【文章內(nèi)容簡介】 此預計未來天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。，略有增長未來商業(yè)中心區(qū)商圈的租售價格基本持平，上漲幅度不大，而隨著次中心區(qū)新興商圈的逐漸成熟，市場的認可度也將提升，商圈內(nèi)的價格也將會有所提升。本市幾大成熟商圈多數(shù)是隨著城市的變遷自然形成，真正通過大規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，明確的定位，具有鮮明特色的商圈幾乎沒有。目前本市較為成熟的四大商圈分別是濱江道和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。這些商圈都集中在中環(huán)線以里，積聚效應很明顯。除了友誼商廈、伊士丹等幾個商業(yè)項目經(jīng)營不錯外，大多數(shù)商業(yè)設(shè)施并不樂觀。隨著城市改造步伐的加快，天津市又涌現(xiàn)出一些新興商圈，分別是海河沿線商圈、地鐵沿線商圈、奧運商圈和大梅江區(qū)域商圈，這幾大商圈的發(fā)展?jié)摿薮蟆?營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢天津商業(yè)房產(chǎn)屬于供大于求的水平。未來天津商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展前景不錯，但是不能否認目前天津市的商業(yè)房產(chǎn)存在房產(chǎn)泡沫，再加上市民收入低，外來人口不多，在此基礎(chǔ)上投資，時機并不理想。再加上，新政后貸款環(huán)境更加苛刻，貸款企業(yè)必須持有35%的自有率資金，資金門檻更高，加大了投資風險。”從2006年到2007年一季度本市新面市及開工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例，經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢。從2006年底至2007年一季度，新上市和將推出的社區(qū)商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養(yǎng)，以提高商鋪的價值和社區(qū)商業(yè)的協(xié)調(diào)性。10 商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 天津市商業(yè)房房產(chǎn)領(lǐng)域存在一些諸如人氣、客源不足等問題，作為大型城市，流動 人口的數(shù)量是帶動商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，目前北京市的流動人口大概是450萬人， 上海將近700萬人，而天津的流動人口僅在100萬左右，流動人口較少，是天津的商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一。 城市經(jīng)濟地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 隨著天津作為北方經(jīng)濟中心地位的確立、環(huán)渤海經(jīng)濟圈納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略布 局、2008年奧運會臨近，天津正面臨著前所未有的發(fā)展機遇，長期來看商業(yè)房產(chǎn)投資的瓶頸突破可期。天津商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展競爭將趨于激烈，未來市場將逐漸走向成熟第三篇 區(qū)域房產(chǎn)市場研究1東麗商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢 東麗區(qū)商業(yè)市場分布東麗湖商圈華明鎮(zhèn)商業(yè)東麗開發(fā)區(qū)商圈圈躍進路商圈 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀東麗區(qū)商業(yè)多以社區(qū)型零散商業(yè)為主，商業(yè)設(shè)施相對來說較為匱乏，主要的商業(yè)聚集地有三個：一個是躍進路與津塘路交口一帶的躍進路商業(yè)圈；另一個是家世界超市和東麗開發(fā)區(qū)附近的東麗開發(fā)區(qū)商圈（超大型shoppingmall天一MALL就坐落在此區(qū)域）；隨萬科東麗湖、夏洋溪韻風景及朗鉅天域等住宅項目的建設(shè)，東麗湖區(qū)域也形成了商業(yè)區(qū)域。