【正文】 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，做到結(jié)實(shí)、安全、美觀大方。建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應(yīng)采用不燃性材料。為了貫徹國(guó)家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn)**縣嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計(jì)和采暖設(shè)計(jì)中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下，將采暖能耗控制在國(guó)家規(guī)定的水平上?！睹裼媒ㄖ?jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部《山西省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ042162006《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ042412006《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ1442004《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》JG1582004《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》JG1492003**縣屬于寒冷地區(qū)。具體的保溫措施:外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開(kāi)窗，氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性解分級(jí)及其檢測(cè)方法》( GB7017)的規(guī)定的4級(jí)。(2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護(hù)殼，以減少熱量損失。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計(jì)，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計(jì)量收費(fèi)的要求。(2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場(chǎng)所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開(kāi)關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。 編制依據(jù)1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》( 2003年)2．《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》( 2009年)3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》( 2002年)4.《山西省建筑安裝工程概算定額》(2003)5.《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》( 2005年)6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》(2009)7.《呂梁市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》(20095)《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問(wèn)題的通知》(晉建標(biāo)定字(2005)12號(hào))9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中入工單價(jià)的通知》(晉建標(biāo)字[2007] 54號(hào)施工建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。（5）配套費(fèi)用：含道路、廣場(chǎng)、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來(lái)水接口費(fèi)及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約200萬(wàn)元。合568萬(wàn)元。項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積40000平方米，提供住宅340戶。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（15）項(xiàng)之和的1%，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的1%計(jì)取為80萬(wàn)元。銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，%。財(cái)務(wù)損益狀況詳見(jiàn)附表2投資利潤(rùn)率=100%=%投資利稅率=100%=%項(xiàng)目損益狀況詳見(jiàn)附表2損 益 表附表2 單位：平方米、元、萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入80002總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加5684利潤(rùn)總額5所得稅6稅后利潤(rùn)7盈余公積金8可分配利潤(rùn)14349投資利潤(rùn)率%10投資利稅率%本項(xiàng)目以上評(píng)價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴(lài)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)方案。鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)委托給依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下：本項(xiàng)目按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。山西省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表項(xiàng)目名稱(chēng)**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位**縣全順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話何美炎聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓以及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱(chēng)和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)招標(biāo)。第十二章 招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。所得稅、盈余公積金本項(xiàng)目所得稅按25%計(jì)。銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅依據(jù)**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢(shì)，確定銷(xiāo)售價(jià)格。項(xiàng)目總資金構(gòu)成，由建設(shè)資金構(gòu)成。由項(xiàng)目單位自籌解決。開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（15）項(xiàng)之和的1%（2）銷(xiāo)售費(fèi)用：取銷(xiāo)售收入（8000萬(wàn)元）的1%為80萬(wàn)元（3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)：a、%，8000%=448萬(wàn)元。（2）建安工程費(fèi)，主體樓按每平米1200元計(jì)，為1200元/㎡40000㎡=4800萬(wàn)元；（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：。第十章 投資估算與資金籌措本估算按照國(guó)家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對(duì)工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。(4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。(4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計(jì)量，分室控制溫度重新設(shè)計(jì)施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。依靠科技進(jìn)步，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費(fèi)。第九章 節(jié)能措施能源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)促進(jìn)能源的合理和有效利用，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。安全出口應(yīng)分散布置，兩個(gè)安全出口之間的距離不應(yīng)小于5米。住宅區(qū)屬于人口密集場(chǎng)所，安全問(wèn)題更應(yīng)高度重視，應(yīng)采取切實(shí)可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。（3）按照最大人員流量，設(shè)計(jì)建筑物安全出口和樓梯，并加設(shè)醒目的標(biāo)志，以便發(fā)生意外時(shí)人員疏散。施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車(chē)輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車(chē)路線，確保交通暢通與安全。多層建筑物清理施工垃圾時(shí)，要搭設(shè)封閉式專(zhuān)用垃圾道，采用容器吊運(yùn)或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴(yán)禁凌空隨意拋撒。在設(shè)備選型時(shí)采用低噪聲設(shè)備，并且對(duì)所有振動(dòng)設(shè)備和機(jī)組均做消聲和減振處理。廢氣住宅區(qū)廢氣主要是廚房排出的油煙。本項(xiàng)目規(guī)劃從2010年11月開(kāi)始前期工作，2012年6月竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度說(shuō)明（1）本項(xiàng)目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟(jì)、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。項(xiàng)目工程投資控制項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，做好項(xiàng)目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專(zhuān)戶，專(zhuān)款專(zhuān)用。項(xiàng)目招投標(biāo)負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)、工程監(jiān)理。組長(zhǎng)作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級(jí)的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。嚴(yán)格限制外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧?kù)o、安全。為加強(qiáng)東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬5米。大陵街紅線寬30米，路面寬18米，人行道各寬6米，一塊板形式。（2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一般布置在機(jī)動(dòng)車(chē)道。（4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。采用的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998。居民樓設(shè)計(jì)施工應(yīng)保證電信線入戶，同時(shí)設(shè)置信報(bào)箱，便于通郵。（5）管道防腐與保溫?zé)峋W(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。（4）管網(wǎng)布置管網(wǎng)采用無(wú)補(bǔ)償直埋敷設(shè)。供熱工程規(guī)劃（1）供熱方式管網(wǎng)采取兩級(jí)布置，一級(jí)管網(wǎng)與二級(jí)管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級(jí)管網(wǎng)直接連接，二級(jí)管網(wǎng)水溫為95℃/70℃。（2）氣源根據(jù)**縣總體規(guī)劃以及項(xiàng)目用戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng)接入。（4）敷設(shè)方式電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線。（2）電話電纜通信線引進(jìn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺(tái)），由交接箱分到用戶的分線箱中接線分支。低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過(guò)道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)。2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。暴雨強(qiáng)度公式： q = 880（1 + LgT）/(t+)其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=∮.(I/S)Q設(shè)計(jì)雨水流量（I/S）q設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（I/）P設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（a）F設(shè)計(jì)匯水面積（ha）∮徑流系數(shù)t降雨歷時(shí)（min）t1地面匯流時(shí)間（min）t2管渠內(nèi)流行時(shí)間（min）（2）雨水系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度由北向南匯集，就近排入文峪河或根據(jù)實(shí)際條件規(guī)劃本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng)