【正文】 樂、游等項(xiàng)目合理配置是有效吸引和留住客流最有效方法； 突出體現(xiàn)休閑、娛樂、餐飲可有效吸引目標(biāo)客群，利于邊緣客層開發(fā)。購物比例過大易流于傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)而無法吸引客流。7 ．項(xiàng)目市場定位定位目標(biāo) 第一階段 主客層為江北和渝北區(qū)主體消費(fèi)層；次客層為江北和渝北區(qū)兩端消費(fèi)層和渝中、南岸、沙坪壩區(qū)間流動(dòng)人口（含工作流動(dòng)）及部分特色體驗(yàn)者；邊緣客層為其他主城區(qū)的時(shí)尚、休閑、追求者，家庭出玩和區(qū)縣入渝消費(fèi)者。 第二階段 主客層為重慶北部地區(qū)各消費(fèi)層和外區(qū)縣來渝消費(fèi)者；次客層為主城其他區(qū)域的部分主體客層和家庭出玩群體；邊緣客層為挖掘主城和外區(qū)縣體驗(yàn)客層和旅游人口。 第三階段 主客層逐漸形成為主城各區(qū)和外區(qū)縣的穩(wěn)定客群，成為其重要的目標(biāo)消費(fèi)地；次客層在穩(wěn)定客群的帶動(dòng)，和傳播效應(yīng)下擴(kuò)大體驗(yàn)人群和旅游人口。定位思想 購物中心因規(guī)模巨大，其整體效益體現(xiàn)需充分人流保障。細(xì)分過度，難以支持盈虧平衡點(diǎn)；若全客層覆蓋，則會(huì)影響主題定位的確立，因此以大眾為主，輔以兩端并以共同的精神和情趣追求為主客層是本項(xiàng)目的重要出發(fā)點(diǎn)。 購物中心以相對的全客層定位，又通過主題文化和精神內(nèi)涵來細(xì)分，而各客層消費(fèi)的品味和需求又通過購物中心內(nèi)的組合業(yè)態(tài)去自然細(xì)分，從而形成最佳組合。8 ．形象定位（待定）定位語我的重慶生活 現(xiàn)代城購物中心形象定位現(xiàn)代的，時(shí)尚的，個(gè)性的，與時(shí)俱進(jìn)的，生態(tài)的，優(yōu)雅的，品味的，和諧共生的。定位思想 注重和強(qiáng)調(diào)一種新的生活方式，新的價(jià)值觀念，新的文化品味，以暗示重慶的蓬勃發(fā)展帶來新的經(jīng)濟(jì)和生活方式，而本項(xiàng)目倡導(dǎo)與新重慶一起與時(shí)俱進(jìn)，享受新的重慶生活體驗(yàn)。第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃與布局1 . 資產(chǎn)處置與規(guī)劃規(guī)模確定（待討論） 凡泰思公司（現(xiàn)為德克士）㎡資產(chǎn)予以收回，納入統(tǒng)一規(guī)劃中； ㎡置入C區(qū)或在AB區(qū)重新規(guī)劃區(qū)域； 江南物業(yè)在AB區(qū)置換所得的AB區(qū)2605㎡予以恢復(fù)原C區(qū)57層產(chǎn)權(quán)； 觀音橋農(nóng)貿(mào)市場C區(qū)24層約13000㎡納入統(tǒng)一規(guī)劃中； ㎡予以回購或部分置換至D區(qū)； 重百所租用AB區(qū)負(fù)一層3698㎡及一層前廳400㎡予以收回統(tǒng)籌規(guī)劃； 其他租戶面積全部予以收回，統(tǒng)一規(guī)劃； 本方案擬規(guī)劃總建筑面積： AB區(qū)(負(fù)三至七層)㎡；置回江南物業(yè)2605㎡；㎡；㎡；凡泰思公司（現(xiàn)為德克士）㎡；(租賃面積已包含在道隆公司資產(chǎn)內(nèi)。㎡)； B區(qū) 負(fù)三至一層,㎡(未計(jì)算紅鼎公司占用)；觀音橋農(nóng)貿(mào)市場約13000㎡,㎡； D區(qū),負(fù)三至一層,㎡； 根據(jù)以上計(jì)算，㎡；其中負(fù)三層(AB、C、D區(qū))用于設(shè)備間、車庫、部分倉庫、員工更衣室等,㎡+4400㎡(估)+㎡(估)=25225㎡；負(fù)二層(AB、C、D區(qū))用于停車庫,㎡+4400㎡(估)+㎡(估)=27575㎡；商業(yè)經(jīng)營總規(guī)劃建筑面積121460㎡，若考慮重百與購物中心形式互動(dòng),則本項(xiàng)目具經(jīng)營效應(yīng)的總建筑面積為140741㎡。