【正文】 計(jì)以簡(jiǎn)約為主裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚的特色，體現(xiàn)功能經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)度到室內(nèi)。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。（四）、環(huán)境設(shè)計(jì)建議休閑舒適的消費(fèi)環(huán)境是每個(gè)成功的商業(yè)場(chǎng)所必須提供的硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)的是特色的精品和高品質(zhì)的休閑服務(wù)，只有靠步行街清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場(chǎng)的局面。僅靠花俏的建筑裝修來(lái)吸引消費(fèi)者，只能是短暫的，不能長(zhǎng)期對(duì)游客起一定的誘惑作用，而本項(xiàng)目最主要的是立足于孝順的本地客戶，同時(shí)盡可能地招攬外地的商人和游客。因此，建議立面應(yīng)盡量做到簡(jiǎn)明，同時(shí)一定要引進(jìn)現(xiàn)代的手法，構(gòu)筑成既具有傳統(tǒng)特色，又體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)味的建筑形體，創(chuàng)造一個(gè)文化氣息味濃郁的休閑購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，要考慮入駐商戶的裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場(chǎng)在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強(qiáng)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（五）、充分利用植被利用人工移植的多變的花草作為整個(gè)中空內(nèi)庭步行街的走線，營(yíng)造浪漫的步行街氣氛，一來(lái)可以形成步行街特色之一，使步行街更有生氣；二來(lái)配合不同的功能區(qū)，配以不同的草木。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨等，將人的情緒融入喜慶節(jié)日的無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)物沖動(dòng)，充分將休閑的主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、購(gòu)物相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到步行街獨(dú)有的購(gòu)物樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費(fèi)群。（六）、動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)建議在主中心入口廣場(chǎng)，設(shè)置大型水景或假山瀑布和綠色植被加以點(diǎn)綴，設(shè)置長(zhǎng)椅洋傘并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)步行街的動(dòng)感和生機(jī)外，還可給消費(fèi)者觀光、休憩場(chǎng)所，創(chuàng)造一個(gè)更悠閑、舒適的環(huán)境，吸引人氣。（七）、音樂(lè)無(wú)限音樂(lè)是永恒的主題，根據(jù)不同的功能區(qū)域播放不同的背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)步行街的購(gòu)物氣氛。既可成為步行街可變的活動(dòng)特色，又可增強(qiáng)步行街的休閑氣氛和檔次，使消費(fèi)者更加樂(lè)而忘返。（八）、藝術(shù)風(fēng)味建議在內(nèi)庭小廣場(chǎng)的恰當(dāng)部位，安放與各功能區(qū)域相匹配的藝術(shù)品（如雕塑）；使之與綠草、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適的現(xiàn)代休閑步行街。同時(shí)在步行街中設(shè)置小品，如小的疊水，西式矮椅，膜制小品等。二、配套設(shè)施建議項(xiàng)目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和步行街的軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目的重要支持點(diǎn)，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。（一）商用項(xiàng)目的主要配套硬件配套停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等載貨電梯、大型物流停車場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等。軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等。（二）、規(guī)劃配套設(shè)施的原則配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。建議在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，認(rèn)真考慮以下要求：⑴適度性原則各種類型商用物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)符合商場(chǎng)檔次水平，每一個(gè)類型的項(xiàng)目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。⑵實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無(wú)謂的浪費(fèi)，專業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。⑶超前性原則要使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)水平，設(shè)施配套必須具有超前意識(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，制定適當(dāng)?shù)某安呗?。（三）、商業(yè)廣場(chǎng)其它輔助性服務(wù)設(shè)施⑴增設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為商場(chǎng)配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷售與招商。（2）洗手間一般逛步行街的消費(fèi)者以女士居多，并且女性使用洗手間的平均時(shí)間較長(zhǎng)，所以要在步行街上設(shè)公共洗手間，在設(shè)計(jì)洗手間時(shí)，應(yīng)該將女性部分面積適當(dāng)增大。商場(chǎng)每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)一定要清晰明確。（3）公用電話（卡式電話）雖然現(xiàn)時(shí)手提電話的普及率很高，但部分消費(fèi)者（以學(xué)生為主）仍需要使用公用電話作為對(duì)外的聯(lián)絡(luò)工具，讓他們?cè)谛枰褂秒娫挄r(shí)仍能留在步行街內(nèi)，消除某些導(dǎo)致消費(fèi)者離場(chǎng)的因素。（4）自助式售貨機(jī)、柜員機(jī)自助式售貨機(jī)既能為消費(fèi)者提供方便，又能增加商業(yè)廣場(chǎng)氣氛；柜員機(jī)同樣能為現(xiàn)金不足的消費(fèi)者提供方便。