【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與 開發(fā)商、發(fā)展商 概況 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 阜陽市位于安徽省西北部、黃淮海平原南端、淮北平原的西部。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進(jìn)入 90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就。 “十五 ”期間，阜陽市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá) 10%以上，煤電工業(yè)、物流貿(mào)易以及房地產(chǎn)業(yè)等是該市的支柱產(chǎn)業(yè)。 但 由于該市經(jīng)濟(jì)底子薄，歷史欠賬多，城市發(fā)展相對(duì)較為落后，作為城市支柱產(chǎn)業(yè)的物流商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的人民物質(zhì)文化生活的需要。 為了進(jìn)一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟(jì)，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了 “抓機(jī)遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象 ”的發(fā)展方針，提出了抓住機(jī)遇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。市政府將全力推進(jìn) “十個(gè)一批 ”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營(yíng)銷中心、民營(yíng)科技企業(yè)總部，使之 成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的 “經(jīng)濟(jì)高地 ”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。 作為本項(xiàng)目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場(chǎng)。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了皖西北商貿(mào)城市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)拉動(dòng)力。 中國(guó)是世界上最 有潛力的消費(fèi)市場(chǎng)，而以阜陽為中心的皖西北地區(qū)又是中國(guó)人口最多的地區(qū)之一（ 980萬），具有強(qiáng)大的消費(fèi)潛力。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場(chǎng)的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足商家需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場(chǎng)，在阜陽卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)商家和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。 本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合商家和消費(fèi)者的需求，在城市 商業(yè)摩爾這個(gè)主題上，走 “大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平 ”的路線，強(qiáng)調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場(chǎng)。這樣的商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了阜陽這類市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出，阜陽應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成 “阜陽價(jià)格 ”，更好地發(fā) 揮阜陽現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表阜陽皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升阜陽市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目擬建的皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了阜陽市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目 規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)阜陽市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 項(xiàng)目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟(jì)，提高阜陽城市形象； 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)阜陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。 項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范 圍 目前，阜陽物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企業(yè)的規(guī)模有限，對(duì)外銷售有心無力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。 過小的輻射范圍對(duì)物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國(guó)內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強(qiáng)阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易， 目前已建成了 30萬平方米。 本項(xiàng)目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場(chǎng)，一則可以帶動(dòng)皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 區(qū)政府對(duì)皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。 本項(xiàng)目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理 ，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。 本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的? 項(xiàng)目的區(qū)位、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。 項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的 第十一章將 得到充分的論證。 四、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 阜陽市城市規(guī)劃方案 項(xiàng)目建議書編制規(guī)范和要求 阜陽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)資料 皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目暫定設(shè) 計(jì)方案； 安徽省建筑工程預(yù)算定額估價(jià)表和阜陽市材料市場(chǎng)價(jià)格信息。 《阜陽市收費(fèi)明白卡》 委托方提供的其它有關(guān)資料； 委托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料。 五、 開發(fā)商 簡(jiǎn)介 ? 阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介： 阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 ，注冊(cè)資金 4500 萬， 是一家具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) ， 公司員工 40 余 人，具有中級(jí)以上技術(shù)職稱，專業(yè)技術(shù)人員有 18 人，其中包括兩名高級(jí)工程師和相關(guān)專業(yè)的統(tǒng)計(jì)師，經(jīng)濟(jì)師和會(huì)計(jì)師等；在副總經(jīng)理以上管理人員中有參加過全國(guó)和省舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)， 具有近十年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理資歷。 目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 百合康城占地 35 畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000 平方米， 總投資額 億元人民幣，總建 22 幢樓 房 ，其中 16幢為多層，預(yù)計(jì) 08 年 12 月 前 多層樓 房 可以全部竣工； 6 幢高層為 28層 建筑 規(guī)劃地下停車場(chǎng) 6800平方米，目前 正在施工中，預(yù)計(jì) 2020 年竣工。 雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊(duì)伍保障了公司迅速的發(fā)展。 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及 不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 ,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2020年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為%，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)。由于中國(guó)擁有龐大的內(nèi)銷市場(chǎng)，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國(guó)家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見的未來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。國(guó)際社會(huì)普通認(rèn)為， 2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)保持在 10%左右。 阜陽市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異 ，人民生活水平逐步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進(jìn)入 2020年以后，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服了前期政府腐敗陰影、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負(fù)重爬坡、奮力前行，實(shí)現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)了由連續(xù)