【正文】 ............................................ 16 五、開發(fā)商簡介 ............................................................................................................ 16 第三章 市場分析與預(yù)測(cè) ............................... 17 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 ......................................................................................................... 17 二、 房地產(chǎn)市場宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) ........................................................................... 20 三、項(xiàng)目的市場情況分析及預(yù)測(cè) .................................................................................... 34 第四章 建設(shè)條件及選址 ............................. 38 一、區(qū)域概況 ................................................................................................................ 38 二、自然條件 ................................................................................................................ 39 三、公共服務(wù)設(shè)施 ......................................................................................................... 40 四、工程地質(zhì) ................................................................................................................ 42 五、水文地質(zhì) ................................................................................................................ 42 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 3 六、地址選擇 ................................................................................................................ 43 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ................................. 43 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 ..................................................................................... 43 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 ............................................................................................ 44 三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 .............................................................................. 44 第六章 營銷策略及方案 ............................... 52 一、營銷策略 ................................................................................................................ 52 二、營銷方式 ................................................................................................................ 55 三、 銷售節(jié)奏與策略 ................................................................................................... 57 五、租售計(jì)劃 ................................................................................................................ 64 一、環(huán)境保護(hù) ................................................................................................................ 64 二、勞動(dòng)衛(wèi)生與安全 ..................................................................................................... 66 三、項(xiàng)目內(nèi)部安全保護(hù) .................................................................................................. 68 第八章 物業(yè)管理與勞動(dòng)定員 ........................... 69 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與管理 ........................... 71 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 4 一、項(xiàng)目管理 ................................................................................................................ 71 二、項(xiàng)目監(jiān)理 ................................................................................................................ 72 三、項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度 ....................................................................................... 73 第十章 節(jié)約能源 ................................... 74 第十一章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 ...................... 76 一、 投資估算的原則 ................................................................................................... 76 二、 財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)告： ..................................................................................................... 77 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................ 89 第十二章 結(jié)論及建議 ................................. 91 一、 結(jié)論 ..................................................................................................................... 91 二、 存在的問題及建議 ................................................................................................ 92 三、特殊說明 ................................................................................................................ 94 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 5 阜陽 — 皖西北城市 商業(yè)廣場可 行性 分 析 報(bào) 告 前 言 一 、報(bào)告編制目的 在對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地 塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對(duì)項(xiàng)目的市場定位設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。銷售預(yù)測(cè)則采用市場比較法。 三、特殊說明 在本項(xiàng) 目可行性研究中，針對(duì)當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進(jìn)行了必要考慮，對(duì)當(dāng)前稅法與會(huì)計(jì)制度對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進(jìn)行了充分考慮。 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱：皖西北城市商業(yè)廣場 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 7 項(xiàng)目單位：開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：康勇 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場， 沿街東西寬 134米；南北長 104米，占地面積 22畝，約 14000平方米。 ③招商引資，推動(dòng)泉北新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 ⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益，加快企業(yè)發(fā)展。 皖西北 城市商業(yè)廣場項(xiàng)目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約 10000平方； 裙樓 1～ 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 528層以上為 2座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 ，建筑密度 70％，機(jī)動(dòng)車停車泊位 300輛 (地下室及戶外 )。 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 8 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 其 中 建筑用地面積 平方米 10000 阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 9 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 其中 住宅建筑面積 平方米 0 寫字樓建筑面積 平方米 70000 餐飲娛樂建筑面積 平方米 0 商鋪建筑面積 平方米 40000 其中 負(fù) 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 底層商鋪建筑面積 平方米 10000 二層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容積率 5 綠地率 % 20 6 銷售收入 萬元 45000 7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤率（稅前） % % 9 投資利潤率（稅后） % % 10 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % % 11 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % % 12 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3285 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1534 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 15 全部投資投資回收期（稅后） 年 項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三、結(jié)論、存在問題與建議 通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 皖西北城市商業(yè)廣場項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和 阜阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 10 陽市對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 根據(jù)在評(píng)價(jià)過程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議： 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)阜陽皖西北城市 商業(yè)廣場可行性研究報(bào)告 11 險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。 B、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)