【正文】 0006030鍋爐房（含設(shè)備）3臺10噸10畝土地800合計㎡㎡1）一期項目公建情況和投資成本 2）一期項目成本和投資情況一期項目占地面積265畝，實施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶151戶，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個），㎡。（詳見附件7）一期項目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬元。結(jié)論該項目市場情況好，政府支持力度大，是及時切入市場的好機遇；該項目前期運作已經(jīng)成熟，啟動資金小，盈利能力大，抗風險能力強，利潤和收益情況良好；市場、財務(wù)和各種因素分析可行，為優(yōu)質(zhì)項目。稅務(wù)分析 定州市稅務(wù)局稅收征收標準： 1）營業(yè)稅：銷售收入的5%； 2）所得稅：預(yù)計計稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預(yù)征計算，現(xiàn)已改為據(jù)實）； 3）土地增值稅：銷售收入的1%預(yù)征；項目完成后，按有關(guān)規(guī)定清算。一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期A1和一期A2區(qū)。整個社區(qū)改造工程基礎(chǔ)設(shè)施和地區(qū)級公建配套由我公司統(tǒng)一實施，費用由各個小區(qū)分攤。由于供需不平衡，購房人挑選余地不大，從土地市場上看，定州城區(qū)內(nèi)無地可供，只能從盤活存量建設(shè)用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時提高了土地供應(yīng)量。 項目定性是根據(jù)總體改造的性質(zhì)而定，實現(xiàn)開閑地還是拆遷可以視實際情況而定。 啟動資金為2780萬元。啟動資金用量和計劃（1）根據(jù)政府導(dǎo)向、項目捆綁招標、分步實施的原則，實繳出讓金按起步區(qū)面積計算，起步區(qū)出讓金暫按16萬元/畝（評估價40萬元/畝的40%）測算為3500萬元，（半個月內(nèi)返還90%）預(yù)計2009年12月份使用。保定隆基泰和、碧桂園，保定兵團，近兩年外地開發(fā)商相繼在定州拿地，可以看出開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的認可。定州市按照建設(shè)中等城市的規(guī)劃實行項目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，今后不再審批零散項目，只能盤活存量建設(shè)用地，預(yù)期未來土地供應(yīng)量小，土地升值潛力大。七、項目規(guī)劃情況1）總體規(guī)劃情況（見附件3 楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃圖） 2）一期項目規(guī)劃情況（見附件4）八、項目開發(fā)土地升值潛力初步評估1）楊莊子社區(qū)改造位于城市規(guī)劃的主導(dǎo)發(fā)展方向，東接商業(yè)區(qū)、西接工業(yè)區(qū)，是城市規(guī)劃的重要的住宅區(qū)，周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，適宜居住。l 本案東南部的人民公園風景城剛基本售完，這個樓盤的定位屬于中高檔商品住宅項目，但該項目因為前期工作計劃分期實施。l 大多數(shù)人們普遍認可在該區(qū)域購房置業(yè)市場研究表明，從打算購房的位置偏好方面看，在西城區(qū)開發(fā)商品住宅被大部分人普遍看好。 l 作為外地開發(fā)商初次進駐定州市場，開發(fā)商的信任度將略遜于本土開發(fā)企業(yè)。l 土地取得價格低由于楊莊子社區(qū)改造項目享受定州市城中村改造政策，土地出讓金90%返還。總體位于市中心繁華商業(yè)區(qū)與西部工業(yè)區(qū)之間，處于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上。 定州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中定州被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和周邊縣市的人前來投資購房，也增大了房地產(chǎn)市場需求。178。l 楊莊子社區(qū)居委會已經(jīng)對居民的房屋產(chǎn)權(quán)面積進行了登記，還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計算。