江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告_42頁-資料下載頁
2025-06-07 02:22本頁面
【正文】 119萬元開發(fā)直接成本10908萬元開發(fā)間接成本2665萬元總投資 成本13573萬元稅前利潤總額3546萬元所得稅117033%稅后利潤總額2376成本 利 潤率% 敏感性分析 成本上升 單位：萬元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總 投 資135731493016287稅前 利潤35462189832稅后 凈利23761467558利潤率%10%%售價變動單位：萬元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價預(yù)測售價90%預(yù)測售價110%銷售收入171191540718830稅前 利潤354618345258稅后 凈利237612293523銷售凈利率%9%%容積率變動成本不變的比 單位：萬元主要指標(biāo)總可售面積㎡417354666750000營 業(yè) 額171191899520260總 投 資135731467515424稅 前 利 潤354643204836稅 后 凈 利237628953241利潤率%%21% 注：保持商業(yè)面3000平米不變，增加部分均按住宅計第六部分 基本結(jié)論與建議一、基本結(jié)論：宏觀經(jīng)濟(jì)雖然具有很大的不確定性，但考慮政府的寬松貨幣政策給市場造成的流動性，市場主流對通脹的預(yù)期保持一致，這會促使地產(chǎn)市場保良好的銷售環(huán)境；根據(jù)市場數(shù)據(jù)，2009年上半年，海安住宅的銷售高潮已將2008年的存量消化掉大部分，未來的市場供應(yīng)雖然很多，但銷售壓力變小。本項目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。隨著海安老城區(qū)改造、南擴(kuò)的發(fā)展規(guī)劃實施，城南未來將成為海安新城的中心，令項目具備了區(qū)域中心的優(yōu)勢地位，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?；項目地區(qū)屬于正在開發(fā)區(qū)域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規(guī)劃、開發(fā)素材，便于政府按照意愿規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)，開發(fā)成本低；項目區(qū)域有縣政府，稅務(wù)局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機(jī)構(gòu)，未來將是海安的政治中心；人民廣場正在開建，隨著附近華新一品、陽光嘉園等多個商住項目的成功開發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市遲早的事。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項目具有較高的開發(fā)價值和居住價值；二、建議：全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項目發(fā)展計劃及營銷思路。捕捉市場脈搏，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建設(shè)適合市場需求的產(chǎn)品。采取廣義定制地產(chǎn)模式：針對部分群體客戶需求進(jìn)行專門溝通設(shè)計，可集中在某一棟或某幾棟集中開發(fā)；房形設(shè)計盡量滿足實用性、方正戶型，以減少銷售抗性。建議適當(dāng)設(shè)計一些偷面積戶型，以增加房屋的使用價值，增強銷售競爭力；建議項目設(shè)計適當(dāng)超前，如空中別墅、挑高樓臺、空中景觀平臺等；景觀是住宅附加值最大的來源，建議在將洋港河景觀與小區(qū)內(nèi)景觀延伸、銜接，使之成為人造景觀與自然景觀珠聯(lián)璧合、相得益彰的獨具特色的絕佳景觀。 全力塑造項目品質(zhì)形象，將項目打造成為海安極具影響力的高尚住宅形象加快項目方案的確定，快速辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)，抓緊入市，搶占市場。嚴(yán)格、科學(xué)控制操作進(jìn)度及成本，防止因為控制不當(dāng)而使項目風(fēng)險加大。有效保證建筑進(jìn)度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機(jī)，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發(fā)風(fēng)險。第七部分 風(fēng)險提示一．宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險：當(dāng)前，國際金融市場依然動蕩，全球經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素明顯增多，世界經(jīng)濟(jì)何時能走出低迷，還是未知數(shù)。在世界經(jīng)濟(jì)前途未卜之時，中國不可能一枝獨秀，必然受外圍經(jīng)濟(jì)體的影響。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行中也存在明顯的矛盾和問題。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出，如何在短時間內(nèi)調(diào)整結(jié)構(gòu)，因應(yīng)世界變化，對中國經(jīng)濟(jì)走出低谷影響巨大。二、市場競爭項目估計在20102011年上市銷售，附近的華新一品也會上市銷售，如果不能搶盡先機(jī)，則未來的銷售壓力會加大。根據(jù)2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來的土地出讓量將大幅增加，未來的競爭環(huán)境將會比現(xiàn)在殘酷，市場風(fēng)險性在加大。三、項目進(jìn)度把控項目涉及大量的韓家莊居民，拆遷難度大，不確定因素多，如果主動權(quán)不抓在自己手中，則會加大項目運作風(fēng)險；由于海安消費群體比較狹窄，市場上同類產(chǎn)品較多，本項目面對的單一消費群體與多個項目，如果不能科學(xué)管理，嚴(yán)格進(jìn)度，爭取較短時間內(nèi)完成項目運營目標(biāo)，則項目的風(fēng)險則會越來越大。附海安在售樓盤列表
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