【正文】 4人的高達(dá) %，常住人口 5人以上的占 %，也就是說家中住房小于50m、 的人群中，家庭常住人口 3人以上的達(dá)到 83%以上，這群人的擴(kuò)大住房面積的消費(fèi)心理將是十分強(qiáng)烈的。詳見圖 1。從 80年代前期的人均 9m2，這是一個(gè)歷史的飛躍，但和城市現(xiàn)代化的發(fā)展目標(biāo)相比，仍有較大的差距。 了解南京市民住房現(xiàn)狀是房地產(chǎn)投資開發(fā)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步識(shí)別當(dāng)前消費(fèi)者的住房購置意愿以及購買原因、購買取向是本次調(diào)查的重要目標(biāo)。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查161。從經(jīng)濟(jì)狀況而言，本次被調(diào)查者中 75%以上人上年度總收入在回．5萬元以下，不到 15%的人年收入為 ～ 3萬元，收入在 3萬元以上者不足 5%，這和上年南京市區(qū)全部職工人均收入實(shí)態(tài)（ 9326元）相當(dāng)吻合，因而能真實(shí)反映當(dāng)前本地區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)實(shí)況。 在文化構(gòu)成中，本調(diào)查群體中高中及大專學(xué)歷者比例達(dá)63%以上，顯示了城市居民的較高文化特性，職業(yè)結(jié)構(gòu)較為齊全，排種有代表性的職業(yè)群體都有相應(yīng)的數(shù)量，基本上覆蓋了當(dāng)前城市中的主要?jiǎng)趧?dòng)人群。從年齡結(jié)構(gòu)上看，中年人是房產(chǎn)消費(fèi)的主體，本次調(diào)查中， 36～ 55歲人群占被調(diào)查人數(shù)的近 2／3，符合了本調(diào)查的需要； 56歲以上的占 11． 46%，也正吻合了南京市區(qū)人口趨向老年化（ 10%以上）的特征。女性略多，是因?yàn)樵诩以L填答問卷時(shí)，家庭主婦們對(duì)此調(diào)查具有更多的關(guān)注和更積極的參與性。 在有效回收的 855份問卷中，各類型樣本的分布是： 161。 11月下旬我們運(yùn)用分層分段配額隨機(jī)抽樣方法，對(duì)市內(nèi)的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)共1000戶居民進(jìn)行上門走訪發(fā)收問卷，經(jīng)登錄和上機(jī)處理得出有效問卷 855份，即問卷有效回收率為 ％，符合調(diào)研設(shè)計(jì)方案要求。 2 調(diào)研方案和抽樣方法161。系統(tǒng)詳實(shí)的南京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求和購置選擇意愿的信息；（ 2）通過科學(xué)分析，為企業(yè)提供近期行業(yè)前景、市場(chǎng)容量、居民的購房預(yù)期心理、消費(fèi)需求以及提高企業(yè)及其產(chǎn)品知名度、美譽(yù)度的咨詢分析意見，力求做到有理有據(jù)、分析中肯；（ 3）在較深入的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，為委托方提供有針對(duì)性的今后一段時(shí)間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議。為此，受天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司的委托，我們于 1998年11月至 12月間對(duì)南京市區(qū)有代表性的消費(fèi)群體進(jìn)行了一次較大規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)查，力圖通過科學(xué)系統(tǒng)的市場(chǎng)分析，為研制跨世紀(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。 地處南京城南郊、江寧縣境內(nèi)的天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司是近年內(nèi)崛起的房地產(chǎn)業(yè)新星，他們憑借著地利人氣和勵(lì)精圖治，通過高起點(diǎn)努力和大手筆運(yùn)作，較成功地開發(fā)出了 “湖濱公寓 ”、 “湖濱世紀(jì)花園 ”等高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，逐步實(shí)現(xiàn)著 “為天下先、鑄創(chuàng)業(yè)魂 ”的企業(yè)理念。