【正文】 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 貴港日報：本地貴港日報為黨報，在市面上基本沒有銷售，多為機(jī)關(guān) 企事業(yè)單位征訂，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售的重要目 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最好的住宅售價已達(dá)到 2600 元 /㎡ ? 商鋪：市中心新建的臨街商鋪，首層均價已從 0 05 年上半年的 19000 多下滑 至在 14000—— 16000 元 /㎡之間 主要宣傳渠道 ? 現(xiàn)場售樓：主要依靠現(xiàn)場的包裝 ? 貴港二臺：因港、臺播放的電視節(jié)目能夠很快在該臺播放，在當(dāng)?shù)氐氖找暵瘦^高，本地的房地產(chǎn)廣告多選擇進(jìn)行宣傳； 該臺廣告收費 500 元 /3 秒，若制作 45 秒的電視廣告，投放一個月，費用大致在 20 萬元左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過對業(yè)內(nèi)人士的走訪，預(yù)計在 06 年的下半年，現(xiàn)有的商業(yè)核心區(qū)將有大量的商業(yè)項目進(jìn)行開發(fā)，市場供應(yīng)量急劇放大。 進(jìn)入 06 年后，城市中心區(qū)的舊城改造工程加快，在鳳凰一街、二街附近的商業(yè)核心區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的拆遷新建工程，主要進(jìn)行商業(yè)改造。 舊城改造 東湖風(fēng)景區(qū)：目前周邊環(huán)境糟雜，多以私人房建筑為主，雖名為風(fēng)景區(qū)，但名不副實，沒有體現(xiàn)出作為城市名片的作用。近幾年來，貴港市按照利用城市空間、進(jìn)一步拉大城市框架的思路，并形成了以中山北路和金港大道為主紐帶，以全國第三大廣場“新世紀(jì)廣場”為核心的新城市中心區(qū)。形成了制糖、造紙、建材等支柱產(chǎn)業(yè) ，加上華潤控股的落戶及一期的投產(chǎn)，將迎來貴港工業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇。貴港市擁有各類專業(yè)市場 20 多個，總面積達(dá)到 80 萬㎡， 擁有煤炭、建材、藥材、食品、五金、畜牧、糧食等大型專業(yè)市場；個體戶 7 萬多戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人口 總?cè)丝?460 多萬，其中市區(qū)人口 42 萬人 [南寧為 150 萬 ]。 行政區(qū)劃 全市總面積 10595 平方公里，轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)，其中市區(qū)面積 25 平方公里 [南寧為 125 平方公里 ]。貴港港年為吞吐能力 1000 萬噸的現(xiàn)代化內(nèi)河港口。黎湛鐵路、 324 和 209 國道、南梧高速公路、西江航 道，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，是國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放一類口岸。境內(nèi)大小河流 106 條，總長 公里，均屬西江水系。 企業(yè) () 三、市場調(diào)研部分 (一 )貴港市城市發(fā)展概況 地理位置 位于南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，距南寧 182 公里、距柳州 190 公里、距梧州 221 公里、距北海 259 公里。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）、由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)，對獲取的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯分析及抽樣復(fù)核，力求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 一、 調(diào)研目的 為了給貴港新天地商業(yè)廣場的市場運(yùn)作 作出科學(xué)、合理的 市場 定位 和營銷方案， 提供理論根據(jù) ，本次市場調(diào)查的目的主要是解決以下幾個方面的問題： 總體了解貴港市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及判研未來項目推出時的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢； 了解貴港市房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)狀以及區(qū)域發(fā)展的潛力，尋找項目地塊價值提升的空間； 了解貴港市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況，尋求項目商業(yè)入市空白點； 為項目的發(fā)展思路和營銷策略提供市場依據(jù)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 目 錄 一、調(diào)研目的?????????????????????????????????????? .2 二、調(diào)研內(nèi)容及方法??????????????????????????????????? .2 三、市場調(diào)研部分???????????????????????????????????? .4 （一）貴港市城市發(fā)展概況? ?????????????????????????????? .4 （二）貴港市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場狀況及分析 ??????????????????????? .5 （三）貴港市商業(yè)環(huán)境狀況及分析 ??????????????????????????? .10 （四）消費群體狀況分析（城鎮(zhèn)居民）?????????????????????????? .22 四、項目市場分析部分 ????????????????????????????????? .24 （一）項目背景分析 ?????????????? ???????????????????? .24 （二）競爭商業(yè)項目研究分析 ?????????????????????????????? .28 （三）項目 SWOT 分析 ????????????????????????????????? .33 五、 總結(jié) ???????????????????????????????????????? .36 六、項目的推廣思路 ???????????????????????????????????? 