【文章內(nèi)容簡介】 消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長?！　?006年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額超過1萬億元，同比增幅超過14％，保持了連續(xù)15年兩位數(shù)的高速增長。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國快速融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。預(yù)計2007年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破12000億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到17％左右。　　在阜陽市場，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。，%。隨著阜陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，在未來幾年，阜陽每年的餐飲營業(yè)額都將新增4億元左右?！　蕵肥袌隹焖侔l(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。從1998年以來的8年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等?！　《鶕?jù)統(tǒng)計，2006年阜陽城市居民家庭人均可支配收入為8817元，人均消費(fèi)支出為6930元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為786元，約占11%。由此可見，休閑娛樂業(yè)在阜陽的蓬勃發(fā)展。　　目前，阜陽市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在200多平方；而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在500平方以上。而娛樂業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營業(yè)面積平均在200多平方），主要以國會、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營業(yè)面積平均在500平方以上，但較為分散。而在堪稱阜陽CBD區(qū)域的人民路商圈，只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所，娛樂場所沒有，功能配套明顯缺失?！　「逢柦?jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場。同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。3 辦公樓市場分析　　2004年以前，阜陽經(jīng)濟(jì)對外開放度較低，經(jīng)濟(jì)總體較為落后，寫字樓市場較為萎靡，租售價格一直落后于住宅市場。以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場，寫字樓開發(fā)量一直處負(fù)增長態(tài)勢。但隨著阜陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對外開放程度的加快，寫字樓市場自2004年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。阜陽GDP已經(jīng)連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心，為阜陽寫字樓市場的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。由于未來的需求量將明顯增長，更多的企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。此外作為皖西北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，阜陽吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍。與外來企業(yè)相比，區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)?！　「逢枌懽謽鞘袌鲞^去3年的新供應(yīng)量分別為：2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。雖然寫字樓市場新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時可見報端。由此可見，供應(yīng)量相對不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，，漲幅高達(dá)60%?！　。?，年收益率約為6%9%?！　?006年度在阜陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)對阜陽的投資信心逐漸增強(qiáng)。寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。放眼未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購買需求，估計阜陽寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。　　根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊：　　人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽市最重要的商業(yè)中心，潁州路是進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)，阜陽市將近一半的辦公樓都集中在這一帶。清河西路――阜王路板塊：由于阜陽市政府及許多機(jī)關(guān)事業(yè)單位處在這一板塊，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)寫字樓得到快速發(fā)展。4 住宅市場分析阜陽房地產(chǎn)市場的區(qū)域市場可以大致劃分為：中市區(qū)、南城區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目地處中市區(qū)，在阜陽市屬上游水平。經(jīng)對今年各類房屋交易情況分析，阜陽市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：價格逐漸上漲，居民對商品房價格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)。2004年，阜城商品房均價達(dá)1431元/平方米；2005年均價達(dá)到1789元/平方米；2006年均價達(dá)到2300元/平方米，2007年均價達(dá)到2700元/平方米，個別高達(dá)4000元/平方米。價格的不斷上漲，絲毫沒有阻擋居民的購房熱情，商品房成交量不斷放大，居民對商品房價格的心理預(yù)期不斷提高。住宅改善型消費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購買單套面積在100平方米～120平方米商品房同比提高了8個百分點(diǎn)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前阜陽市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。房地產(chǎn)投資需求升溫，投機(jī)需求受到打壓。在當(dāng)前股市風(fēng)險較大、存款利率較低、阜陽投資渠道不寬不暢的情況下，受房價持續(xù)上漲、投資回報較高的吸引，房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求加大。但受近期國家及地方宏觀調(diào)控力度不斷加大的影響，投機(jī)需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購房者漸成主力。隨著阜陽城市化進(jìn)程的加快，阜城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活為購房目的的消費(fèi)需求呈遞增趨勢。2006年、2007年在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達(dá)27%和25%。金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。2007年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費(fèi)貸款余額的86%，貸款購房比例達(dá)71％。此外，20062007年阜陽住宅市場顯著特點(diǎn)是所謂“買漲不買跌”，房價的快速攀升正成為拉動消費(fèi)者入市的一種動力。剛性需求得到提前釋放，受當(dāng)前房產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀況的影響，許多原本可以延緩幾年置業(yè)的人群出現(xiàn)了需求提前釋放的狀況樓市中“一步到位”型置業(yè)十分普遍，合理、有效的“梯級消費(fèi)”模式得不到認(rèn)可從2006年中央政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策調(diào)控力度仍在加大，中小戶型的政策性導(dǎo)向強(qiáng)力推行。