【導(dǎo)讀】肀肄蒆羀羆肅薈螂袂肂蟻薅膀肁莀螁肆膁蒃薄膀薅蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇膃膇蕿蝕聿膆螞袆羅膅莁蚈袁膅蒄襖螇芄薆蚇肅芃芆袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羈袃芀螞螃膂艿莂薆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅蒞薁螈肁莄蚃蟻羇莄莃袆袃莃蒅蠆膁莂薈裊肇蒁蝕蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肅薈螂袂肂蟻薅膀肁莀螁肆膁蒃薄膀薅蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇膃膇蕿蝕聿膆螞袆羅膅莁蚈袁膅蒄襖螇芄薆蚇肅芃芆袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羈袃芀螞螃膂艿莂薆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅蒞薁螈肁莄蚃蟻羇莄莃袆袃莃蒅蠆膁莂薈裊肇蒁蝕蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肅薈螂袂肂蟻薅膀肁莀螁肆膁蒃薄膀薅蝿袈腿芅薂襖膈蕆袇膃膇蕿蝕聿膆螞袆羅膅莁蚈袁膅蒄襖螇芄薆蚇肅芃芆袂羈節(jié)莈蚅羇芁薀羈袃芀螞螃膂艿莂薆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅蒞薁螈肁莄蚃蟻羇莄莃袆袃莃蒅蠆膁莂薈裊肇蒁蝕蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肅薈螂袂肂蟻薅膀肁莀螁肆膁蒃

　　

【正文】 發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價(jià)格，同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價(jià)格。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息提高投資資金來(lái)源中的貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)速度和商品房供給。 ④品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 一方面，隨著一系列政策措施的出臺(tái)， “銀根 ”、 “地根 ”的進(jìn)一步緊縮等將使國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商面臨空前的 “資金鏈 ”和 “拿地 ”壓力，行業(yè)內(nèi)的 “洗牌 ”將加劇，市場(chǎng)的 “逐出效應(yīng) ”將會(huì)顯現(xiàn)。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的 “優(yōu)勝劣汰 ”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) （ 1）市場(chǎng)回顧 2020年以前，阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以 “沿路剝皮式開(kāi)發(fā) ”和 “零星開(kāi)發(fā) ”為主，房地產(chǎn)價(jià)格一直在低水平線徘徊。 2020年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，阜陽(yáng)市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住 房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。2020年開(kāi)始，商品房的成交量開(kāi)始大于上市量，市場(chǎng)正逐漸消化前幾年積壓下的房源，商品房開(kāi)發(fā)快速增長(zhǎng)。 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投放 ，增長(zhǎng) %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 近幾年，阜陽(yáng)市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過(guò)一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，一定程度抑制了阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使阜 陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 縱觀阜陽(yáng)市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購(gòu)房能力的快速增長(zhǎng)，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽(yáng)市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 （ 2）當(dāng)前現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展 1 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前，阜陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在人民路與潁州路兩側(cè)，并以人民路與潁州路交叉口為坐標(biāo)點(diǎn)，向南 1000米，向西 1000米為核心商業(yè)圈。這里匯集了阜陽(yáng)百貨大樓、阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)商城、千佰意 購(gòu)物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場(chǎng)所，約占阜陽(yáng)商業(yè)零售總量的 45%。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來(lái)越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為阜陽(yáng)市重要的商業(yè)中心地帶。 到 2020年，阜陽(yáng)商鋪總保量約為 700萬(wàn)平方米，其中：中心城區(qū)約200萬(wàn)平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬(wàn)平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35元 /平方米日 ,區(qū)域底鋪平均售價(jià)達(dá) 3萬(wàn)元～ 4萬(wàn)元 /平方米。 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見(jiàn)下表： 序號(hào) 商業(yè)名稱(chēng) 規(guī)模（萬(wàn) ㎡ ） 業(yè)態(tài) 距本項(xiàng)目距離 1 國(guó)貿(mào)商城 零售 1000米 2 百貨大樓 零售 1000米 3 和華仟百意 零售 1000米 4 阜陽(yáng)商廈 零售 1500米 5 盛世衣莊 零售 800米 6 綠色步行街 零售 1000米 7 浙江商貿(mào)城 零售 1000米 2020年是阜陽(yáng)商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。從目前的情況來(lái)看，在阜陽(yáng)的住宅開(kāi)發(fā) 趨勢(shì)影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長(zhǎng)。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購(gòu)買(mǎi)力擴(kuò)散而降低速度。 總之，今年阜陽(yáng)商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。在開(kāi)發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。 2 餐飲娛樂(lè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而 休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。 2020年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額超過(guò) 1萬(wàn)億元，同比增幅超過(guò) 14％，保持了連續(xù) 15年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國(guó)快速融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐，在今后幾年，中國(guó)餐飲業(yè)將會(huì)以更快的速度向前發(fā)展。