就目前商業(yè)發(fā)展來看，躍進路商業(yè)圈由于東麗政府等行政部門的進駐從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，是東麗目前商業(yè)發(fā)展最為成熟和完善的商圈，業(yè)態(tài)多集中在餐飲、娛樂等便民性質(zhì)的商業(yè)。東麗開發(fā)區(qū)由于交通、市場等眾多利好因素逐步發(fā)展起來，但是相來說由于受消費能力、購物習慣等因素影響整體處于培育整合期。東麗湖商業(yè)隨著東麗湖整體的開發(fā)改造隨之崛起，未來發(fā)展空間比較大，但是目前仍處于商業(yè)發(fā)展的初級階段。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢天一摩爾項目，位于外環(huán)線以外的津塘公路上，建筑面積81萬平米，計劃用55萬平米投資公建項目，以“SHOPPING MALL”為主，包括大型賣場、室內(nèi)主題公園、餐飲娛樂、產(chǎn)權(quán)酒店、商務公寓和企業(yè)會所等商業(yè)配套設(shè)施，其余為住宅。㎡的商業(yè)，主要是會所、SPA、餐飲。預計08年10交工。其余開發(fā)時間待定。目前已經(jīng)建成并開業(yè)的空港國際汽車園位于保稅區(qū)空港加工區(qū)內(nèi)，總投資10億元人民幣，占地1平方公里。汽車園內(nèi)的商業(yè)街總建筑面積為5000㎡，6—8個獨體建筑，招商業(yè)態(tài)以餐飲為主，預計07年上半年營業(yè)。配套商業(yè)會展區(qū)占地面積 1 平方公里，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)服務設(shè)施和以辦公和商務活動為主，涉及投資服務中心、研發(fā)中心、金融街等商務服務在內(nèi)的中心商務區(qū)，并為大企業(yè)自建包括生活和商住設(shè)施在內(nèi)的辦公設(shè)施預留空間。預計商業(yè)總建筑面積在25萬左右，包括現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)等。華明鎮(zhèn)的整體改造工作已經(jīng)籌備啟動，規(guī)劃中的華明鎮(zhèn)商貿(mào)區(qū)內(nèi)將包含大規(guī)模的商業(yè)公建及商務辦公，未來的華明鎮(zhèn)也將是購物、餐飲、娛樂、會議及渡假的商業(yè)核心。次級商圈物業(yè)組合代表物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容躍進路商業(yè)圈百貨商場、餐飲、娛樂、沿街商鋪東麗商場、清荷茶樓、上島咖啡食品、餐飲、服裝、休閑娛樂東麗開發(fā)區(qū)商圈超市賣場、專業(yè)賣場、餐飲、娛樂、酒店、專賣店、天一MALL（待建）家樂超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會所便利服務、家具、餐飲、娛樂、汽車、商務休閑東麗湖商圈休閑、娛樂項目會所、社區(qū)商業(yè)保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺球、羽毛球、沙狐球、飛鏢等。 區(qū)域市場總結(jié)分析東麗區(qū)目前商業(yè)集中區(qū)相對較少，地區(qū)消費能力較低，商業(yè)氣氛尚不成熟，目前僅能滿足居民的日常生活需求，對本案商業(yè)的帶動作用暫時還不能發(fā)揮。但隨天津航空城、空港物流加工區(qū)、華明鎮(zhèn)商務商貿(mào)區(qū)及天一MALL等重點項目的建設(shè)實施、招商引資，相信東麗區(qū)的商業(yè)氛圍會逐漸成熟，尤其是華明鎮(zhèn)商務商貿(mào)區(qū)對商業(yè)、商務等聚集效應的逐漸顯現(xiàn)，都將對區(qū)域商業(yè)帶來巨大的映襯作用，提升區(qū)域商業(yè)的成熟度和商業(yè)價值。在區(qū)域商業(yè)裙帶效應極大顯現(xiàn)的同時，區(qū)域商業(yè)的潛在競爭也初見端倪，并與日俱增。因此要對本案商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)進行精心的規(guī)劃，與競爭商業(yè)實現(xiàn)錯位經(jīng)營，互補共生，這樣才可在穩(wěn)固商業(yè)裙帶作用的良好環(huán)境下，享受商業(yè)互補經(jīng)營帶來的超值商業(yè)回報。