2 . 業(yè)態(tài)組合及分布(待討論,待完善)為明確相對區(qū)域,以下對原AB區(qū)中庭及周邊區(qū)域簡稱為A1區(qū)；對應(yīng)斜角部分稱為A2區(qū)；原重百區(qū)域以下簡稱為B1區(qū)；對應(yīng)部分稱為B2區(qū)；現(xiàn)C棟及D棟商業(yè)部分分別簡稱為C區(qū)、D區(qū)。零售業(yè)態(tài)主力店 流行百貨 擬經(jīng)營為現(xiàn)代城百貨或引入主力百貨品牌,目標(biāo)品牌設(shè)定為百盛（馬來西亞）、吉之島（日本）或國內(nèi)一線品牌，分布區(qū)域?yàn)锳1區(qū)15層或A1+B1區(qū)15層，建筑面積總規(guī)模約20000㎡左右。 大賣場 目標(biāo)品牌定為沃爾馬（美國）、易初蓮花（泰國）、大潤發(fā)（臺(tái)灣），大福園（臺(tái)灣）、樂購（英、臺(tái)）等或國內(nèi)一線品牌物美、世紀(jì)聯(lián)華等。分布區(qū)域?yàn)樨?fù)一層AB區(qū)，或AB區(qū)+C區(qū)或D區(qū)，建筑面積約18000㎡,負(fù)一層部分用于附屬間，合作方式為保底租金＋聯(lián)營。 高端精品百貨 目標(biāo)品牌設(shè)定為蓮卡佛（香港）、西武（日本）、瑪莎（英國），分布區(qū)域?yàn)锳2區(qū)15層或A2區(qū)＋部分B2區(qū)，經(jīng)營規(guī)模50006000㎡左右，若因物業(yè)規(guī)劃及交通組織原因或招商條件原因受阻，則可放棄，并將B2區(qū)劃入流行百貨區(qū)域。精品百貨區(qū)域經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。 運(yùn)動(dòng)休閑用品店 目標(biāo)品牌設(shè)定為迪卡龍（法國）、運(yùn)動(dòng)100（香港）等品牌，分布區(qū)域?yàn)锽2區(qū)5層或D區(qū)一層及負(fù)一層，經(jīng)營規(guī)模3000－5000㎡,經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。 電器專業(yè)店 擬設(shè)定品牌為國美（北京）、蘇寧（南京）、永樂（上海）、大中（北京）、五星（南京），分布區(qū)域?yàn)镃區(qū)13層或1層部分及23層，經(jīng)營規(guī)模約30006000㎡,經(jīng)營方式為租賃。 文化用品及圖書專業(yè)店 擬設(shè)定品牌為新華書店、文軒書城、博庫書城等，分布區(qū)域B區(qū)45層或C區(qū)34層，經(jīng)營規(guī)模約20003000㎡,經(jīng)營方式為租賃，自營或聯(lián)營。（其中包括閱覽、書店、書吧、書畫、收藏、音像、影印店）輔助零售業(yè)態(tài) 精品專賣店 擬設(shè)定品牌為國際品牌和國內(nèi)一線品牌及休閑品牌為主，分布區(qū)域?yàn)榘儇泤^(qū)域外圍或B1與B2區(qū)的主通道一側(cè)，經(jīng)營規(guī)模尚無法測算。該業(yè)態(tài)對本項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值不高，且易于重疊，加之初期操作難度較大，未來將根據(jù)實(shí)際情況另行討論，并以主導(dǎo)業(yè)態(tài)和休閑娛樂為主替代業(yè)態(tài)。 特色街區(qū) 擬設(shè)定特色小商品街或風(fēng)情文化街，主要包括特色飾品、精致小商品、新科技產(chǎn)品、大眾收藏品、自助飾品、休閑情趣類、新文化品、智力開發(fā)品、旅游探險(xiǎn)用品、家居藝術(shù)品、亞非民族文藝飾品、家庭娛樂用品、奇石、根雕、盆景、水族、園藝等，分布區(qū)域?yàn)锳B區(qū)7層，經(jīng)營規(guī)模15003000㎡,經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。