【正文】 標準設(shè)計，做到結(jié)實、安全、美觀大方。建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應采用不燃性材料。為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn)**縣嚴寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計和采暖設(shè)計中采用適當?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上?！睹裼媒ㄖ?jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部《山西省建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ042162006《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ042412006《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ1442004《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》JG1582004《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》JG1492003**縣屬于寒冷地區(qū)。具體的保溫措施:外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》( GB7017)的規(guī)定的4級。(2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護殼，以減少熱量損失。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設(shè)遠程抄表系統(tǒng)，以達到分戶管理和計量收費的要求。(2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達到節(jié)約用電的效果。 編制依據(jù)1．《山西省建筑工程投資估算指標》( 2003年)2．《山西省建設(shè)工程其他費用標準》( 2009年)3.《工程勘察設(shè)計收費標準》( 2002年)4.《山西省建筑安裝工程概算定額》(2003)5.《山西省建設(shè)工程費用定額》( 2005年)6.《建設(shè)工程造價管理信息》(2009)7.《呂梁市工程建設(shè)標準定額信息》(20095)《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》(晉建標定字(2005)12號)9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計價依據(jù)中入工單價的通知》(晉建標字[2007] 54號施工建設(shè)費用本項目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費等。（5）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務配套設(shè)施等約200萬元。合568萬元。項目設(shè)計規(guī)模項目總建筑面積40000平方米，提供住宅340戶。運營費用中其它管理費用按建設(shè)投資中（15）項之和的1%，銷售費用按銷售收入的1%計取為80萬元。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，%。財務損益狀況詳見附表2投資利潤率=100%=%投資利稅率=100%=%項目損益狀況詳見附表2損 益 表附表2 單位：平方米、元、萬元序 號項 目合 計建設(shè)、經(jīng)營期（萬元）1銷售收入80002總成本費用3經(jīng)營稅金及附加5684利潤總額5所得稅6稅后利潤7盈余公積金8可分配利潤14349投資利潤率%10投資利稅率%本項目以上評價指標同房地產(chǎn)行業(yè)相應指標比較可以接受，故項目從財務上看是可行的。政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 社會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。 通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標投標法》，編制了本項目的招標投標方案。鑒于本項目法人不具備自行招標所需具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招標活動委托給依法成立、從事招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的招標代理機構(gòu)，具體程序如下：本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托招標代理機構(gòu)進行公開招標。山西省建設(shè)項目招標方案和不招標申請表項目名稱**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)單位**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負責人及電話何美炎聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓以及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。公告應當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。本項目招標范圍包括項目的施工、監(jiān)理、設(shè)計招標。第十二章 招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標的項目。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 技術(shù)風險 房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。所以，應該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。所得稅、盈余公積金本項目所得稅按25%計。銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅依據(jù)**縣房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。項目總資金構(gòu)成，由建設(shè)資金構(gòu)成。由項目單位自籌解決。開發(fā)費用估算（1）管理費用取以上（15）項之和的1%（2）銷售費用：取銷售收入（8000萬元）的1%為80萬元（3）應扣減的各種稅費：a、%，8000%=448萬元。（2）建安工程費，主體樓按每平米1200元計，為1200元/㎡40000㎡=4800萬元；（3）勘察設(shè)計費：。第十章 投資估算與資金籌措本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認真分析影響投資的各種因素。(4)照明負荷功率因數(shù)采用分散補償。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。(4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計量，分室控制溫度重新設(shè)計施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達到保溫節(jié)能的效果。圍護結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。依靠科技進步，堅持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費。第九章 節(jié)能措施能源是國民經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)促進能源的合理和有效利用，對我國經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護具有深遠的戰(zhàn)略意義。安全出口應分散布置，兩個安全出口之間的距離不應小于5米。住宅區(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應高度重視，應采取切實可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。（3）按照最大人員流量，設(shè)計建筑物安全出口和樓梯，并加設(shè)醒目的標志，以便發(fā)生意外時人員疏散。施工現(xiàn)場進出車輛應合理設(shè)計行車路線，確保交通暢通與安全。多層建筑物清理施工垃圾時，要搭設(shè)封閉式專用垃圾道，采用容器吊運或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴禁凌空隨意拋撒。在設(shè)備選型時采用低噪聲設(shè)備，并且對所有振動設(shè)備和機組均做消聲和減振處理。廢氣住宅區(qū)廢氣主要是廚房排出的油煙。本項目規(guī)劃從2010年11月開始前期工作，2012年6月竣工驗收。項目實施進度說明（1）本項目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)，各有關(guān)部門應通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。項目工程投資控制項目領(lǐng)導組應按國家有關(guān)規(guī)定要求，做好項目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，?？顚Ｓ?。項目招投標負責建設(shè)項目的設(shè)計、施工、設(shè)備采購、工程監(jiān)理。組長作為項目負責人對工程實施全面負責。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機整體。庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。嚴格限制外來機動車輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧靜、安全。為加強東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬5米。大陵街紅線寬30米，路面寬18米，人行道各寬6米，一塊板形式。（2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護工作量小，一般布置在機動車道。（4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。采用的有關(guān)規(guī)范及標準中華人民共和國國家標準《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998。居民樓設(shè)計施工應保證電信線入戶，同時設(shè)置信報箱，便于通郵。（5）管道防腐與保溫熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。（4）管網(wǎng)布置管網(wǎng)采用無補償直埋敷設(shè)。供熱工程規(guī)劃（1）供熱方式管網(wǎng)采取兩級布置，一級管網(wǎng)與二級管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級管網(wǎng)直接連接，二級管網(wǎng)水溫為95℃/70℃。（2）氣源根據(jù)**縣總體規(guī)劃以及項目用戶特點，本項目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng)接入。（4）敷設(shè)方式電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線。（2）電話電纜通信線引進項目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺），由交接箱分到用戶的分線箱中接線分支。低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時穿鍍鋅鋼管保護。2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費或超負荷。暴雨強度公式： q = 880（1 + LgT）/(t+)其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=∮.(I/S)Q設(shè)計雨水流量（I/S）q設(shè)計暴雨強度（I/）P設(shè)計重現(xiàn)期（a）F設(shè)計匯水面積（ha）∮徑流系數(shù)t降雨歷時（min）t1地面匯流時間（min）t2管渠內(nèi)流行時間（min）（2）雨水系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度由北向南匯集，就近排入文峪河或根據(jù)實際條件規(guī)劃本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng)