小型商鋪，深惠公路、龍興街、龍平東路、龍昌街、平南路及華西街兩側(cè)是商鋪高度密集的區(qū)域，其它村落也散布著大量小商鋪。龍崗也是一樣，特別是的市政道路系統(tǒng)和近5000套住宅單位開(kāi)發(fā)的完成，中心城住宅物業(yè)，商用物業(yè)的投資前景上升到了一個(gè)看得見(jiàn)信心的層面。從95年至今，龍崗中心城及布吉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)一直發(fā)展平穩(wěn)，受大環(huán)境影響雖略有回調(diào)，但沒(méi)有受到大的挫折，住宅售價(jià)始終保持在2300—2800元/M2，而商用物業(yè)則穩(wěn)中有升，由7000元/M2一路升至11000元/M2，%。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機(jī)械、服裝、玩具、食品、建材行業(yè)為主導(dǎo)，其他行業(yè)互為依托協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)新格局。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立。低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買(mǎi)家重要比重。主題式商業(yè)顯示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。商服開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)思想更為成熟主要表現(xiàn)在：放棄純粹依靠大買(mǎi)家的不切實(shí)際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實(shí)地辦事。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無(wú)品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。今年商業(yè)熱點(diǎn)除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點(diǎn)。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價(jià)格走勢(shì)及銷(xiāo)售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過(guò)于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機(jī)會(huì)尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬(wàn)平方米。促銷(xiāo)大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時(shí)間長(zhǎng) 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價(jià)格為主要促銷(xiāo)售手段，明降暗降的勢(shì)態(tài)。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤(pán)，如嘉匯新城、星河明居、國(guó)際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無(wú)不是以低價(jià)取勝（起價(jià)5000——6000，均價(jià)為65008500）。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無(wú)特大經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來(lái)二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，平均下跌5——10%后，成交量才會(huì)根本好轉(zhuǎn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達(dá)苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德福花園、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。房地產(chǎn)按揭貸款年期加長(zhǎng)，按揭利率降低，對(duì)于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。其它的信用貸款擔(dān)保，沒(méi)有明顯作用。市埸競(jìng)激烈。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合我司專(zhuān)業(yè)人員近10年的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時(shí)間和資料的限制，未必能把本項(xiàng)目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進(jìn)一步溝通和合作的機(jī)會(huì)，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的目的。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司的“名流商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考。超過(guò)了市場(chǎng)承接力。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對(duì)樓市的影響政策方面的評(píng)價(jià)：目前效果欠佳，總體對(duì)深圳樓市十分有利中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費(fèi)，初始短期10多天引起躁動(dòng)，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒(méi)有達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。房地產(chǎn)減免部分稅費(fèi)，以圖刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于各種交易稅費(fèi)的直接減免，使購(gòu)房者的購(gòu)房成本有所減少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)好于以前。下半年新盤(pán)、大盤(pán)、超大型樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費(fèi)，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。有些開(kāi)發(fā)商追求的是薄利快銷(xiāo)，以低價(jià)或降價(jià)取得成功。深圳地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的價(jià)格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計(jì)局公布）。三、外銷(xiāo)市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟(jì)從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤(pán)的價(jià)格差距拉大，還由于國(guó)外對(duì)人民幣貶值的看法或預(yù)期長(zhǎng)期存在，因此對(duì)于住宅和商業(yè)的外銷(xiāo)市埸都是有利的。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對(duì)商業(yè)用地的控制。近兩年深圳的商鋪熱點(diǎn)主要在東門(mén)、國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北一帶。 在寶安區(qū)，萬(wàn)佳第四分店、美國(guó)沃爾瑪進(jìn)駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個(gè)新臺(tái)階，并呈龍爭(zhēng)虎斗的競(jìng)爭(zhēng)格局。如果龍崗進(jìn)入大型象萬(wàn)佳、沃爾瑪一類(lèi)的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)將受極大的沖擊，萬(wàn)佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。從大小分割隨意到更專(zhuān)業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費(fèi)者或小業(yè)主。城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，