主力快餐 西式快餐 擬設(shè)定品牌為麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、開心湯姆、德克士等，數(shù)量23家，分布區(qū)域?yàn)锳2區(qū)12層，B2區(qū)12層，及C區(qū)1層，經(jīng)營規(guī)模約10001200㎡，經(jīng)營方式為租金＋聯(lián)營。 美食街 擬引入大食代（新加坡）、快活林（香港）等品牌，或與市內(nèi)大型餐飲娛樂聯(lián)合創(chuàng)造美食街品牌，區(qū)域分布在AB區(qū)6層或7層及C區(qū)負(fù)1層，經(jīng)營規(guī)模約30004000㎡,經(jīng)營方式為自創(chuàng)或合作。中式快餐及休閑飾品類 根據(jù)各樓層最終規(guī)劃情況設(shè)定數(shù)量和規(guī)模，大體分布于各層美食街區(qū)域內(nèi)外，經(jīng)營方式為租賃。品牌餐飲酒店業(yè)態(tài) 擬設(shè)定各地代表餐飲企業(yè)及重慶特色餐飲名店2030家，分布區(qū)域?yàn)锳B區(qū)6層，經(jīng)營規(guī)模約500010000㎡,經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。主題休閑 室內(nèi)主題公園 主題公園是從視覺、功能和用途上形神兼似公園，區(qū)域主要由廣場、通道和各樓層交通銜接處及78層構(gòu)成。從外到內(nèi)，從點(diǎn)到線面充分展示和延伸，互相關(guān)聯(lián)又渾然一體。建筑的裝修和環(huán)境設(shè)計(jì)以確定的主題分別延伸，形成多組系列。風(fēng)格上將重慶的人文、歷史、地理及現(xiàn)代理念充分結(jié)合，從而創(chuàng)造一個(gè)主題鮮明的公園式購物中心。 主題公園可以從文化、精神和生態(tài)上均形成強(qiáng)磁場效應(yīng)，而各類休閑、娛樂、餐飲、購物經(jīng)營項(xiàng)目點(diǎn)綴分布其間，從經(jīng)營功能上的價(jià)值在公園環(huán)境中更得以充分體現(xiàn)。亭臺(tái)樓閣、小橋流水、鵝卵小道、建筑小品、花鳥樹草及可供游覽乘坐的電瓶導(dǎo)購車穿梭其間，各類經(jīng)營項(xiàng)目使消費(fèi)者在體驗(yàn)情趣中休閑娛樂并形成消費(fèi)。 主題公園分布總規(guī)模約15000㎡(與8層經(jīng)營業(yè)態(tài)面積重疊)，公園整體規(guī)劃、整體經(jīng)營，各經(jīng)營項(xiàng)目以租賃和聯(lián)營為主，其中可與較大規(guī)模的花草經(jīng)營商、山石經(jīng)營商形成強(qiáng)勢合作，分別在一樓至七樓各處充分展示其特色商品，分布各層的景觀、樹草即為鑒賞品味之物，又可了解文化和知識(shí)，更兼具展示宣傳之效和銷售之效。美容健身 婚紗店12家分布于B2區(qū)13層，可選品牌較多。 運(yùn)動(dòng)健身店，自營或引入青鳥健身，分布于 B2區(qū)23樓，或C區(qū)34層，經(jīng)營規(guī)模20004000㎡，合作方式為自營、聯(lián)營或租賃。 美容SPA理療等女子會(huì)所，據(jù)各區(qū)域各層定位及規(guī)劃分布于各相關(guān)區(qū)域，數(shù)量56家，經(jīng)營規(guī)模1000－2000㎡,經(jīng)營方式為租賃。便民服務(wù)業(yè)態(tài) 銀行、郵政、電信、沖印、洗染、旅游、寄存、托幼等便民服務(wù)功能據(jù)總體規(guī)劃分布于各區(qū)域，其中大部功能設(shè)在一樓和相關(guān)區(qū)域。