【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城市居民人均可支配收入 14464元，農(nóng)民人均純收入 7100元。 牟平，資源繁博，特產(chǎn)豐富。牟平礦藏資源繁多，現(xiàn)已探明可供開采的礦產(chǎn)有十八種，黃金產(chǎn)量和儲量均居世界前列。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在第三產(chǎn)業(yè)中，重 點發(fā)展了旅游服務(wù)業(yè)，不斷加強了昆崳山 “國家級森林公園 ”、養(yǎng)馬島 “省級旅游度假區(qū) ”、龍泉和院格莊溫泉、東海宏偉娛樂區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑起獨具特色的 “山、島、泉、濱海 ”旅游業(yè)新格局。 對購房人來說，買房子看重的是居住環(huán)境和居住品質(zhì)，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對于久居城市的人來說，意味著一分難覓的閑適心情和生活品質(zhì)的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從長期看，這個市場的美好前景是完全可以預(yù)期的。 在九哩假期正式交付使用和半島藍灣（名 人大酒店）的精心運作，通過一段時間的培育，完全可以使項目市場迅速成長，成為濱海東路的一大亮點。一個區(qū)域的城市化程度越高，所帶來的人流、物流、資金流越多，無疑會帶來巨大商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 機。 現(xiàn)代化的迅猛發(fā)展，城市的日益擴張，使得工作和生活在城市中的人們遠離了大自然，遠離了使人謙卑和充滿智慧的藍天、土地；自然美麗的景觀、高品質(zhì)的休閑生活一躍成為人人向往的生活方式，成為富貴階層財富與個性的表現(xiàn)。 （ 四 ）交通環(huán)境 煙臺雄踞山東半島東端，是山東半島的重要水陸樞紐，現(xiàn)已形成公路、鐵路、海運、航空相互銜接的立體化交通體系。 港口： 煙臺市有港口 8 個，其中煙臺港和龍口港是對外開放的港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 口，港口年吞吐量達 2360 萬噸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整個項目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個項目的南側(cè)，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 氣候條件 煙臺市地處中緯度，北溫帶東亞季風區(qū)，屬暖溫帶季風型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征 ,境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤、氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時數(shù)平均為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2717 小時；極端最高氣溫 38℃，極端最低氣溫 ℃，年平均降水量為 毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減，全年表現(xiàn)為明顯的季風性，主導(dǎo)風向：冬季北風，夏季東南風。該層厚度 米，平均厚度 米，層底標高為 米。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標高— 米。該層厚度 米，層底標高 米。飽和，呈流塑狀態(tài)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 具中等偏高壓縮性。飽和，中密 —— 密實。該層厚度 — ，平均厚度 ，層底標高 —。該層厚度 — ，平均厚度 ，層底標高 ～ 米。 （ 7）粉質(zhì)粘土 (Q4al+pl) 該層分布于 2樓場區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該層厚度 ～ 米，平均厚度 ，層底標高 ～ 米。本次勘探未揭穿該層，揭露厚度 ～ 米，孔底標高 ～ 米。 （ 4）通訊 煙臺市擁有先進的郵電通訊網(wǎng)絡(luò)，同全國和世界各地的通訊十分方便快捷。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）供 氣 煙臺市 內(nèi) 的管道天然氣由新奧燃氣公司負責， 可覆蓋區(qū)域內(nèi)的主要地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建筑組群建成后將為這片美麗的風景區(qū)增加一道亮麗的風景線，并與高爾夫球場形成功能互補，相輔相成。 三 、總體規(guī)劃方案 名人高爾夫公寓設(shè)計地面以上 11 層。 交通組織：根據(jù)規(guī)劃要求高爾夫公寓流線便捷，主要入口為南向， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 與酒店兩側(cè)公用次要道路相連接。 建筑之間有精心設(shè)計的庭院，形成與開闊的綠化的過渡。 立面通過不同質(zhì)感與顏色的對比，襯托出建筑的高貴富有特色的形象。 本項目為 2 棟 11 層酒店式公寓， 內(nèi)設(shè)上下電梯一部， 層高 ，為復(fù)式結(jié)構(gòu)公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 塔樓設(shè)兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個疏散樓梯之間的間距小于80 米，與盡端客房之間的間距小于 15 米。 中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等金融機構(gòu)都在牟平區(qū)設(shè)有分支機構(gòu)，可為投資客商提供信貸、國際結(jié)算與匯兌等金融服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。牟平港作為煙臺港的一個作業(yè)區(qū)，系一級開放口岸，現(xiàn)已建成 2個 5000噸級泊位碼頭。現(xiàn)有興利庫容 5000萬立方米， 1000萬立方米以上的水庫四座。南依 膠東屋脊 昆崳山，山下有 龍泉溫泉 ，水溫達 40多度，素有 華夏第一湯 的美稱。島上氣候宜人，藍天、碧海、陽光、綠地、鮮氧得天獨厚，素有 東方夏威夷 之稱，獨具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場均價已經(jīng)超過 6000 元 /平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅(qū)車僅要 15 分鐘左右。 五區(qū)融合 助推區(qū)域發(fā)展 2020 年初，煙臺市委、市政府出臺《關(guān)于以牟平區(qū)為重點加 快五區(qū)融合的意見》，為牟平區(qū)加快融入中心市區(qū)，實現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游客超 過百萬，這個數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 字還在以每年 10%的速度遞增。