39 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 貴港新天地商業(yè)廣場 市場調(diào)查報告 2020． 3 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 調(diào)研內(nèi)容及方法 調(diào)研內(nèi)容 （ 1）、貴港市城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃發(fā)展方向 (2)、貴港市商業(yè)地產(chǎn)市場供求情況及發(fā)展趨勢判研 （ 3）、貴港市區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景 （ 4）、貴港市商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域競爭狀況 （ 5）、貴港市的商業(yè)環(huán)境狀況 （ 6）、貴港市的商業(yè)區(qū)域租金狀況 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 調(diào)研方法 （ 1）、貴港市商業(yè)地產(chǎn)市場供求情況及發(fā)展趨勢判研：采用文獻(xiàn)調(diào)查 +業(yè)內(nèi)人士訪談 （ 2）、項目地塊研究、區(qū)域發(fā)展：現(xiàn)場走訪 +入戶訪問 +業(yè)內(nèi)人士訪談 （ 3）、區(qū)域競爭樓盤調(diào)查：現(xiàn)場走訪 +營銷人員訪談 +本公司數(shù)據(jù)庫資料 （ 4）、區(qū)域商業(yè)情況調(diào)查：現(xiàn)場走訪＋經(jīng)營戶訪談 調(diào)查時間： 2020 年 2 月 11 日～ 2020 年 3 月 31 日 質(zhì)量控制 （ 1）、調(diào)研人員調(diào)研前明確 分工，并進(jìn)行針對性的市場調(diào)研培訓(xùn)及溝通。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自然條件 貴港市境內(nèi)以平原臺地、山丘地形為主。 交通狀況 華南地區(qū)重要的水陸交通樞紐。可行千噸船通往港澳出海。成為一個水路、鐵路、公路三大通道，將成為桂東南最大的貨物、人流集散地之一。 95 年成為地級市。 經(jīng)濟(jì)狀況 ? GDP： 2020 年為 140 億； ? 財政收入： 2020 年為 18 億元； [南寧為 74 億 ] 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () ? 主要支柱產(chǎn)業(yè)：制糖、造紙、建材以及港口航運(yùn)（煤炭運(yùn)輸） ? 商貿(mào)：因航運(yùn)的發(fā)達(dá)，自古就是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。 ? 貴港市已建成富有特色和優(yōu)勢的區(qū)域工業(yè)新格局，是廣西新興的工業(yè)基地。 城市新區(qū)發(fā)展 為提升城市綜合競爭能力，充分發(fā)揮城市 功能，促進(jìn)城市發(fā)展，城市的總體布局及發(fā)展方向為：城區(qū)由老城、城北、江南、西江等共七個組團(tuán)，星狀發(fā)展，城市工業(yè)區(qū)規(guī)劃成五大工業(yè)區(qū)，城市主要往城北發(fā)展及江南適度發(fā)展。新投資 10 億郁江兩岸的改造工程將進(jìn)一步加快城市的發(fā)展。現(xiàn)引進(jìn)臺灣投資者 26 億資 金準(zhǔn)備進(jìn)行改造，打造真正的東湖風(fēng)景區(qū)和居住區(qū)。如原華隆超市的拆遷，巨星商都項目的開發(fā)等等。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () (二 )貴港市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場狀況及分析 2020 年推出量 ? 住宅：超過 80 萬㎡（僅國際新城 30 萬㎡、盛世名門 26 萬㎡、廣場明珠 萬㎡、鳳凰城 12 萬㎡四大盤就有 72 萬 平米的量 ，而 2020 年才銷售完畢的位于城市新區(qū)金港大道西部的德寶花城 16 萬平米住宅、 180 間商鋪用了 3 年多才售完） ? 商鋪：將近 50 萬㎡（僅國際生活港 20 萬㎡、明珠商業(yè)中心 3 萬㎡、貴港富士新天地 萬㎡、王府井商城 萬㎡、 水晶商業(yè)廣場 6 萬㎡、豐寶商業(yè)城 2 萬㎡等就有 37 萬㎡左右，加上以上小區(qū)的商業(yè)面積就更大） 房地產(chǎn)價格 ? 住宅：城市中心區(qū)的單體高層，均價在 1400 元 —— 1500 元 /㎡之間。 ? 戶外廣告、路牌廣告：隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷放量，戶外廣告的路牌爭奪日益激烈，價格也在不斷攀升，目前好位置的路牌已沒有供應(yīng)，并且每年的使用費已達(dá)到 11～ 16 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 南國早報：當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕喿x媒體（過去是八桂都市報），受眾廣。 ? DM：以賓館、酒店為主要投放地，閱讀率一般。 置業(yè)者行為 ?住宅：多為二次置業(yè)，主要考慮養(yǎng)老過渡，兒女成家以及教育。 ?商鋪：多考慮自營，投資意識不強(qiáng)。 2020 年主要商業(yè)地產(chǎn)項目 項目名稱 地址 開發(fā)商 定位 規(guī)劃 占地面積 建筑面積 國際生活港 江北大道港寶商業(yè)街北段 泰竹房產(chǎn) 小龍房產(chǎn) 占天占地形商鋪、臨街鋪面、品牌專賣、超市、步行街、步行商業(yè)廣場 首創(chuàng)二層商業(yè)步行街、七大商業(yè)休閑廣場、24 米寬道路、 600 停車位、 — 層 /棟、 500— 800 ㎡ /棟、開間 9 米，進(jìn)深 15米、首層 米高。 北向長1000 米左右，西向長 300 米左右 20 萬㎡ 王府井商建設(shè)中路（原露天豐寶發(fā)展 綜合性商場 負(fù) 1 層超市； 1— 4 層百貨類； 5 層數(shù)碼電影、文化娛樂、餐飲； 6— 7 層酒店式公寓； 7700 ㎡ 萬㎡ 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 業(yè)城 電影場） 中央空調(diào)、自動扶梯、垂直電梯、中庭；首層 米， 2— 5 層 米；負(fù) 1 層 — 4層 16 ㎡ /鋪；王府井入駐（開發(fā)商自己注