特種服務(wù)業(yè)態(tài) 房地產(chǎn)超市 以展示重慶同期各精品樓盤為主，主選北部區(qū)域樓盤并設(shè)局部二手房交易展示區(qū)，分布于C區(qū)負(fù)一層或D區(qū)負(fù)一層，經(jīng)營規(guī)模30005000㎡,經(jīng)營方式為租賃。大型娛樂業(yè)態(tài) 游泳館 分布于AB區(qū)8層，約1000㎡,經(jīng)營方式為自營或聯(lián)營。 院線 擬設(shè)定為國際或國內(nèi)專業(yè)院線，分布于A1區(qū)7層，經(jīng)營規(guī)模約1500㎡，經(jīng)營方式為聯(lián)營或租賃。 家庭式量販KTV 擬設(shè)定臺(tái)灣或國內(nèi)知名企業(yè)合作或租賃，分布于AB區(qū)7層，規(guī)模約8001200㎡。 大型兒童娛樂 內(nèi)容包括兒童游園、電玩及大型翻斗城、娛樂宮等，擬設(shè)定香港或廣東成熟性企業(yè)合作，分布區(qū)域?yàn)锳B區(qū)7層（若消防不能通過則改為B2區(qū)三層），規(guī)模20003000㎡.綜合娛樂休閑運(yùn)動(dòng) 主要項(xiàng)目包括攀巖、壁球、乒乓球、模擬高爾夫球、跳床、垂釣、攝影、射擊、射箭、淘氣堡、陶藝、沙畫、拼圖、智力屋、科技城、足療、汽車俱樂部、探險(xiǎn)野營俱樂部等，分布于AB區(qū)7層，規(guī)模約60008000㎡,經(jīng)營方式為租賃為主，聯(lián)營為輔。 休閑吧主要包括水吧、情調(diào)吧、咖啡、茶藝等，根據(jù)主業(yè)態(tài)定位分布于各區(qū)域，數(shù)量510家，規(guī)模8001500㎡，經(jīng)營方式為租賃或合作。文化休閑類 書畫、足球沙龍、書報(bào)閱覽、花鳥蟲草、收藏、書法藝術(shù)研修等，分布于A2區(qū)7層，經(jīng)營面積約10001500㎡。 附表三：業(yè)態(tài)功能規(guī)劃面積分配表業(yè)態(tài)區(qū)域面積(㎡)數(shù)量比例（％）功能備注零售業(yè)態(tài)主力店流型百貨B1區(qū)1F5F206201百貨零售大賣場AB區(qū)負(fù)1F17001零售精品百貨B2區(qū)1F5F500060001零售運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)店D區(qū)2F1F400050001零售電器專業(yè)店C區(qū)1F3F400060001家電零售文化用品專業(yè)店A2區(qū)5F35001零售輔助零售業(yè)態(tài)品牌專賣店A2區(qū)1F4F223020零售1F 898㎡2F 500㎡、3F 345㎡4F 487㎡主力餐飲主力快餐A2區(qū)1F2F17005餐飲肯德基、1F 590㎡2F 680㎡美食街B2B2區(qū)6F22801餐飲休閑餐飲A2區(qū)3F4F13002餐飲3F 650㎡4F 650㎡正餐、酒店業(yè)態(tài)餐廳A、B區(qū)6F42606餐飲主題公園院線A區(qū)7F17801娛樂兒童娛樂A區(qū)7F12601娛樂家庭式量販KTVD區(qū)7F12001娛樂綜合娛樂A、B、D區(qū)7F200020娛樂垂釣、射擊、射箭、形象設(shè)計(jì)棋牌館A2區(qū)7F3901娛樂美體健身館A2區(qū)7F8101運(yùn)動(dòng)球類運(yùn)動(dòng)館B2區(qū)7F7601運(yùn)動(dòng)特色精品專賣店B2區(qū)7F73018零售婚紗攝影A2區(qū)7F3961休閑文化休閑館D區(qū)7F50015零售、休閑便民服務(wù)業(yè)態(tài)游泳館A、B區(qū)8F49501運(yùn)動(dòng)、休閑銀行AC、D區(qū)20003服務(wù)郵政A2區(qū)2F10101服務(wù)電信A2區(qū)1F1701服務(wù)沖印A2區(qū)1F231－服務(wù)干洗店A2區(qū)1F1041－服務(wù)寄存A2區(qū)1F351－服務(wù)托兒