所以，及時(shí)掌握當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件和潛在的購房市場(chǎng)需求信息，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)市民在選購住房時(shí)的區(qū)位意向、套型結(jié)構(gòu)意向、支付能力和付款方式意向，已成為房產(chǎn)開發(fā)者、建設(shè)者知己知彼、適應(yīng)市場(chǎng)、贏得競(jìng)爭(zhēng)的前提和必要條件。從中國改革發(fā)展的大環(huán)境來看，在明年福利分房制度徹底取消后，隨著我省住宅銷售進(jìn)入 “零售時(shí)代 ”，廣大市民的房產(chǎn)投資行為和心態(tài)都正在發(fā)生重大的變化，人們對(duì)購房的居住環(huán)境、房屋套型、配套設(shè)施乃至物業(yè)管理都提出了前所未有的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，對(duì)住房樓層、價(jià)格、付款方式更是斤斤計(jì)較、精打細(xì)算。 今年上半年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，商品房銷售十分活躍。 第六部分 結(jié)論與建議第一部分 調(diào)查說明161。 第四部分 當(dāng)前市民的購房支付能力與付款方式216。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查216。98南京市民房產(chǎn)投資意向市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告目錄216。 練習(xí)（ practice）216。口頭報(bào)告成功的基本要素216。216。216。216。 提出問題，引入正題調(diào)研方法論述結(jié)尾附件四、口頭報(bào)告口頭報(bào)告的特點(diǎn)216。 結(jié)論先行，逐步論證 161。 簡(jiǎn)要說明調(diào)查執(zhí)行結(jié)果正文引言161。 簡(jiǎn)要介紹調(diào)查對(duì)象和調(diào)查內(nèi)容161。? 《電子商務(wù) —— 未來商品流通領(lǐng)域中的又一大業(yè)態(tài)》? 《學(xué)生一族 —— 中國大陸手機(jī)市場(chǎng)不可忽視的群體》概要161。v 表明觀點(diǎn)式：《保暖內(nèi)衣 悄然升溫》、 《開放 B股市場(chǎng)引發(fā)居民外匯儲(chǔ)蓄下降》等 。216。216。 三、撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書的要求與技巧 標(biāo)題216。 圖表與相應(yīng)的書面解釋放在一起；161。 圖表的數(shù)量要恰當(dāng)；161。 報(bào)告的結(jié)構(gòu)要妥善安排，給人以完整的印象161。161。 很少精通調(diào)研技術(shù)和術(shù)語：文字易懂，少用專業(yè)術(shù)語；161。 必須高度重視報(bào)告的閱讀和使用者161。 解釋性的正文：說明、推論、討論三、撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書的要求與技巧161。 一般性地介紹分析類型216。 資料收集的方法216。 總體的界定216。 研究類型216。 結(jié)論與建議 的簡(jiǎn)要陳述216。 調(diào)研方法 的簡(jiǎn)要陳述216。 附錄（調(diào)研計(jì)劃書、調(diào)查問卷，地圖或者過于專業(yè)化的資料）執(zhí)行性摘要216。 調(diào)研感悟216。 局限（樣本規(guī)模的局限，抽樣框誤差等等）216。 調(diào)查方法216。 內(nèi)容目錄216。 標(biāo)題頁：標(biāo)題、客戶、調(diào)研、日期216。 充當(dāng)參考文件252。 表述調(diào)查成果：對(duì)已完成的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目做完整而又準(zhǔn)確的描述。 撰寫報(bào)告時(shí)應(yīng)該注意避免哪些錯(cuò)誤？252。 市場(chǎng)調(diào)研者如何才能更有效的表達(dá)調(diào)研成果？（ 目標(biāo)客戶不同，報(bào)告撰寫要求不同 ）252。252。明天早晨 8點(diǎn)之前務(wù)必把一份 5頁紙的摘要放到我的桌上。他信心百倍，自以為他的報(bào)告中有許多重大發(fā)現(xiàn)，包括若干個(gè)可開發(fā)的新的細(xì)分市場(chǎng)和若干條產(chǎn)品管理方面的創(chuàng)意。