但由于住房消費(fèi)是啟動內(nèi)需的重要因素，是地方政府的重要財政來源，所以中央及地方政府仍將進(jìn)一步推動住房消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，但為了保證房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展，為了平息因房價過高日益沸騰的民怨，政府仍將會在多方面采取措施，以保證未來幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康有效增長。隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制，土地價格仍會不斷攀升，而且隨著人們生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求不斷增大，需求的拉動、成本的推動，必將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。三、項(xiàng)目的市場情況分析及預(yù)測項(xiàng)目整體素質(zhì)分析項(xiàng)目優(yōu)勢l 項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場認(rèn)可度較高。l 項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。l 項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。l 項(xiàng)目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè)是生態(tài)元，北側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風(fēng)景帶景觀資源較為豐富。l 項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場運(yùn)作實(shí)力，擁有3000多家合作廠商。項(xiàng)目劣勢：l 投資較大。l 公寓辦公還具有一定的風(fēng)險性，市場可選擇空間小。威脅分析：l 已有外來投資商敏銳地覺察到皖西北商貿(mào)城缺乏類似皖西北城市商業(yè)廣場這樣一個綜合型的商業(yè)MALL，他們正處于市場的初步調(diào)研階段，并有意向投資于本類物業(yè)。l 皖西北商貿(mào)城目前已有約20萬平方米的商業(yè)鋪面，本項(xiàng)目開發(fā)成功不但拉動了這些商鋪面，同時也給該項(xiàng)目銷售及商業(yè)整體運(yùn)作帶來了威脅。l 該項(xiàng)目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險機(jī)會分析：l 皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱阜陽之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。l 本項(xiàng)目由阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在省內(nèi)乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。l 阜陽人口眾多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。l 阜陽經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。綜合評價：l 結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，皖西北城市商業(yè)廣場項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場。為了將本項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問題：l 在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。l 掌握“引導(dǎo)市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。l 通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。l 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。l 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對項(xiàng)目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。各物業(yè)類型分析l 商業(yè) 本項(xiàng)目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景?！　慕煌ㄇ闆r看：西鄰三環(huán)路至太和、界首、商丘方向，東鄰二環(huán)路至市中心、火車站、利辛、渦陽、蚌埠方向，阜陽南北、東西通道大動脈要道口，對于阜城及周邊城市交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件?！　南M(fèi)群體看，目前皖西北商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)?！　母偁幁h(huán)境看：城市中心即將有知名度較高沃爾瑪大賣場正在籌備。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了皖西北商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。l 餐飲本項(xiàng)目處于皖西北商貿(mào)城的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。l 寫字樓本地塊處于皖西北商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對滯后，規(guī)劃設(shè)計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項(xiàng)目的拉動，外來客商逐步增多，原有的皖西北商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得辦公用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項(xiàng)目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升?！　‰S著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進(jìn)。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠商業(yè)中心的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。l 競爭項(xiàng)目調(diào)研本區(qū)域內(nèi)沒有能與皖西北城市商業(yè)廣場形成實(shí)質(zhì)競爭威脅的項(xiàng)目。第四章　　建設(shè)條件及選址一、區(qū)域概況阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)，52個鄉(xiāng)、113個鎮(zhèn)、4018個村。面積9775平方公里，，是安徽省人口最多的市。二、自然條件阜陽市位于安徽省西北部。東接淮南市，西連河南省駐馬店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信陽市相望，北靠亳州和河南省商丘市。l 地理位置阜陽市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。北鄰齊魯，西連豫鄂，泉河、茨河、潁河交匯于此。市區(qū)地理坐標(biāo)東經(jīng)115176。47′54″，北緯32176。52′56″.周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。l 地形市區(qū)地形平坦開闊，地面標(biāo)高一般為29—31米，地形總趨勢為西北高、東南低。l 氣象阜陽地處暖溫帶南緣，區(qū)內(nèi)氣候溫和，∕平方厘米。大于0℃℃；大于10℃℃，年日照時數(shù)2200～2500小時，無霜期220～230天，日照時數(shù)長，無霜期長，適合大豆、小麥、棉花、水稻等多種水旱作物種植。l 水文全市年平均降雨量820～950毫米。境內(nèi)大小河道縱橫交織，河溝稠密，主要河流有淮河、洪河、潁河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中潁河和泉河是本區(qū)最主要的河流。該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。l 土壤土壤主要類型為砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，∕公斤，∕公斤，速效磷11毫克∕公斤，速效鉀150毫克∕公斤。l 生物生物資源豐富，品種繁多。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主，兼有高粱、玉米、水稻等。經(jīng)濟(jì)作物以棉花、油菜、芝麻為主。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。天然水域中的魚類資源，約有30余種。l 地質(zhì)為第四紀(jì)地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系?；讟?gòu)造屬華北凹陷南緣，工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土、亞