2 東麗專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 東麗專業(yè)市場分布東麗區(qū)專業(yè)市場發(fā)展相對比較集中，項目規(guī)模比較大，建筑形態(tài)多以棚式和4層的多層建筑為主，以便民批發(fā)性質(zhì)的中低檔次為主，經(jīng)營模式多以集中式銷售，隨著經(jīng)營模式多樣化和新政貸款政策的實施，為更大程度上提高商業(yè)價值，目前也融入了租售各半的經(jīng)營方式。目前東麗各專業(yè)市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對比較穩(wěn)定。華明鎮(zhèn)金種批發(fā)市場國際 商貿(mào)城濱海國際建材物流中心溫州城專業(yè)市場位 置規(guī) 模主要經(jīng)營范圍金鐘批發(fā)市場外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處占地面積400畝（㎡）水果、蔬菜、水產(chǎn)品、糧油、副食品溫州城東麗區(qū)大畢莊—徐莊子經(jīng)營面積13萬㎡服裝、電動自行車天津國際商貿(mào)城東麗區(qū)金鐘河大街延長線占地1000畝，建筑面積66萬㎡（1期24萬㎡；2期16萬㎡；3期26萬㎡）1 、2期主要為五金城；3期預計為集批發(fā)、零售、生活配套服務為一體的商城濱海國際建材物流中心東麗區(qū)軍糧城散貨物流園區(qū)占地2500畝，1期480畝，建筑面積35萬㎡1期主要是展覽、建材、酒店、寫字樓金種批發(fā)市場：金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場坐落在天津市外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處，西鄰金鐘河大街，北靠外環(huán)線，趙沽里村東，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，海陸空交通便利，地理位置十分優(yōu)越，是建設(shè)我國北方農(nóng)產(chǎn)品物流中心的最佳區(qū)位。天津市金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場包括（金鐘蔬菜市場、金鐘糧油批發(fā)市場、民權(quán)門綜合批發(fā)交易市場三個批發(fā)市場、和天津市金鐘農(nóng)副產(chǎn)品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括蔬菜交易區(qū) 8 萬平方米 、水果交易區(qū) 2 萬平方米 、水產(chǎn)品交易區(qū) 1 萬平方米 、糧油交易區(qū) 3. 5 萬平方米 、副食品交易區(qū) 5 萬平方米 。 內(nèi)設(shè)商用店鋪，綜合辦公樓，倉儲庫，招待所等。溫州城：新溫州城落戶天津市東麗區(qū)徐莊附近，總投資1億元，經(jīng)營面積13萬平方米，新溫州城擴展了服裝以外的新業(yè)務，下屬兩個商貿(mào)城，包括天津溫州服裝城和天津金溫電動自行車商城。目前服裝城商戶進駐已達1000多家。天津國際輕工商貿(mào)城：，占地1000畝，建筑面積66萬㎡，是一個集批發(fā)、期貨交易、零售、生活配套服務為一體的新概念市場，內(nèi)設(shè)五金電器、服飾鞋革兩大專業(yè)市場及輕紡產(chǎn)品、文具禮品、印刷包裝產(chǎn)品三大交易中心。南貨北批，北鋪南營”的新商貿(mào)格局。建成后可入駐4800多家廠商，年交易能力達60億元，可為當?shù)亟鉀Q13500個就業(yè)崗位。據(jù)悉，該項目將于2006年全部建設(shè)完成。一、二期：即中國北方五金城，中國正泰集團、德嘉西集團、中國人民電器集團等700多家國內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)入駐，輕工商貿(mào)城將成為目前中國北方建筑面積和經(jīng)營規(guī)模最大的五金銷售批發(fā)市場。建筑面積40萬㎡。三期：集批發(fā)、零售、生活配套服務為一體的商城，位于東麗區(qū)的大畢莊鎮(zhèn)，項目已完成征地、圍擋和規(guī)劃設(shè)計，2007年11月開工。天津濱海國際建材物流中心：又名中國北方建材總部，坐落于東麗區(qū)軍糧成散貨物流園區(qū)：擬占地2500畝。一期480畝，建筑面積35萬㎡，其中：國際展覽中心15000㎡，進口大阪標準物流車間150000㎡，建材庫房：50000㎡，保稅倉庫：50000㎡，寫字樓30000㎡，酒店：10000㎡，其它商業(yè)配套：50000㎡?？