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質(zhì)旅游資源，突出 “山、海、島、泉 ”旅游品牌，著力打造面向海內(nèi)外的旅游度假圣地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第五章 環(huán)境保護與節(jié)能 一、項目環(huán)境概況 本項目的主題為中國東海岸高爾夫 公寓 ， 提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是 其 重要任務(wù)。 本項目 從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個性和感染力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)施工、裝飾過程中產(chǎn)生的噪聲采取必要的屏蔽措施和規(guī)范建筑施工時間等措施降低噪聲值。 四、環(huán)境影響評價 本項目在施工期對環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過采取必要的預(yù)防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時對空地加以綠化。 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，燈具采用節(jié)能燈具。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第六章 項目建設(shè)實施 本項目 計劃 2020 年 5 月份開始施工，進行土地平整， 2020 年 6月 進行基坑開挖及地下基礎(chǔ)部分施工， 2020 年 7 月 開始 對 111 層標準層 進行 建設(shè) ； 2020 年 12 月主體工程全部完工并開始進行外墻裝飾及室內(nèi)裝修 、 整樓配套設(shè)施及室外附屬工程建設(shè)， 2020 年 5 月室內(nèi)外裝修工程全部完成，別墅完工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本次酒店銷售以突出“中國東海岸高爾夫 公寓 ”為主題，選擇煙臺個人或團體投資者展開市場推廣，宣傳上突出產(chǎn)品的高投資回報、商務(wù)往來便利、經(jīng)營狀態(tài)、榮耀的個人地位等，使消費者相信不會遭到開發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠期收益有保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ■親情式的服務(wù)理念 堅持 “以人為本、以情為線 ”的服務(wù)理念，用親情式服務(wù)換來每一位顧客 的笑容。 ■服務(wù)內(nèi)容的提升 在 “全程關(guān)懷，全心服務(wù) ”思想理念的指導(dǎo)下，集團不斷地更新和完善，為提供業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，以開拓服務(wù)市場，提升服務(wù)檔次，集團還為業(yè)主提供有償、無償、特色等服務(wù)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第九章 投資估算和資金籌措 一 、 估算依據(jù)及說明 國家計委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)》 《山東省建筑工程綜合定額》及其費用定額 《山東省安裝工程綜合定額》及其費用定額 煙臺工程建設(shè)《標準造價管理》 其他相關(guān)資料 二、投資估算 （一）、估算范圍 包括工程費用、其他費用、預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息。 253 =(萬元 ) 土地費用共計： 萬元 前期工程費用：包括規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、三通一平等費用。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。結(jié)合該區(qū)域整體規(guī)劃方案及煙臺市小區(qū)綠化工程投資費用，按 60 元 /m2： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 60 =(萬元 ) ③室外工程費用：包 括景觀設(shè)置、水電暖室外配套設(shè)施、道路等室外工程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)該小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計方案及開發(fā)進度安排、整體項目開發(fā)完成時間，按上述 1— 4 項總和的 3%計取 （ +++） 3%= 萬元 銷售費用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 根據(jù)適用本項目的相關(guān)政策：及基準日相關(guān)政府收費項目僅需上繳人防費用，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等暫停征收，人防費 按首層建筑面積 2000 元 /m2征收， 247。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格預(yù)測：根據(jù)調(diào)查 該區(qū)域及煙臺市 近年來開發(fā)的房產(chǎn)銷售價格及銷售情況如下。 ※ 綜合以上案例， 確定本項目預(yù)測售價（ 含 裝修） 在 48005500元 /m2之間， 本次保守按 4800 元 /m2測算。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (四 )、投資利潤率和投資利稅率： 投資利潤率 = 100?固定資產(chǎn)投資總額 銷售利潤%= % ? =% 投資利稅率 = 100???固定資產(chǎn)投資總額 土地增值收益營業(yè)稅金及附加銷售利潤% = % ??? =% 二、社會效益： 煙臺名人高爾夫公寓 項目的建成將會給煙威地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來一次新的革命，它意味著煙威地區(qū)房地產(chǎn)主流已經(jīng)開始由居住型轉(zhuǎn)向為投資消費型，這是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。并以其獨特的高爾夫海景，成為煙臺旅游的新標志。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報 告 編 制 房地產(chǎn)估價師（簽章）： 咨詢工程師（簽章）： 煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 二○○ 八 年 四月七日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 附 件 目 錄 附件一：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 （復(fù)印件） 附件二：委托機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 （復(fù)印件） 附件三：開發(fā)企業(yè)資質(zhì) （復(fù)印件） 附件四：評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 （復(fù)印件） 附件五：評估機構(gòu)資格等級證書 （復(fù)印件）