【正文】 速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 吉田國際對面一層臨街鋪面 80 左右 57 左右 ￥ 4,500 3 年左右 弘基 百貨 一層 柜臺出租 ￥ 1,100~ ￥ 1,300/m ? 港寶商業(yè)街、鳳凰街的街鋪租金水平在所有的街道路是最高的，以月租價 60100 元 /㎡為主，占該街租金水平的 60%，其經(jīng)營檔次較高，人流量大，鋪租相對也貴。 ? 中山路、江北大道受繁榮的鳳凰街和港寶商業(yè)街的輻射，加上是交通的便利，現(xiàn)時的租金仍處于較低的水平（ 1530 元 /㎡）。它們屬于租金最高的街區(qū)，同時商業(yè)配套相對成熟，商業(yè)氣氛較其他街區(qū)濃厚。 ? 和平路主要以經(jīng)營通訊、電信器材 為主；江北中路主要經(jīng)營建材；中山路中段是摩托車及配件一條街，這些都是專業(yè)性經(jīng)2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 營的街區(qū)。 ? 本項目位于中山北路與金港大道交匯處，處于新城區(qū)和老城區(qū)的結(jié)合部，人流量和車流量很大，以本項目所處的位置用作綜合性商場是十分有利的。 ? 在主要商業(yè)街都是以小面積的鋪位為主，相應(yīng)的租價也比較高。 ? 貴港市租金水平不高，中高檔消費較少。 ? 從區(qū)位和內(nèi)容來看，在老城區(qū)已形成商業(yè)街鋪的特點，但是沒有明顯的商業(yè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 經(jīng)營建材、家私、五金、機電、化工等內(nèi)容租金水平較低，均方價分布在 1050 元 /㎡的價位。 ? 服裝類以小面積為主，但比較有名的服裝專賣店及有實力的商家對面積的要求卻非常高，一般在 50 ㎡以上。 3）經(jīng)營內(nèi)容 規(guī)模（數(shù)量） ? 占市場份額最多的經(jīng)營內(nèi)容是服裝、飲食、娛樂和茶莊類及旅館業(yè)，分別占 24%， 16%和 9%。 ? 飲食、娛樂和茶莊類占 16%，隨著當?shù)鼐用裆钏降奶岣撸@些行業(yè)必定提高所占分額，有一定的發(fā)展空間。但目前貴港市的消費仍屬于中低層次的消費。 經(jīng)營內(nèi)容指標分析綜述： ? 在貴港市大多數(shù)經(jīng)營內(nèi)容都是以滿足基本消費為主，多為生活日用品，如百貨類。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 貴港市的服裝市場細分不夠完善，不能滿足各層次需求，尤其是中高檔消費缺口較大。 3）租價對比分析 ? 低租價街鋪的街區(qū)：金港大道西段、中山北路、江北大道東段 ① 整體經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營環(huán)境較差。 ③ 以專業(yè)性經(jīng)營為主，消費層次低或經(jīng)營檔次一般。 ② 交通便利，人流量多，位置好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 商業(yè)配套較其它街區(qū)完善，人流量大。 價格指標分析綜述： ? 貴港市租金水平處于中低水平； ? 每平方租價受面積影響較大，面積越小，其相應(yīng)的租價越高； ? 相對而言， 服裝行業(yè)的租金較高，分布的層次較為豐富 。 ? 貴港市的整個經(jīng)營環(huán)境水平一般，市場對好的經(jīng)營環(huán)境需求較大。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 從目前調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，可以得到以下結(jié)論： ? 目前貴港市租金水平較高的區(qū)位主要集中在：鳳凰街、港寶商業(yè)街和建設(shè)東路。 （四）消費群體狀況分析（城鎮(zhèn)居民） 一、基本情況 家庭人數(shù)： /戶 [南寧為 ]， 城鎮(zhèn)居民生活以夫婦加一個小孩的小型家庭戶為主體。 生活習慣 較容易接受新事物；本地人有部分廣東習俗，收入客觀人群較青睞早夜茶；中低收入人群帶有較濃的市井心態(tài)，鄉(xiāng)村習氣。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 由于距離南寧較近，條件較好的貴 港人會周末選擇到南寧進行購物或者其他消費。