【文章內(nèi)容簡介】 5 度，年均日照21002200小時，年均降水量約1000毫米。在中國近代文化科教史上，南通以創(chuàng)辦第一所師范學校、第一座民間博物苑、第一所紡織學校、第一所刺繡學校、第一所戲劇學校、第一所中國人辦的盲啞學校和第一所氣象站等七個第一，而占有重要地位。圖 11 南通行政區(qū)劃圖南通市區(qū)位于南通的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，新添了不少景點。好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密12（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化人口現(xiàn)狀。 從人口構(gòu)成上看，南通市％，城市化率較低。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人％。近年來南通市總?cè)丝谝恢北３忠粋€平穩(wěn)的負增長率，由2022年的。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表當中可以看出，有越來越多的人口進入到南通市區(qū)。01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%全 市 人 口 市 區(qū) 人 口 市 區(qū) 人 口 增 速圖：南通市歷年市區(qū)人口變化人口規(guī)劃2022年規(guī)劃：2022年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到418萬人，其中南通市區(qū)人口達到100萬人，城市化水平達到50％，城市規(guī)模100平方公里。城鎮(zhèn)人口增長及居民改善居住條件的要求直接帶動了商品住宅的需求，從而大大刺激了南通市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 平方米，根據(jù)規(guī)劃，2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米，人口要達到100萬人，據(jù)此計算：新增人口需要的住宅面積＝（100－）30＝ 萬平方米好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密13居民改善需要的住宅面積=()= 萬平方米兩項合計需要450 萬平方米， 萬平方米。而與之相對應(yīng)的是，近幾年來南通市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2022年全年，市區(qū)住宅的竣工面積達到了 萬平方米。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計劃的30平方米。繁榮的住宅需求不僅帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)恿伺c房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例如：家具、建材、小商品等專業(yè)市場的繁榮，市場需求的拉動，將直接促進相關(guān)專業(yè)市場的迅速發(fā)展。外籍人口從南通市公安局外事處了解到，目前南通外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無法完備，因此攜家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相對集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國家人士較少，居住也較為分散。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對南通房地產(chǎn)各個細分物業(yè)市場的影響相對有限。但隨著南通經(jīng)濟地位的進一步提升，將會吸引更多的外籍人士來南通創(chuàng)業(yè)或經(jīng)商，在一定程度上也會促進南通專業(yè)市場的發(fā)展。小結(jié)：從未來發(fā)展來看，南通下轄的縣級市、縣人口往南通市主城區(qū)聚集是大勢所趨。同時戶平均人口數(shù)呈逐年下降趨勢。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。城市規(guī)模的擴大，城市人口的增加，都將增加對房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市化建設(shè)和人口增加給南通市經(jīng)濟發(fā)展帶來的貢獻，會促成南通市民生活水平的提高，加大對改善居住條件的需求。住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密14（三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展南通市在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、銜接方面，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。（1）、GDP總量近年來，南通經(jīng)濟高速發(fā)展，在2022年。與此同時，南通人均國民生產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長，2022 年達到35040元，每年均以高于10%的速度遞增。見下面圖表所示：雖然近幾年來南通經(jīng)濟保持較快增長，但由于交通等各個方面的因素制約，相比其他長三角城市仍顯落后。2022 ，杭州為，寧波3964億元，而南通市只有2510億元，可見在同屬于長三角的各城市中，南通市的經(jīng)濟發(fā)展水平還比較落后。但是伴隨著蘇通大橋和崇海大橋的建成通車，南通市融入長三角經(jīng)濟區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟的深化發(fā)展，預(yù)計未來南通將會以更加快的速度迎來一個發(fā)展的新時期。長三角 10 城市 08 年 GDP 對比好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密15（2）、人民生活水平伴隨著南通市經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民經(jīng)濟的增長速度，到2022年人均可支配收入達到18903元。近幾年，南通市區(qū)社會消費品零售總額逐年上升，人均消費品零售額歷年來則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢。雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2022年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元?？梢?，南通的居民生活水平逐年提高為小商品和五金專業(yè)市場的發(fā)展提供了一個良好的市場基礎(chǔ)。0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密16小結(jié)：雖然南通的經(jīng)濟水平在長三角區(qū)域，還比較落后，但南通從2022 年起GDP 和人均GDP 的增長速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。另外伴隨著南通融入長三角區(qū)域速度的加快，力度的加強，結(jié)合以上的分析，我們預(yù)測南通未來幾年發(fā)展速度很可能會有突出表現(xiàn)。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅實的成長基礎(chǔ)和上升空間。（3）、城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃：本著貫徹落實 “依托江海，好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密17崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，走向世界，全面小康”的發(fā)展戰(zhàn)略，南通市將充分發(fā)揮獨特的區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢，適應(yīng)新時期南通區(qū)域大交通的發(fā)展需求，實施沿江開發(fā)，江海聯(lián)動，促進南通社會、經(jīng)濟快速發(fā)展，提升城市綜合競爭力。在城市的規(guī)劃上，也重點沿江延伸、發(fā)展，在未來南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠景規(guī)劃將進一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，南通市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。 