【正文】 0006030鍋爐房（含設(shè)備）3臺(tái)10噸10畝土地800合計(jì)㎡㎡1）一期項(xiàng)目公建情況和投資成本 2）一期項(xiàng)目成本和投資情況一期項(xiàng)目占地面積265畝，實(shí)施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶(hù)151戶(hù)，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個(gè)），㎡。（詳見(jiàn)附件7）一期項(xiàng)目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬(wàn)元。結(jié)論該項(xiàng)目市場(chǎng)情況好，政府支持力度大，是及時(shí)切入市場(chǎng)的好機(jī)遇；該項(xiàng)目前期運(yùn)作已經(jīng)成熟，啟動(dòng)資金小，盈利能力大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，利潤(rùn)和收益情況良好；市場(chǎng)、財(cái)務(wù)和各種因素分析可行，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。稅務(wù)分析 定州市稅務(wù)局稅收征收標(biāo)準(zhǔn)： 1）營(yíng)業(yè)稅：銷(xiāo)售收入的5%； 2）所得稅：預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預(yù)征計(jì)算，現(xiàn)已改為據(jù)實(shí)）； 3）土地增值稅：銷(xiāo)售收入的1%預(yù)征；項(xiàng)目完成后，按有關(guān)規(guī)定清算。一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期A1和一期A2區(qū)。整個(gè)社區(qū)改造工程基礎(chǔ)設(shè)施和地區(qū)級(jí)公建配套由我公司統(tǒng)一實(shí)施，費(fèi)用由各個(gè)小區(qū)分?jǐn)?。由于供需不平衡，?gòu)房人挑選余地不大，從土地市場(chǎng)上看，定州城區(qū)內(nèi)無(wú)地可供，只能從盤(pán)活存量建設(shè)用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計(jì)劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時(shí)提高了土地供應(yīng)量。 項(xiàng)目定性是根據(jù)總體改造的性質(zhì)而定，實(shí)現(xiàn)開(kāi)閑地還是拆遷可以視實(shí)際情況而定。 啟動(dòng)資金為2780萬(wàn)元。啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃（1）根據(jù)政府導(dǎo)向、項(xiàng)目捆綁招標(biāo)、分步實(shí)施的原則，實(shí)繳出讓金按起步區(qū)面積計(jì)算，起步區(qū)出讓金暫按16萬(wàn)元/畝（評(píng)估價(jià)40萬(wàn)元/畝的40%）測(cè)算為3500萬(wàn)元，（半個(gè)月內(nèi)返還90%）預(yù)計(jì)2009年12月份使用。保定隆基泰和、碧桂園，保定兵團(tuán)，近兩年外地開(kāi)發(fā)商相繼在定州拿地，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可。定州市按照建設(shè)中等城市的規(guī)劃實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，今后不再審批零散項(xiàng)目，只能盤(pán)活存量建設(shè)用地，預(yù)期未來(lái)土地供應(yīng)量小，土地升值潛力大。七、項(xiàng)目規(guī)劃情況1）總體規(guī)劃情況（見(jiàn)附件3 楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃圖） 2）一期項(xiàng)目規(guī)劃情況（見(jiàn)附件4）八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地升值潛力初步評(píng)估1）楊莊子社區(qū)改造位于城市規(guī)劃的主導(dǎo)發(fā)展方向，東接商業(yè)區(qū)、西接工業(yè)區(qū)，是城市規(guī)劃的重要的住宅區(qū)，周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，適宜居住。l 本案東南部的人民公園風(fēng)景城剛基本售完，這個(gè)樓盤(pán)的定位屬于中高檔商品住宅項(xiàng)目，但該項(xiàng)目因?yàn)榍捌诠ぷ饔?jì)劃分期實(shí)施。l 大多數(shù)人們普遍認(rèn)可在該區(qū)域購(gòu)房置業(yè)市場(chǎng)研究表明，從打算購(gòu)房的位置偏好方面看，在西城區(qū)開(kāi)發(fā)商品住宅被大部分人普遍看好。 l 作為外地開(kāi)發(fā)商初次進(jìn)駐定州市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的信任度將略遜于本土開(kāi)發(fā)企業(yè)。l 土地取得價(jià)格低由于楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目享受定州市城中村改造政策，土地出讓金90%返還?？傮w位于市中心繁華商業(yè)區(qū)與西部工業(yè)區(qū)之間，處于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上。 定州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中定州被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和周邊縣市的人前來(lái)投資購(gòu)房，也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。178。l 楊莊子社區(qū)居委會(huì)已經(jīng)對(duì)居民的房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行了登記，還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。l 實(shí)物還遷可以控制拆遷安置成本。