【正文】 l 機(jī)會(huì)與困難并存，目前市埸良好，但時(shí)機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。要發(fā)展還有待時(shí)日。至少目前還有一定的市場，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，打價(jià)格戰(zhàn)也不怕。l 立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。第十一章、 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排一、工地包裝區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除施工場地有序、材料堆放有序、工人按規(guī)范安全操作圍墻施工及美化小區(qū)指引牌(各路口)保安人員進(jìn)駐并維護(hù)秩序各棟臨時(shí)編號確定及掛牌路牌和指引牌條幅、布幅綠化及周邊美化二、售樓處 展板、模型、接洽處、洽談桌椅 飲水機(jī)及水、杯、電話(2—4部) 室內(nèi)清潔，美化，盆景 臨時(shí)用水，電，衛(wèi)生間等 備用雨具，安全帽及其它用品三、廣告宣傳資料標(biāo)徽及名稱組合（VI）售樓書價(jià)目表付款方式小區(qū)模型及戶型模型報(bào)紙新聞炒作題材和文字報(bào)社廣告文字及平面設(shè)計(jì)禮品制作路牌廣告專刊(報(bào)紙)1車身廣告 1布幅廣告四、銷售各項(xiàng)法律文件和資料客戶認(rèn)購書預(yù)售買賣合同誠意金、訂金、房款收據(jù)發(fā)票施工許可證工程規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證、紅線圖投資建設(shè)許可證開工許可證內(nèi)外預(yù)售銷售許可證購房入戶批件？1開發(fā)商的銷售委托書五、銷售員管理及培訓(xùn)100問定稿并發(fā)放實(shí)地參觀培訓(xùn)全面銷售培訓(xùn)考試銷售人員管理及安排確定資料發(fā)放及準(zhǔn)備利用手上客戶推薦直銷收款人員及銷售程序確定六、 其他準(zhǔn)備？七、銷售組織和管理八、后勤支持和管理 名流商業(yè)廣場準(zhǔn)備工作安排表（2月14日3月15日） 時(shí)間項(xiàng)點(diǎn) 2月14日2月17日2月20日2月23日2月26日2月28日3月3日3月6日3月9日3月12日3月15日責(zé)任 人工地包裝衛(wèi)生垃圾材料工人條幅布幅指引牌保安進(jìn)駐各棟編號路牌標(biāo)識(shí)現(xiàn)場售樓展板模型進(jìn)度表辦公文具清潔用具接待條件飲水茶具電話數(shù)部清潔美化臨時(shí)水電衛(wèi)生間宣傳資料廣告VI實(shí)施售樓書價(jià)目表付款方式軟性文字報(bào)紙廣告 時(shí)間項(xiàng)點(diǎn)2月14日2月17日2月20日2月23日2月26日2月28日3月3日3月6日3月9日3月12日3月15日責(zé)任人禮品制作錄音廣告自辦報(bào)紙布幅廣告車身廣告法律文件用地規(guī)劃證圖工程規(guī)劃證建設(shè)許可證施工許可證銷售許可證委托書管理及培訓(xùn)200問定稿實(shí)地培訓(xùn)全面培訓(xùn)業(yè)務(wù)考試銷售流程內(nèi)部認(rèn)購模擬內(nèi)部手續(xù)二種認(rèn)購書印刷銷售合同收款票據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)定財(cái)務(wù)流程其它其他管理單位及費(fèi)用確定 看房路線看房車位售樓服裝工作證銷售控制附件： 龍崗樓盤資料參考資料，不斷調(diào)查，深入了解，才會(huì)有真正的發(fā)言權(quán) 項(xiàng)目內(nèi)容樓盤名稱尚景園結(jié)構(gòu)類型多層、小高層地理位置龍福路發(fā)展商深圳尚模發(fā)展有限公司代理商無占地面積13530m2建筑面積24000 m2戶型3房2廳（100—120 m2），4房2廳（120—125 m2），5房2廳（155 m2），復(fù)式（170 m2以上）主導(dǎo)戶型3房2廳住宅均價(jià)3000元/ m2付款方式一次性92折，按揭95折住宅銷售率60%宣傳重點(diǎn)位置與配套工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)樓商鋪價(jià)格12000元/ m2商鋪銷售率60%分析尚景園處于龍崗中心城的中心區(qū)域，位置優(yōu)勢明顯，但規(guī)模小，戶型偏大，3房2廳銷售率高，4房以上難售。項(xiàng)目內(nèi)容樓盤名稱龍興商業(yè)廣場結(jié)構(gòu)類型三層框架結(jié)構(gòu)商廈地理位置深惠公路旁，龍城廣場斜對面發(fā)展商深圳康納實(shí)業(yè)公司代理商廈廣立占地面積 m2建筑面積20410 m2商鋪面積30—200 m2主導(dǎo)面積30—60 m2一層價(jià)格12000元/ m2二層價(jià)格8000元/ m2三層價(jià)格6000元/ m2付款方式一次性90折，按揭95折工程進(jìn)度框架施工車位250銷售率10%分析本項(xiàng)目位于深惠公路旁，交通便利，商業(yè)輻射力較強(qiáng)，對面有大型休閑廣場龍城廣場，有利于吸引人流。 密切關(guān)注東都花園和新亞洲花園的動(dòng)向，并隨時(shí)調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。但是車輛要實(shí)現(xiàn)與住宅人流的分流。二、 相鄰有愛聯(lián)村居民區(qū)及工業(yè)區(qū)，擁有較多的基礎(chǔ)人口，如能針對性的服務(wù)并形成品牌，會(huì)具備相當(dāng)消費(fèi)和投資能力。項(xiàng)目周邊環(huán)境太差 項(xiàng)目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。至少有以下幾點(diǎn)： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對成本低，獲利空間大。二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時(shí)段打折和抽獎(jiǎng)選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計(jì)的。另一方面也宜于作長線投資，風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。最近新推出的商鋪如天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場已被認(rèn)購一空，說明龍崗有一批商鋪投資者，對商鋪進(jìn)行短期炒作或長期投資，他們對商鋪市場的價(jià)格走勢影響甚大。面向中高收入階層的大中型商場出現(xiàn)是必然的，集中化、規(guī)模化、一站式購物、集吃喝玩樂為一體的超大型商城必將會(huì)出現(xiàn)，但目前不具備條件，大型商業(yè)進(jìn)駐龍崗的任何消息沒有出現(xiàn)。深惠公路兩側(cè)的小型商店大多經(jīng)營餐飲、機(jī)電產(chǎn)品，服務(wù)于周圍的工廠及往來車輛。龍崗區(qū)有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰華南地區(qū)唯一的國際集裝箱中轉(zhuǎn)大港——鹽田港，是鹽田港的后備倉儲(chǔ)區(qū)基地；區(qū)內(nèi)三條鐵路的交匯，建有大型的平湖編組站和一個(gè)控制面積40多萬平方米的鐵路倉儲(chǔ)區(qū)。改變過去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長線投資，可持續(xù)經(jīng)營，與小業(yè)主商家共進(jìn)退。據(jù)深圳市信息局社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達(dá)34%，前三個(gè)季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。今后三年，政府對物業(yè)的供應(yīng)會(huì)在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長期存在。