崭蹍^(qū)域內(nèi)樓盤分析項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠洋新干線空港國際 貿(mào)易中心空港國際中心項目地址東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口中心大道與西二道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)開發(fā)商天津市圣光置業(yè)有限公司財富置業(yè)遠洋地產(chǎn)有限公司天津銘朗投資置業(yè)有限公司天津海津置地投資有限公司項目規(guī)模占地：35437建面：15萬，建面：建面：45萬（住宅37萬，）建面：6萬占地：，建面：（公寓：；寫字樓：；商業(yè)：）建筑形態(tài)小高層多層、小高層多層，小高層，高層，別墅小高層小高層樓層狀況五星級酒店10層，寫字樓11層，精裝修酒店公寓11層6棟精裝修5層11層商務辦公聯(lián)排寫字樓5層，別墅Office3層，住宅分別為114層1棟11層商務辦公3棟11層精裝修四星級酒店、公寓及寫字樓戶型面積約300套公寓：1室6070；2室100110；3室：150160200900平米住宅：70190；寫字樓：70500；商務別墅：37040060150可以拆改公寓：50120； 寫字樓：50120；酒店：100700開盤時間未定未定未定價格預計10000起價9400商務別墅均價180008300/目前狀況公寓未開盤銷售，寫字樓已整體出租，物業(yè)16，在售5號樓70%只推出商務別墅物業(yè)6元/平米目前在內(nèi)部認購，未對外銷售正做售樓處，未對外銷售。入住時間購房即入住216。 多以多層和小高層的建筑形態(tài)為主216。 在售項目酒店檔次較高，多集中在星級以上的，配套設(shè)施較高216。 再售項目中，精裝程度計較高216。 大多為寫字樓或酒店式公寓類的商用物業(yè)216。 住宅面積區(qū)域多集中在100400平米之間，可任意拆分216。 公寓多集中在50120平米之間216。 客戶群體集中在空港內(nèi)部駐地企業(yè)的中高層、投資人士和高新技術(shù)輕工為主公司216。 項目多集中在中心大道兩側(cè)空港國際貿(mào)易中心遠洋新干線皇冠國際廣場空港國際中心心金融中心 皇冠國際廣場 金融中心 空港國際貿(mào)易中心 空港國際中心 遠洋新干線 空港內(nèi)部環(huán)境 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應量 在售項目上市量和分布項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠洋新干線空港國際 貿(mào)易中心空港國際中心合計建筑功能酒店、酒店式精裝公寓、寫字樓商務辦公寫字樓普通住宅、寫字樓、商務別墅商務辦公寫字樓精裝商務公寓、寫字樓，酒店總建筑面積15萬平米45萬6萬平米住宅上市量//37萬平米//37萬酒店上市量///寫字樓上市量6萬平米公寓上市量約3萬平米/// 未上市項目上市量名稱建筑面積（萬平米）容積率產(chǎn)品類別未上市空港城餐飲、配套、住宅萬順溫泉公寓酒店、公寓萬通空港28酒店式公寓凱華商業(yè)25大型購物中心、商業(yè)服務設(shè)施和以辦公和商務活動為主，現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)未出讓地塊白領(lǐng)公寓15 一期8萬酒店式公寓分單人間、雙人間和套房，1期項目剛啟動，08年底完2期09年初啟動，工期一年半，總計2400戶酒店名稱天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工區(qū)汽車園南路1號天津市空港物流加工區(qū)西二道90號配套服務設(shè)施商務中心、租車、票務、洗衣房、商場、停車場、按摩、美容美發(fā)、會議室（可容納3060人），免費寬帶美容、桑拿、按摩、足浴、專線上網(wǎng)、商務中心、打印機、快遞、傳真 會議室、洗衣熨衣、出租車餐廳風格中餐、西餐中餐（粵菜、魯菜）、西餐客房共211間，標件面積23㎡共120間客房費用標準單人（含早餐）門市價：338預定價：298標準間588豪華間1738標準雙人（含早餐）門市價：338預定價：298豪華間215884華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀華明鎮(zhèn)西鄰中心城區(qū)，南側(cè)為正在快速發(fā)展建設(shè)中的空港物流加工區(qū)及天