l 實物還遷可以控制拆遷安置成本。取得土地使用權(quán)的風險及控制 1）項目“捆綁招標”中標后，由于土地為毛地，拆遷時間不好把控。出讓金報價已經(jīng)趨于次要地位，因為大部分要返還，這為我們從程序上拿到項目提供了有利條件；l 基礎(chǔ)工作扎實。根據(jù)以上原則項目運作程序保障措施：l 基層關(guān)系基礎(chǔ)。 分期簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，辦理國有土地使用權(quán)證；216。 設(shè)定投標條件。 政府主導(dǎo)，進行程序規(guī)范；216。定州楊莊子改造項目中標通知書。按照政府“捆綁招標”的程序，雙方重新簽訂“定州市楊莊子片區(qū)改造意向書”，已報政府備案。 2）項目用地規(guī)劃項目用地規(guī)劃為綜合居住區(qū)。曾在定州市負責土地管理工作，曾任定州市國土管理局副局長等職，對土地政策、土地管理有較高的專業(yè)能力。安淑敏。曾在大型房企負責營銷工作，在石家莊、保定等地區(qū)負責市場、策劃、營銷工作，曾任銷售經(jīng)理、民營企業(yè)負責人等職，對市場研究、產(chǎn)品研發(fā)、營銷策劃等有豐富經(jīng)驗。財務(wù)及行政總監(jiān)楊付英。曾在國有設(shè)計院負責技術(shù)工作，在國際投資公司負責技術(shù)工作，曾任工程經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職，對項目技術(shù)管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗。對項目成本控制、施工管理、項目策劃等有豐富的經(jīng)驗。負責的項目有中南區(qū)域水電工程、五星級飯店籌備建設(shè)、大型居住小區(qū)、高層花園公寓、天津危房改造工程、低密度創(chuàng)新大型園區(qū)、陽光錦園、新華城等?？偛妹捉ㄐ??！靶氯A集團”副總裁，中共黨員，北弗吉尼亞大學(xué)MBA碩士，北大房地產(chǎn)總裁高級研修班畢業(yè)。工作思路兩年來，“河北新華”在扎實做好定州“新華城”項目的同時，充分發(fā)揮經(jīng)營優(yōu)勢，積極發(fā)掘市場資源，快速開拓市場空間?！昂颖毙氯A”為投資者努力搭建資源整合和資本運營的平臺。負責河北區(qū)域的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)投資業(yè)務(wù)。四、公司簡介（一）、歷史沿革及發(fā)展● “天津新華投資集團”（簡稱“新華集團”）始建于1997年8月，由集團總部和16個公司組成。216。216。 按照政府要求的程序重新簽訂了《定州市城中村改造意向書》。 由張市長組織召開了定州市城中村改造動員大會。 定州市規(guī)劃局請示市政府批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見，經(jīng)批準改造用地規(guī)模為1080畝地。 社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子以“建設(shè)和諧社區(qū)”為目標，為民所想積極響應(yīng)市委、市政府的號召，經(jīng)充分發(fā)揚民主，通過合法規(guī)范的程序，與社區(qū)居民達成共識對楊莊子社區(qū)進行改造建設(shè)。178。最終選擇位于地塊西側(cè)作為起步區(qū)（考慮到該區(qū)域拆遷戶少，有利于項目快速啟動），起步區(qū)共有居民住宅151處，閑散土地128畝，企業(yè)14戶，我公司與居民建立了良好關(guān)系，居民都表示愿意改造，同意我公司對社區(qū)進行改造。 我公司與楊莊子社區(qū)兩委會建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過廣泛的考察篩選雙方就合作事宜達成協(xié)議。按照定州市城中村改造政策，土地出讓金按照評估價的40%確定。供熱：目前該區(qū)域沒有市政集中供熱，需自建鍋爐來解決供熱，根據(jù)城市規(guī)劃，將來可引入集中供熱。2）市政管線配套情況給水：在中山西路有直徑 600的輸水管、在博陵街有直徑400的輸水管、在中興街有直徑500輸水管，可以選擇引出配水管。3）地上附著物現(xiàn)狀地上附著物大部分為一層簡陋的平房，另有少量的企業(yè)。該項目宗地為集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬楊莊子社區(qū)居委會，權(quán)屬明確。定州市國華電廠、長安汽車、旭陽焦化、伊利實業(yè)等一批工業(yè)項目先后投產(chǎn)；三大工業(yè)園和物流基地正在建設(shè)；國家重點工程南水北調(diào)、京漢高速鐵路、張石高速公路進展順利。全市生產(chǎn)總值達到12