第 11章 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告引例 紐約地區(qū)的調(diào)研人員 John Speilberg 曾談起他為美國一家最大的糖果制造商精心準(zhǔn)備的長達(dá) 250頁的統(tǒng)計(jì)報(bào)告（包括圖表和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）的故事。在經(jīng)歷了大約 6個(gè)月左右的艱苦調(diào)研后， John直接向公司三名最高決策者作口頭匯報(bào)。 然而，在聽了一個(gè)小時(shí)的充滿事實(shí)、數(shù)據(jù)與圖表的匯報(bào)后，糖果公司的總經(jīng)理站起來說道： “打住吧， John！我聽了一個(gè)多小時(shí)枯燥無聊的數(shù)字，完全給搞糊涂了，我想我并不需要一份比字典還要厚得多的報(bào)告。 ”說完就離開了房間，在此，John受到了將使其受益整個(gè)職業(yè)生涯的一個(gè)教訓(xùn)。 調(diào)研報(bào)告的作用是什么？252。 一份好的報(bào)告應(yīng)該包括什么？252。 什么因素決定使用還是不使用調(diào)研報(bào)告的發(fā)現(xiàn)？問題？溝 通調(diào)研者決策者一、調(diào)研報(bào)告的作用252。252。 證明所做工作的可信度二、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書的結(jié)構(gòu)216。 執(zhí)行性摘要（ executive Summary）216。 引言：實(shí)施調(diào)研的背景、參與人員及其職位，致謝216。 分析與結(jié)果 （正文詳細(xì)內(nèi)容）216。 結(jié)論與建議216。 參考文獻(xiàn)216。 目標(biāo) 的簡(jiǎn)要陳述216。 主要調(diào)研結(jié)果 的簡(jiǎn)要陳述216。 其他有關(guān)信息 （比如，調(diào)研結(jié)果的局限性或背景信息）調(diào)查方法216。 研究意圖216。 樣本設(shè)計(jì)216。 調(diào)查問卷分析與結(jié)果216。 表格與圖形216。 實(shí)事求是，力求客觀真實(shí)161。 絕大多數(shù)的經(jīng)理都很忙：內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要；161。 多個(gè)閱讀者的需要和興趣不同：不喜歡長、乏味的文字。 報(bào)告要突出目的，提高針對(duì)性和適用性，從而提高其價(jià)值161。 正確運(yùn)用圖表、數(shù)字表達(dá)161。 圖表易解釋和理解，不要一個(gè)圖表表達(dá)過多的信息；161。 可用多種形式來描述同組數(shù)據(jù)。 準(zhǔn)確揭示主題思想，簡(jiǎn)單明了，具有較強(qiáng)吸引力。 標(biāo)題的形式有兩種：?jiǎn)螛?biāo)題和雙標(biāo)題。 標(biāo)題的寫法有三種：v 直敘式：《關(guān)于手機(jī)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告》、 《 2023年 4月 35個(gè)城市主要品牌影碟機(jī)零售量及占有率》等 等。v 提出問題式：《消費(fèi)者愿意接受直銷方式嗎？ 》、 《家庭轎車前在哪 ?》、《數(shù)字化，您走了多遠(yuǎn)？》等。 簡(jiǎn)要說明調(diào)查目的161。 簡(jiǎn)要介紹調(diào)查研究的方法161。 開門見山，揭示主題161。 交待情況，逐層分析 161。 能用較短的時(shí)間說明所需研究的問題。 報(bào)告生動(dòng)、具有感染力，容易給對(duì)方留下深刻印象。 能與聽者直接交流，便于增強(qiáng)雙方的溝通。 靈活性。 準(zhǔn)備（ prepare）216。 演講（ perform）。 第一部分 調(diào)查說明 216。 第三部分 城市居民購房的消費(fèi)預(yù)期分析216。 第五部分 天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司及其房產(chǎn)產(chǎn)品形象的市場(chǎng)評(píng)估216。 1 調(diào)研背景與目的161。隨著住房制度改革的深入和取消福利分房，下半年及今后一段時(shí)間，南京的房市將重返正常潮位，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。在房產(chǎn)業(yè)加速市場(chǎng)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。161。那么這些現(xiàn)代住宅產(chǎn)品在南京市民心目中的知名度、美譽(yù)度如何？能否激起市場(chǎng)購買欲望？還要作哪些方面的改進(jìn)？這些也正是房產(chǎn)企業(yè)家們尤為關(guān)心的