所A2區(qū)2F1841服務(wù)旅游服務(wù)B2區(qū)7F701－服務(wù)特種服務(wù)房地產(chǎn)超市C區(qū)1F2F50001服務(wù)經(jīng)營配套設(shè)備間A、B、C、D區(qū)3F及各樓層死角部分7000－配套倉庫A、B、C、D區(qū)3F及各樓層死角部分約14225－配套車庫A、B、C、D區(qū)2F27575－配套員工更衣室A、B區(qū)1F10601配套C、D區(qū)3F20002配套員工餐廳A、B區(qū)10101配套C、D區(qū)3F20002配套合計(jì)148132注：㎡，各經(jīng)營業(yè)態(tài)及服務(wù)配套功能面積不足部分，為購物中心內(nèi)部中廳、門廳及交通面積。圖十六：重慶市江北區(qū)商圈規(guī)劃圖外交通組織規(guī)劃從現(xiàn)出租車?？奎c(diǎn)前點(diǎn)改快車道為地下穿行道，將環(huán)商圈通行車流引入地下通行，在轉(zhuǎn)盤處設(shè)進(jìn)入商圈的機(jī)動(dòng)車專用道分界，將進(jìn)入商圈車流提前導(dǎo)入。將北城天街與本項(xiàng)目之間的原快速干道，D區(qū)與北城天街之間街區(qū)，AB區(qū)于C區(qū)之間道路，本項(xiàng)目與新上海大廈之間道路均改造為商圈內(nèi)步行街，將該項(xiàng)目環(huán)四周變?yōu)樯倘?nèi)主要步行街區(qū)之一，以形成各街區(qū)人流環(huán)動(dòng)和互往，促成本項(xiàng)目前后廣場形成為本商圈中心聚集體。將原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行拆除、重建和功能再造。再造后的功能變?yōu)椋旱叵峦＼噲?，地下超市，地上景觀廣場及寫字樓（可考慮后區(qū)少量地塊用于建設(shè)寫字樓以補(bǔ)回地塊損失）。將地上景觀廣場變?yōu)楸緟^(qū)域的車流、人流的匯聚和分流中心，即可將B區(qū)、C區(qū)、AB區(qū)后區(qū)變?yōu)樯虡I(yè)旺地，同時(shí)解決車流、人流進(jìn)入本商圈難的引導(dǎo)難題，廣場還可通過車道的流暢銜接成為城市公交觀音橋中心站，出租車停靠站，（規(guī)劃允許條件下，還可將輕軌站設(shè)于該廣場）等功能。自建新東路在渝北二村及上海大廈之間通道改建為進(jìn)入商圈限速車行道，直接導(dǎo)入新廣場及地下定車場。在紅旗河溝、嘉陵江大橋、黃花園大橋等方向主要進(jìn)入本商圈的各大小交通接點(diǎn)處設(shè)進(jìn)入商圈的路標(biāo)指示。注：以上交通組織、廣場、商圈內(nèi)街區(qū)改造和擴(kuò)大設(shè)想尚未能就建設(shè)的可行性，技術(shù)難度、資金投入及對周邊項(xiàng)目地塊價(jià)值的影響和促動(dòng)等因素予以充分論證。但對本商圈的提升、人流的形成、解決本項(xiàng)目及本商圈的致命缺陷以及對商圈內(nèi)及周邊的物業(yè)價(jià)值、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及地塊價(jià)值的整體促進(jìn)和提升力將產(chǎn)生積極有效的巨大影響，亦對本商圈和本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生決定性影響。內(nèi)交通組織規(guī)劃據(jù)外交通組織改造后，就B區(qū)后區(qū)及AB區(qū)兩側(cè)分別開設(shè)主入口，以解決人流進(jìn)入和形成客流均勻分布之勢。對AB區(qū)、C區(qū)、D區(qū)的地下車庫及負(fù)一層經(jīng)營用面積全部貫通，以利于地下車庫與道路的分流，垂直交通的引導(dǎo)，負(fù)一層各區(qū)經(jīng)營也可因此而戶動(dòng)。將現(xiàn)有A1（重百內(nèi)入口處）與地下負(fù)一層扶梯，改設(shè)于B2區(qū)入口處，地下大賣場的主入口由