港閘區(qū)主要傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，是輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團。城市重點規(guī)劃：大力發(fā)展南通東南部的新城區(qū)和南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速干道和生態(tài)綠地的城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。南通市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。目前， 萬平方米，由8個建筑單體組成的南通市新政府辦公大樓——新區(qū)行中心也已經(jīng)建成使用。南通市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設(shè)當中，最終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。北翼新城規(guī)劃：根據(jù)南通市北翼新城核心區(qū)規(guī)劃，長華路兩側(cè)的火車站站前區(qū)作為南通市北翼新城核心區(qū)。規(guī)劃認為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個南通市的發(fā)展來考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟中心。同時，火車站站前區(qū)可以擴大市區(qū)好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密18中心商圈，繁榮火車站站前區(qū)的商業(yè)氛圍，緩解市中心商貿(mào)發(fā)展的壓力；可以拓展濠河外圈，建設(shè)集居住、旅游、觀光于一體的風景區(qū)；加快港閘新城的建設(shè)，引導(dǎo)強大的人流、物流、資金流、信息流向火車站站前區(qū)聚集。規(guī)劃提出，爭取經(jīng)過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)會辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，南通現(xiàn)代化的“北大街”。住房建設(shè)規(guī)劃：根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十一五”期間，南通市區(qū)商品住房開發(fā)預(yù)期投資300億元，竣工面積700 萬平方米， 萬套。南通房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場的發(fā)展提供堅實的市場基礎(chǔ)。未來的南通專業(yè)市場的發(fā)展空間還很大，目前的市場需求還沒有得到充分的滿足。表 21 南通市 20222022 年市區(qū)住房建設(shè)預(yù)期目標小結(jié)目前，南通的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經(jīng)濟重心引導(dǎo)到南面。城南開發(fā)區(qū)近幾年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛，也成為房地產(chǎn)開發(fā)的一片熱土。項目所在的區(qū)域位于通呂運河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。城市重心的南移，會帶走一部分產(chǎn)業(yè)和辦公，從而引發(fā)商業(yè)和住宅建設(shè)的遷移，但由于南通購房者的區(qū)位意識比較強，而且伴隨著城市的擴好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密19張、發(fā)展，項目周邊居住氛圍的成熟，商業(yè)和生活配套的更新?lián)Q代，部分區(qū)域客戶會集聚本項目所在區(qū)域，促進區(qū)域的成熟。南通北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎(chǔ)工業(yè)優(yōu)勢，是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經(jīng)濟，促進“北翼新城”的建設(shè)，強勢推進土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。伴隨著交通的建設(shè)和完善，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)逐漸凸現(xiàn)，從而會帶動區(qū)域健康、穩(wěn)定的發(fā)展。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。具體表現(xiàn)為：一、加大物流客運的發(fā)展；二、發(fā)展總部經(jīng)濟，即商務(wù)酒店等業(yè)的發(fā)展。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務(wù)型經(jīng)濟酒店）有較大的市場發(fā)展空間。（4）、城市交通分析對外交通目前，南通市政府正在加快推進以建設(shè)面向長三角、開放式、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施為總體目標，按照科學規(guī)劃、適度超前的要求，加強以交通、能源、水利等為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善與新型工業(yè)化、城市化發(fā)展需要相適應(yīng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系?！笆晃濉蹦?，全面進入上海1小時交通圈、長三角3 小時交通圈。港口：南通港, 與世界上65 個國家和地區(qū)的199 個港口通航，江海岸線綿延430 多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密20橋梁：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋公路：已建成204 國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線_ 機場：市東北方向通州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)的南通興東機場距市區(qū)約18公里，1993 年投入使用，有航班飛往北京、西安、廣州、武漢等城市。對內(nèi)交通南通市內(nèi)道路改造工程建設(shè)完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。小結(jié)：交通瓶頸被打破，南通與外界聯(lián)系將更加的緊密，更多的外來資金和人口涌入，將全面帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展。從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模。交通便利帶動城市經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，也會帶動第二、第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而增加對五金產(chǎn)品和小商品的需求。本項目位于南通主干道濠西路通呂運河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營提供了良好的市場條件。同時，南通對外交通的進一步發(fā)展，本項目所在區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場將吸引更多的外地客商，形成板塊優(yōu)勢，加快本項目物業(yè)的去化速度。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能，同時創(chuàng)造了巨大的機好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密21會。（5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2022年， : 57 : ，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢。近年南通大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經(jīng)濟集聚效應(yīng)。經(jīng)營活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明