三、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度，也會(huì)影響到物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理。商鋪如何間隔須從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從開(kāi)發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，站在商家、經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度考慮問(wèn)題，力求能夠使商場(chǎng)商鋪的間隔更加適合市場(chǎng)的需求，適合各種商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他的商務(wù)活動(dòng)，這樣所開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)才會(huì)適銷對(duì)路。進(jìn)行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來(lái)的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足步行街持續(xù)發(fā)展的需要。⑴適應(yīng)主力商戶主力商戶是大型商用物業(yè)重要的支撐力量，幾乎每一個(gè)大型的商用物業(yè)都會(huì)選擇主力商戶進(jìn)駐。但是，并不是所有商場(chǎng)都能夠適合大型商家的進(jìn)駐，這不僅是因?yàn)榇笮蜕碳覍?duì)地段、人流、經(jīng)營(yíng)面積的要求十分高，而且對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極為嚴(yán)格，一些國(guó)際知名的大型商家選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的要求近乎苛刻。大型商家選址的困難，反映出商業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際大商業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念存在著差距。無(wú)論如何，作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候不僅要選擇適合的地段和符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，為主力商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。⑵適應(yīng)人流流向從整體上對(duì)商場(chǎng)的顧客流向作系統(tǒng)的規(guī)劃，以便在商場(chǎng)投入使用后能夠合理的引導(dǎo)客戶流向，延長(zhǎng)消費(fèi)者在步行街的停留時(shí)間，以增加他們購(gòu)物的機(jī)會(huì)，形成步行街一派興旺的景象。商業(yè)區(qū)域內(nèi)客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅解決商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系，商場(chǎng)平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。設(shè)計(jì)來(lái)往的客流導(dǎo)向系統(tǒng)根本的目的就是最大限度地避免步行街出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮顧客在步行街內(nèi)瀏覽商品和購(gòu)物時(shí)的感受，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)自然、舒適、輕松的購(gòu)物環(huán)境。附：大、小商鋪間隔的對(duì)比分析小商鋪間隔優(yōu)勢(shì)商鋪銷售總價(jià)降低，能適應(yīng)更多投資者購(gòu)買，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金商鋪小租值低，便于小商戶招商。小商鋪間隔劣勢(shì)業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)性、隨意性過(guò)大，管理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)以散戶經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)消費(fèi)者缺乏吸引力。小商鋪用家以個(gè)體戶為主，商場(chǎng)整體檔次降低。大商鋪間隔優(yōu)勢(shì)適合大型商戶要求，便于引進(jìn)主力店。便于統(tǒng)一管理。大商業(yè)大流通格局，步行街檔次較高。大商鋪間隔優(yōu)勢(shì)1.、投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。商鋪大，租金額則高，中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)成本則大，會(huì)給招商增加難度。四、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議步行街開(kāi)業(yè)后能否逐漸旺場(chǎng)，不斷吸引消費(fèi)人流，很大程度取決于管理職能的施行狀況。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營(yíng)銷的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買決策有舉足輕重的作用。因此，商場(chǎng)管理要在項(xiàng)目前期策劃時(shí)就提前介入，讓投資者可以感覺(jué)到，發(fā)展商將盡可能滿足商戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。物業(yè)管理提前介入的工作⑴就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備配置和功能分布提出建議⑵擬定管理項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容⑶參與工程監(jiān)理⑷參與設(shè)備購(gòu)置⑸參與工程驗(yàn)收⑹擬定管理文本⑺擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算⑻確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)管理提前介入的工作⑴制定開(kāi)業(yè)計(jì)劃⑵制定招商政策⑶制定商鋪?zhàn)饨鸱桨涪却_定商戶結(jié)構(gòu)組成⑸制定步行街推廣活動(dòng)計(jì)劃⑹制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)⑺擬定管理文本⑻確定管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)結(jié)語(yǔ)本策劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目所處環(huán)境的具體情況，加上我司的經(jīng)驗(yàn)得出。因準(zhǔn)備的時(shí)間比較倉(cāng)促，本案中還有許多細(xì)節(jié)（如總體營(yíng)銷策劃方案），有待雙方共同溝通，才能最后確定。非常感謝貴司對(duì)我們公司工作的信任和支持，使我司能有機(jī)會(huì)與貴司共同探討本項(xiàng)目之推廣策劃工作。我司深信憑籍豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和無(wú)比的工作熱誠(chéng)，在項(xiàng)目的推廣銷售工作中必定會(huì)全力以赴，做到最好。19 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