預(yù)計(jì) 2020年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)，年?duì)I業(yè)額將突破 12020億元大關(guān)，增長(zhǎng)幅度將達(dá)到 17％左右。 在阜陽(yáng)市場(chǎng)，餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額更是直線上升 。 2020年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %。隨著阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，在未來(lái)幾年，阜陽(yáng)每年的餐飲營(yíng)業(yè)額都將新增 4億元左右。 娛樂(lè)市場(chǎng)快速發(fā)展始于 90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，來(lái)華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂(lè)健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994年到 1997年全國(guó)許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂(lè)健身設(shè)施的高潮。從 1998年以來(lái)的 8年中娛樂(lè)健身場(chǎng)所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場(chǎng)所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬(wàn)元至上千萬(wàn) 元不等。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年阜陽(yáng)城市居民家庭人均可支配收入為 8817元，人均消費(fèi)支出為 6930元，其中文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)為 786元，約占 11%。由此可見(jiàn)，休閑娛樂(lè)業(yè)在阜陽(yáng)的蓬勃發(fā)展。 目前，阜陽(yáng)市餐飲場(chǎng)所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主，單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 200多平方；而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主，單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 500平方以上。而娛樂(lè)業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 200多平方），主要以國(guó)會(huì)、英皇、鉆石年代、錢(qián)柜檔次為高，單鋪營(yíng)業(yè) 面積平均在 500平方以上，但較為分散。而在堪稱(chēng)阜陽(yáng) CBD區(qū)域的人民路商圈，只有國(guó)貿(mào)大酒店一家餐飲場(chǎng)所，娛樂(lè)場(chǎng)所沒(méi)有，功能配套明顯缺失。 阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂(lè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)本土的餐飲娛樂(lè)企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，餐飲娛樂(lè)行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂(lè)用房通常會(huì)采用購(gòu)買(mǎi)或租賃的形式來(lái)獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。 3 辦公樓市場(chǎng)分析 2020年以前，阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)對(duì)外開(kāi)放度較低，經(jīng)濟(jì)總體較為落后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為萎靡，租售價(jià)格一直落后于住宅市場(chǎng)。以致近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量一直處負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但隨著阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放程度的加快，寫(xiě)字樓市場(chǎng)自 2020年年中起開(kāi)始復(fù)蘇，租金開(kāi)始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。阜陽(yáng) GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來(lái)商家的投資信心，為阜陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無(wú)限機(jī)遇。由于未來(lái)的需求量將明顯增長(zhǎng)，更多的企業(yè)逐漸開(kāi)始研究購(gòu)買(mǎi)辦公樓自用的可行性。此外作 為皖西北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，阜陽(yáng)吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。與外來(lái)企業(yè)相比，區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫(xiě)字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目前市場(chǎng)上的主要買(mǎi)家為國(guó)內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。 阜陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)去 3年的新供應(yīng)量分別為： 2020年 4000平方米，2020年 5000平方米， 2020年 7000平方米。雖然寫(xiě)字樓市場(chǎng)新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽(yáng)租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時(shí)可見(jiàn)報(bào)端。由此可見(jiàn)，供應(yīng)量相對(duì)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率大幅下降，與此同時(shí)，市場(chǎng)平均租金水平 出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，租金從 2020年的每天每平方米 ，回升到目前的每天每平方米 ，漲幅高達(dá) 60%。 現(xiàn)階段阜陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米 ，高端市場(chǎng)每天每平方米 ，低端市場(chǎng)每天每平方米為 元，年收益率約為 6%9%。 2020年度在阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)對(duì)阜陽(yáng)的投資信心逐漸增強(qiáng)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫(xiě)字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。放眼未來(lái)兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上 揚(yáng)，繼而刺激購(gòu)買(mǎi)需求，估計(jì)阜陽(yáng)寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽(yáng)市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊： 人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽(yáng)市最重要的商業(yè)中