江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告_42頁(文件)
【正文】 T）n A、未來市場推案量較大，隨著新開工及竣工面積大幅增加，買方市場將面臨比較激烈的競爭態(tài)勢；B、拆遷難度大，拆遷中不可控因素多，時間成本及投資成本不確定。C、全力塑造項目品質(zhì)形象。2008年，海安共成交土地面積55萬㎡，較2007年上漲了11%。三、 在售項目分析 在售項目分布 在售項目明細(xì) 在售物業(yè)類型分析 市場上供應(yīng)物業(yè)類型豐富，產(chǎn)品多樣化，其中高層供應(yīng)占據(jù)大多數(shù)，且并沒有抗性的存在。 區(qū)域內(nèi)已推產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多層、小高層為主打，另有部分高層。 后續(xù)產(chǎn)品類型較為單一，小高層、高層成為主打，有可能附帶部分精裝修公寓。 目前區(qū)域內(nèi)各樓盤120㎡左右三房占供應(yīng)量比重較大。 目前普通住宅的價格為35003800元/M178。大學(xué)畢業(yè)后回到了海安，工作了4年，之前一直租房子??；收入剛剛穩(wěn)定，積蓄較少，希望在家人的支持下能夠貸款買套房，因為女友是海安市區(qū)人，目前在海安一家合資企業(yè)工作，所以想在海安買套屬于自己的房子，然后結(jié)婚。從鹽城來海安打工已經(jīng)6年，從當(dāng)初一名普通技術(shù)員到現(xiàn)在的技術(shù)主管；目前覺得海安發(fā)展前景可觀，且離上班地方近，所以想在海安買套房子。平時喜歡喝茶、抽煙、買股票，和同事討論汽車和房子；目前在海安市政府工作，收入穩(wěn)定，福利待遇也比較好，隨著海安的規(guī)劃跟將來的發(fā)展，想買個大一點房子，提升居住的品質(zhì)，也可以把父母接過來一起住，即使以后工作再有調(diào)動也沒關(guān)系，房子可以出手或者出租。D、業(yè)主姓名：趙先生 年齡：53歲籍貫：海安家庭結(jié)構(gòu)：一家四口職業(yè)：私營建材老板學(xué)歷：高中客戶描繪：趙先生穿著低調(diào)，交際能力強(qiáng)，朋友多，開一部別克君威。要求面積要大，有車位，如果有自己的花園就更好了，且物業(yè)管理要好，價錢高點無所謂。建議適當(dāng)設(shè)計一些偷面積戶型，以增加房屋的使用價值，增強(qiáng)銷售競爭力；建議項目設(shè)計適當(dāng)超前，如空中別墅、挑高樓臺、空中景觀平臺等；景觀是住宅附加值最大的來源，建議將洋港河景觀與小區(qū)內(nèi)景觀延伸、銜接，使之成為人造景觀與自然景觀珠聯(lián)璧合、相得益彰的獨具特色的絕佳景觀。二、重要財務(wù)假設(shè)本項目為以住宅為主并配少量商業(yè)的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)房地產(chǎn)投資測算通行做法，靜態(tài)指標(biāo)投資利潤率主要體現(xiàn)項目銷售部分的財務(wù)效果，住宅與商業(yè)按12：1（大概比例配置，結(jié)合不同的銷售價格來進(jìn)行投資方案組合，從而有效指導(dǎo)決策。以上假設(shè)部分最終數(shù)據(jù)將以海安當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)。本項目位于城市的規(guī)劃發(fā)展方向上。采取廣義定制地產(chǎn)模式：針對部分群體客戶需求進(jìn)行專門溝通設(shè)計，可集中在某一棟或某幾棟集中開發(fā)；房形設(shè)計盡量滿足實用性、方正戶型，以減少銷售抗性。有效保證建筑進(jìn)度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機(jī)，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發(fā)風(fēng)險。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出，如何在短時間內(nèi)調(diào)整結(jié)構(gòu)，因應(yīng)世界變化，對中國經(jīng)濟(jì)走出低谷影響巨大。附海安在售樓盤列表 。根據(jù)2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來的土地出讓量將大幅增加，未來的競爭環(huán)境將會比現(xiàn)在殘酷，市場風(fēng)險性在加大。在世界經(jīng)濟(jì)前途未卜之時，中國不可能一枝獨秀，必然受外圍經(jīng)濟(jì)體的影響。 全力塑造項目品質(zhì)形象，將項目打造成為海安極具影響力的高尚住宅形象加快項目方案的確定，快速辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)，抓緊入市，搶占市場。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項目具有較高的開發(fā)價值和居住價值；二、建議：全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項目發(fā)展計劃及營銷思路。經(jīng)濟(jì)效益分析項目價格定位及銷售收入物業(yè)類型單價可售面積（㎡）銷售額（萬元）普通住宅3800元/㎡3873514719商業(yè)8000元/㎡30002400Σ——4173517119注：考慮到海安商業(yè)銷售難度較大，針對本本項目而言，只在沿黃海大道一邊設(shè)置二層商業(yè)，總計3000平方米，住宅面積為38735平方米；住宅售價取當(dāng)前市場均價3800元/平方米，商鋪取均價8000元/平方米。（一）重要項目總體財務(wù)指標(biāo)假設(shè)根據(jù)臨近地塊華新一品2007年10月的成交價格為140萬/畝（政府主導(dǎo)拆遷開發(fā)商拿凈地），本項目也按照140萬/畝的土地成本測算。據(jù)開發(fā)經(jīng)驗及效益測算對比，較小地塊（小于30畝）不宜開發(fā)多層住宅：如果開發(fā)多層是花園洋房，則對容積率要求比較高，甚至可以建TOWNHOUSELE了；如果建普通多層，不但會降低小區(qū)的檔次（擠占高層容積率導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)下降、與海安普通住宅同質(zhì)）， 還會降低利潤率。第五部分 項目規(guī)劃建議本項目屬于在城市發(fā)展方向上的舊村改造項目，根據(jù)對海安市整體房地產(chǎn)市場的調(diào)研，建議本項目按高檔精品住宅開發(fā)：建議考慮到項目的臨街性，建議在靠近黃海大道一側(cè)設(shè)置二層商鋪共300
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