城鎮(zhèn)居民就業(yè)者從事第一產(chǎn)業(yè)人數(shù)占 ％，從事第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)占 ％，從事第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)占 ％。家庭總收入 /人，工薪收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源。 城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)表明，經(jīng)營收入少，自營謀生還處于比較低的水平；財產(chǎn)性收入更微，居民所擁有的資產(chǎn)數(shù)量、種類、層次都不理想，這種僅憑資產(chǎn)而獲得的非勞動收入對于城鎮(zhèn)居民來說，遠遠沒有成為生活的主 要來源；轉(zhuǎn)移性收入較高，城鎮(zhèn)居民重人情、重親緣的社會倫理取向相當濃厚，親屬間、親戚間、鄰里間都很注重傳統(tǒng)的倫理道德。 其中，人均可支配收入低于 200元以下的困難戶占 ％，人均 1500元以上的富裕戶只占 ％，人均 400800元的中間戶占 ％。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 三、 消費 支出 結(jié)構(gòu)分析 2020年城鎮(zhèn)居民人均消費支出為 [南寧為 6211]，其中人均 服務(wù)性消費支出為 [南寧為 2560]，占消費支出 ％。 食品支出 全年城鎮(zhèn)居民人均食品支出為 ，占消費支出 ％ [南寧為 41%]。 交通和通訊、居住支出 全年城鎮(zhèn)居民用于交通和通訊的支出為人均 ，占消費支出 ％，其中交通方面人均支出 ，通訊人均支出 。 教育文化娛樂服務(wù)的支出 全年教育文化娛樂服務(wù)人均支出 ，占消費支出 ％，其中教育支出人均 ，占消費支出 ％。 衣著消費支出人均 ，占消費支出 ％。 （以上數(shù)據(jù)來自政府統(tǒng)計） 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 四、項目市場分析部分 （一）項目環(huán)境分析 項目基本概況 1）地理位置 項目位于貴港市老城區(qū)與新區(qū)的結(jié)合部，金港大道與中山北路交叉處，交通十分便利。地塊長 米，東西寬 米，總用地面積 平方米，未來將會作為該區(qū)域的視覺焦點之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大致步行為 15分鐘路程內(nèi) ,包括：港 北新區(qū)、港城鎮(zhèn)居民。這樣規(guī)定的：他們是步行 1525分鐘路程的居民，包括貴城鎮(zhèn)的消費居民。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們的輻射區(qū)域較廣，可以是西江農(nóng)場，峽山新村，南江村、木松嶺及羅泊灣一帶居民消費者及貴港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。 項目區(qū)域內(nèi)終端消費 客戶分析 在本項目估計的商圈范圍內(nèi)，其服務(wù)對象可分為三類： 1） 核心群體：居住型消費群 主要以居住在附近的常住人口為主，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)項目基本顧客的主要來源。這部分人忠誠度較高，消費場所比較固定，消費能力強，追求高品質(zhì)的生活，是本項目重要目標消費群體。項目附近有建材工業(yè)品市場、電信公司、聯(lián)通公司、外貿(mào)機械設(shè)備公司、龍寶公司及多個政府機構(gòu)所在地。 3） 邊緣群體：流動消費群 項目位于中山北路與港北大道交匯處，它是連接南寧、梧州、玉林的交通要道。這2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 些流動人口選擇消費場所的隨意性較大，忠誠度較低 ，從而較容易受到商業(yè)競爭對手的影響。 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述 ? 本項目所在的貴港市商業(yè)以臨街商鋪為主，主要商業(yè)街道基本上是供不應(yīng)求，目前人流較少的鳳凰二街盡管街鋪空置率較高（達 50%），但是在售的占天占地型商鋪的銷售仍然很旺。 ? 貴港市商鋪消費大有潛力。 ? 貴港市整體購物環(huán)境 較差，配套設(shè)施不完善，交通、基建、經(jīng)營環(huán)境比較差；商業(yè)規(guī)模小而分散，未能形成很好的發(fā)展合力。市調(diào)數(shù)據(jù)分析表明：商業(yè)中心集中在鳳凰街、港寶商業(yè)街和建設(shè)東路上，但是未能形成明顯的綜合性特征，尚不能形成獨立商圈核心。而本項目的建成將是該區(qū)域成為新商業(yè)中心的必要條件。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè) () （二）競爭商業(yè)項目研究分析 競爭項目比較 項目名稱 地 址 銷售均價（元 /㎡） 賣 點 銷 售 狀 況 國際生活港 江北大道港寶商業(yè)街北段 2100 “生態(tài) +文化”商業(yè)消費新格局，集購物、休閑、美食、娛樂、商務(wù)、旅游、文化于一體的“一站式”購物公園。 沒有具體商業(yè)規(guī)劃，由業(yè)主自行經(jīng)營。 地塊在規(guī)劃之中，尚未動工，預(yù)計在 11 月份動工， 06 年底交付。 一次性 93 折，分期、按揭 97 折 鳳凰城 江北中路與中山路交匯出 商鋪均價16000，最高價19000 米層高，位于傳統(tǒng)商貿(mào)圈，共 16000 ㎡停 車場。 目前商鋪開始銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售不佳。 豐寶商業(yè)城 江北大道中段 1 層外鋪 13800（月返租金95/㎡）內(nèi)鋪12020 月返租金 68/㎡） 2 層 6800 3 層 4880 4 層 3800 5層整租 30元 /㎡ 6 層 1300 老商貿(mào)街，鄰近鳳凰街、港寶商貿(mào)街，返租 8%。將在 2020 年年底交付開業(yè)。 北區(qū)銷售約 40%，南區(qū)銷售 50%， 銷售較為困難。由于是新區(qū)，周邊居住人口不多，受天氣影響較大，熱天出來廣場乘涼人流大，客多，冷天客非常少，以至南區(qū)租戶強烈要求降租。 陽光都市 新區(qū)二路（城北 城市新區(qū)居住中心區(qū)域 靠近龍頭山，自然景觀優(yōu) 2020 年初開始推售住宅，銷售良好；商業(yè)沒有開始進行規(guī)模銷售，估計今年推出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資型物業(yè)。 競爭對手優(yōu)劣勢分析 根據(jù)貴港市的城市規(guī)劃及發(fā)展方向可以知道，未來城市發(fā)展的重心是在新城區(qū)，老城區(qū)的建設(shè)路、和平路都將成為舊城改造項目中整頓的重點，但從后續(xù)發(fā)展來講，不具備與本項目競爭的能力。因此，本項目要想一戰(zhàn)而勝，必須對競爭對手進行縝密的分析，才能夠在不同的階段根據(jù)競爭對手的差異化采取不同的運作策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項 目 優(yōu) 勢 劣 勢 豐寶商業(yè)城 座落于市江北大道的商業(yè)黃金地段 ,毗鄰鳳凰街、港寶商貿(mào)街，商業(yè)氣氛濃厚；成功吸引肯德基進駐。 巨星商都 擁有良好的地理位置 ,西鄰豐寶商業(yè)城 ,位于丁字路口入口處，人流量高 。 地處老城區(qū) ,商業(yè)配套較差 ,交通也比較混亂，原有商業(yè)物業(yè)形象得不到市場的認可。 該區(qū)域居民消費水平低，由于是非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，很多配套設(shè)施不完善，離中心城區(qū)較遠，人流量少，很難形成濃厚的商業(yè)氣氛。 合作方不穩(wěn)定，資金不足，造成進入市場滯后；建設(shè) 速度慢，定價偏高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此 ，主要競爭對手為：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街。位于新世紀廣場旁 ,容易聚集人氣。 港寶商業(yè)街 連接新老中心區(qū)的要塞，人流量大。 總體綜述： 與競爭對手相比，本項目在地段價值、開發(fā)理念上具有優(yōu)勢。項目工程形象的迅速確立，搶占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕是目前的首要任務(wù)