【導(dǎo)讀】阜陽皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告。第二章項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況................11. 第六章營銷策略及方案........

　　

【正文】 商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。 從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。 ? 寫字樓 本地塊處于皖西北商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 38 相對滯后，規(guī)劃設(shè)計較為落后，檔次也不夠高。隨 著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的皖西北商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得辦公用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠商業(yè)中心的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省 市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。 ? 競爭項目調(diào)研 本區(qū)域內(nèi)沒有能與皖西北城市商業(yè)廣場形成實質(zhì)競爭威脅的項目。 第四章 建設(shè)條件及選址 一、區(qū)域概況 阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)， 52個鄉(xiāng)、 113個鎮(zhèn)、4018個村。面積 9775平方公里，耕地 ，人口 ，是阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 39 安徽省人口最多的市。 二、自然條件 阜陽市位于安徽省西北部。東接淮南市，西連河南省駐馬店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信陽市相望，北靠亳州和 河南省商丘市。 ? 地理位置 阜陽市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。北鄰齊魯，西連豫鄂，泉河、茨河、潁河交匯于此。市區(qū)地理坐標(biāo)東經(jīng) 115176。47′ 54″，北緯32176。52′ 56″ .周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。 ? 地形 市區(qū)地形平坦開闊，地面標(biāo)高一般為 29—31米，地形總趨勢為西北高、東南低，地形坡降為 。 ? 氣象 阜陽地處暖溫帶南緣，區(qū)內(nèi)氣候溫和，太陽輻射量年均 ∕平方厘米。大于 0℃的活動積溫多年平均 ℃；大于 10℃的活動積溫多年平均 ℃，年日照時數(shù) 2200～ 2500小時，無霜期 220～ 230天，日照時數(shù)長，無霜期長，適合大豆、小麥、棉花、水稻等多種水旱作物種植。 ? 水文 全市年平均降雨量 820～ 950毫米。境內(nèi)大小河道縱橫交織，河溝稠密，主要河流有淮河、洪河、潁河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 40 其中潁河和泉河是本區(qū)最主要的河流。 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。 ? 土壤 土壤主要類型為砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占 68%，有機質(zhì)含量 ∕公斤，含氮 ∕公斤，速效 磷 11毫克∕公斤，速效鉀 150毫克∕公斤。 ? 生物 生物資源豐富，品種繁多。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主，兼有高粱、玉米、水稻等。經(jīng)濟作物以棉花、油菜、芝麻為主。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。天然水域中的魚類資源，約有 30余種。 ? 地質(zhì) 為第四紀(jì)地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系?；讟?gòu)造屬華北凹陷南緣，工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土、亞粘土、亞沙土及部分淤泥加人工填土，容許承載力為 160至 260kpa。 三、公共服務(wù)設(shè)施 行政辦公 市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委、市政府大院 ，市屬各委局多分散辦公。 商業(yè) 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 41 市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿潁河路、人民路、潁上路、潁州路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉路口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散著一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施，批發(fā)商業(yè)主要集中在本項目周圍。 文、教、衛(wèi) 全市現(xiàn)有公共圖書館 6個，群眾藝術(shù)館 1個，文化館 8個，文化站 180個，博物館 2個。市區(qū)現(xiàn)有阜陽市臺、阜陽有線臺、阜陽市教育臺三家電視臺?，F(xiàn)有阜陽經(jīng)濟廣播臺、阜陽人民廣播電臺及阜陽日報社、潁州晚報社等兩家電臺兩家報社。全市現(xiàn)有高等學(xué)校兩所，中等專業(yè)學(xué)校 11所，職業(yè)中學(xué) 175所， 普通中學(xué) 415所，小學(xué) 3272所，幼兒園 257所。醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 325家，醫(yī)院床位 10786張。 城市道路 市區(qū)城市主干道東西向的主要是由人民路、潁河路、清河路、文峰路、北京路、二環(huán)路、三環(huán)路等組成，南北向主要是由潁州路、潁上路、河濱路、向陽路、解放大街等構(gòu)成，主干道的紅線寬度分別為 50米、 40米、 36米、 30米不等。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主。 公路 阜陽市是華東地區(qū)的西北大門，是未來的皖西北中心城市，公路四通八達，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻， 東連京滬高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，長途客運車通達北京、上海、廣州等全國各大城市。 鐵路與航空 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 42 阜陽交通便捷，四通八達。大京九鐵路穿越 2縣 3區(qū)，與漯阜、濉阜、淮阜、商阜四條鐵路在阜境內(nèi)構(gòu)成 “米 ”字型布局。京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動化程度居亞洲之首， 4C級阜陽民航機場可起降波音 73麥道 82飛機。 1998年以來，已開通北京、廣州、合肥、黃山等航線。 水運和通訊 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等 10條通航水道可入長江、東海，是中原通往華東的水運要塞。全市已全部開通程 控電話、移動通訊及寬帶網(wǎng)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實現(xiàn)程控聯(lián)網(wǎng)。 地震 國家地震局 1987年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點和強度進行了預(yù)測，將阜陽預(yù)測為 6—，地震烈度為 7176。區(qū)。故本工程按8度設(shè)防。 