取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 1）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo)”中標(biāo)后，由于土地為毛地，拆遷時(shí)間不好把控。出讓金報(bào)價(jià)已經(jīng)趨于次要地位，因?yàn)榇蟛糠忠颠€，這為我們從程序上拿到項(xiàng)目提供了有利條件；l 基礎(chǔ)工作扎實(shí)。根據(jù)以上原則項(xiàng)目運(yùn)作程序保障措施：l 基層關(guān)系基礎(chǔ)。 分期簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證；216。 設(shè)定投標(biāo)條件。 政府主導(dǎo)，進(jìn)行程序規(guī)范；216。定州楊莊子改造項(xiàng)目中標(biāo)通知書(shū)。按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序，雙方重新簽訂“定州市楊莊子片區(qū)改造意向書(shū)”，已報(bào)政府備案。 2）項(xiàng)目用地規(guī)劃項(xiàng)目用地規(guī)劃為綜合居住區(qū)。曾在定州市負(fù)責(zé)土地管理工作，曾任定州市國(guó)土管理局副局長(zhǎng)等職，對(duì)土地政策、土地管理有較高的專(zhuān)業(yè)能力。安淑敏。曾在大型房企負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)工作，在石家莊、保定等地區(qū)負(fù)責(zé)市場(chǎng)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)工作，曾任銷(xiāo)售經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人等職，對(duì)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等有豐富經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)及行政總監(jiān)楊付英。曾在國(guó)有設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)工作，在國(guó)際投資公司負(fù)責(zé)技術(shù)工作，曾任工程經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)。對(duì)項(xiàng)目成本控制、施工管理、項(xiàng)目策劃等有豐富的經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有中南區(qū)域水電工程、五星級(jí)飯店籌備建設(shè)、大型居住小區(qū)、高層花園公寓、天津危房改造工程、低密度創(chuàng)新大型園區(qū)、陽(yáng)光錦園、新華城等?？偛妹捉ㄐ馈！靶氯A集團(tuán)”副總裁，中共黨員，北弗吉尼亞大學(xué)MBA碩士，北大房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修班畢業(yè)。工作思路兩年來(lái)，“河北新華”在扎實(shí)做好定州“新華城”項(xiàng)目的同時(shí)，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)掘市場(chǎng)資源，快速開(kāi)拓市場(chǎng)空間?！昂颖毙氯A”為投資者努力搭建資源整合和資本運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)。負(fù)責(zé)河北區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)投資業(yè)務(wù)。四、公司簡(jiǎn)介（一）、歷史沿革及發(fā)展● “天津新華投資集團(tuán)”（簡(jiǎn)稱(chēng)“新華集團(tuán)”）始建于1997年8月，由集團(tuán)總部和16個(gè)公司組成。216。216。 按照政府要求的程序重新簽訂了《定州市城中村改造意向書(shū)》。 由張市長(zhǎng)組織召開(kāi)了定州市城中村改造動(dòng)員大會(huì)。 定州市規(guī)劃局請(qǐng)示市政府批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)改造用地規(guī)模為1080畝地。 社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子以“建設(shè)和諧社區(qū)”為目標(biāo)，為民所想積極響應(yīng)市委、市政府的號(hào)召，經(jīng)充分發(fā)揚(yáng)民主，通過(guò)合法規(guī)范的程序，與社區(qū)居民達(dá)成共識(shí)對(duì)楊莊子社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。178。最終選擇位于地塊西側(cè)作為起步區(qū)（考慮到該區(qū)域拆遷戶(hù)少，有利于項(xiàng)目快速啟動(dòng)），起步區(qū)共有居民住宅151處，閑散土地128畝，企業(yè)14戶(hù)，我公司與居民建立了良好關(guān)系，居民都表示愿意改造，同意我公司對(duì)社區(qū)進(jìn)行改造。 我公司與楊莊子社區(qū)兩委會(huì)建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)廣泛的考察篩選雙方就合作事宜達(dá)成協(xié)議。按照定州市城中村改造政策，土地出讓金按照評(píng)估價(jià)的40%確定。供熱：目前該區(qū)域沒(méi)有市政集中供熱，需自建鍋爐來(lái)解決供熱，根據(jù)城市規(guī)劃，將來(lái)可引入集中供熱。2）市政管線(xiàn)配套情況給水：在中山西路有直徑 600的輸水管、在博陵街有直徑400的輸水管、在中興街有直徑500輸水管，可以選擇引出配水管。3）地上附著物現(xiàn)狀地上附著物大部分為一層簡(jiǎn)陋的平房，另有少量的企業(yè)。該項(xiàng)目宗地為集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬楊莊子社區(qū)居委會(huì)，權(quán)屬明確。定州市國(guó)華電廠、長(zhǎng)安汽車(chē)、旭陽(yáng)焦化、伊利實(shí)業(yè)等一批工業(yè)項(xiàng)目先后投產(chǎn)；三大工業(yè)園和物流基地正在建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)工程南水北調(diào)、京漢高速鐵路、張石高速公路進(jìn)展順利。全市生產(chǎn)總值達(dá)到12