四、工程地質(zhì) 地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀(jì)近代沖擊巖層，土質(zhì)以粉砂土為主，部分粘土，地基承載力為 8—20噸／平方米，大部分地區(qū)為 1215噸 /平方米。 五、水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。地表水主要有潁河閘調(diào)節(jié)庫容。地下水質(zhì)好，礦化度小 。一般每升 ～ ，鹽度阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 43 每升小于 10毫克當(dāng)量，堿度每升小于 4毫克當(dāng)量，適于農(nóng)灌、飲用。 市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。一般靜水位 。全市地下水淺水層開采量為 15～ 20立方米／平方公里年。 六、地址選擇 阜陽皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場，北二環(huán)和北三環(huán)交接口，商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段，也是商家必爭的絕佳地段。 綜合評價： 綜合以上幾個方面，該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施相當(dāng)完善。該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施，已 為建設(shè)中高檔商貿(mào)、辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)。隨著阜陽市經(jīng)濟的發(fā)展 ，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照 “統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地 ”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 44 二、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 在設(shè)計過程中必須堅持 “以人為本 ”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則 ,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消 防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境 ,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性 交通，保證安全有序。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。 項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 今天的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的 “信息阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 45 工廠 ”，以至 “高技術(shù)、高情感 ”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準(zhǔn)則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方 式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時，人工智能、現(xiàn)代通訊技術(shù)及辦公自動化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計都為提高辦公效率、增強辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層寫字樓設(shè)計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設(shè)計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化寫字樓。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為 了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。還包括樓層內(nèi)的休閑會所、公司吧、氧吧，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中我們不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。 基于上述原因，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案： 市場定位 在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，皖西北商貿(mào)城 市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 46 較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈，與阜陽生態(tài)園遙遙呼應(yīng)。這一定位內(nèi)涵是： 皖西北城市商業(yè)廣場商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 皖西北城市商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。 皖西北城市商業(yè)廣場的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。 形象定位 皖西北城市商業(yè)廣場從營銷的角度 看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對阜陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出： 項目形象定位為：泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 支持點： （ 1）該項目位于皖西北商貿(mào)城，也是阜陽商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一，以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢，同時強化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨特性。 （ 2）皖西北城市商業(yè)廣場擁有 5A 級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系 統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 47 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面： （ 1）地理位置優(yōu)越。 （ 2）交通動線充足。 （ 3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。 （ 4）社區(qū)規(guī)劃合理。 （ 5）智能化水平高。 （ 6）有強大的升值潛力。 （ 7）戶型實用、舒適。 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場 定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選 （ 1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 （ 2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的 “龍頭 ”地位，以樓盤人文化、 5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的 “翹楚 ”、 “ 梟阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報告 48