【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一章 項目總述 一、項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設(shè)計單位……… 3 二、可行性研究的依據(jù)………………………………………… 4 三、研究的范圍及內(nèi)容………………………………………… 5 四、可行性研究工作概況……………………………………… 5 五、可行性研究結(jié)論…………………………………………… 6 六、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………… 7 第二章 項目背景與市場分析 一、項目背景分析……………………………………………… 8 二、項目市場分析……………………………………………… 8 第 三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)?！?14 二、建設(shè)條件…………………………………………………… 14 三、項目方案選址……………………………………………… 18 第四章 項目設(shè)計方案 一、設(shè)計目標(biāo)…………………………………………………… 19 二、總體布局…………………………………………………… 19 三、總體規(guī)劃方案……………………………………………… 19 四 、建筑景觀設(shè)計……………………………………………… 20 五 、結(jié)構(gòu)設(shè)計………………………………………… ………… 20 六 、消防設(shè)計…………………………………………………… 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七 、公共服務(wù)設(shè)施……………………………………………… 21 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項目環(huán)境概況……………………………………………… 25 一、主要污染源及污染物……………………………………… 25 二、環(huán)境治理措施……………………………………………… 25 三、環(huán)境影響評價……………………………………………… 26 四、節(jié)能………………………………………………………… 26 第六章 項目建設(shè)實施計劃 項目計劃安排………………………………… ………………… 28 第七章：銷售策略分析 ………………………………………… 29 第八章：物業(yè)管理 ……………………………………………… 30 第九章：投資估算和資金籌措 一、估算依據(jù)及說明…………………………………………… 32 二、投資估算…………………………………………………… 32 三、項目建設(shè)投資估算表……………………………………… 35 四、資金籌集及使用計劃……………………………………… 37 第十章 項目效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益…………………………………………………… 38 二、社會效益…………………………… ……………………… 39 三、環(huán)境效益…………………………………………………… 40 附件 ……………………………………………………………… 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項 目 總 論 一、 項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設(shè)計單位 （一）項目名稱 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項目 （ 3）樓 （二）項目說明 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項目，整個項目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米， 規(guī)劃用途為公寓， 建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。 整個 項目共 分 3 幢 公寓樓 ，本期 3樓位于整個項目的南側(cè)，出讓 土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 （三）項目地點 ： 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場 東 南側(cè)，北靠 煙臺名人 酒店 ，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項目周邊環(huán)境及其優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動、娛樂、度假優(yōu)勢。 （四）開發(fā)商及其概況： 開發(fā)商名稱 ： 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 開發(fā)商資質(zhì) ： 房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì) 開發(fā)商概況： 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司成立于二零零四年，注冊資本3000 萬元，法定代表人黃占和，擁有職工 30 多人， 主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與銷 售。公司房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公司現(xiàn)在已建“牟平新世界”、“牟平匯龍灣大廈”。牟平新世界是煙臺市牟平區(qū)傾力打造的重點商住樓工程，總建筑面積約 25000 平方米，該項目位于牟平區(qū)的主要商業(yè)街寧海大街與通海路交界處，南對華聯(lián)商廈、西臨商業(yè)大廈，社區(qū)底蘊(yùn)充足，是居住經(jīng)商之聚福寶地。該項目 2020 年初開工，于 2020 年 4 月竣工并交付使用。牟平新世界產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產(chǎn)品，同時必將吸引外來資金的流入，帶動牟平當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。牟平新世界無論在建筑立面、建筑形態(tài)還 是在商業(yè)業(yè)態(tài)分布方面具有超前性，是標(biāo)志性建筑，是牟平新城區(qū)建設(shè)中的一張名片。 匯龍灣大廈位于牟平區(qū)北關(guān)大街與東關(guān)路交界處，占地約 6550 平方米，總建筑面積為 26000 平方米的十七層商住樓：公司以打造“牟平最高品質(zhì)的住宅”和創(chuàng)建“牟平第一財富中心”商業(yè)廣場為開發(fā)理念。該項目 2020 年 10 月開工，并于 2020 年 6 月底竣工并交付使用。隨著城市化的快速推進(jìn)，城市面積的急劇擴(kuò)大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢，而匯龍灣大廈的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎(chǔ)，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標(biāo)。 在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭日益激烈的今天，煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司以雄厚的資金實力作后盾，用品牌開拓市場，公司一直秉承著人文開發(fā)設(shè)計理念和強(qiáng)烈的社會責(zé)任感為市民打造精品樓盤，以最熱情的服務(wù)、最高品質(zhì)的樓盤為牟平人民盡心。 （五）規(guī)劃設(shè)計： 威海新元建筑設(shè)計院 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、可行性研究的依據(jù) 項目建設(shè)單位編制本項目可行性研究報告的委托書； 煙臺名人高爾夫公寓 規(guī)劃設(shè)計方案； 國有土地 轉(zhuǎn) 讓合同； 國有土地使用證； 煙臺名人高爾夫公寓 項目巖土 工程勘察報告； 委托方提供的 煙臺名人高爾夫公寓 項目相關(guān)資料。 三、研究的范圍及內(nèi)容 項目背景與市場分析 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 項目設(shè)計方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項目建設(shè)實施計劃 銷售策略分析 物業(yè)管理 投資估算和資金籌措 項目效益分析 四、可行性研究工作概況 煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了詳細(xì)考察，并了解了 煙臺市建設(shè)、土地、規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定及政策 ，與 項目開發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、 設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問題基本達(dá)成一致，隨后項目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 行性研究報告。 五、可行性研究結(jié)論 煙臺名人高爾夫公寓項目，整個項目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。整個項目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個項目的南側(cè)，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 煙臺名人高爾夫公寓 項目總投資 萬元，其中土地 費用 萬元，前期工程費用 萬元，房屋開發(fā)費 萬元，其他費用 萬元，管理費用 萬元，銷售費用 萬元，財務(wù)費用 萬元，不可預(yù)見費 萬元 ，稅費 萬元 。詳見《項目投資估算表》。其中開發(fā)商自籌資金 3000 萬元，占總投資的%，向金融部門融資 3000 萬元，占總投資的 %。項目預(yù)售收入預(yù)計 萬元，占總投資的 %。 經(jīng)濟(jì)效益：該項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入 萬元，實現(xiàn)利潤 萬元，項目投資利潤率為 %；實現(xiàn)利稅 萬元，項目投資利潤率為 %。 結(jié)論： 該項目已得到政府全力支持，開發(fā)商 —— 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 ，管理科學(xué)、信譽(yù)較高，加之本項目為新型開發(fā)項目，在全國范圍內(nèi)也屬于先進(jìn)的開發(fā)理念，具有廣闊的發(fā)展前景。 本項目 北靠臨 高爾夫球場，隔海與養(yǎng)馬島相望，包括 2 棟 11 層 公寓 。本項目的設(shè)計理念為借助高爾夫球場的天然環(huán)境，為其提供配套服務(wù)的商 業(yè)會所，使打球者在享受高爾夫的同時，又可享受到全方位的星級服務(wù)， 坐落在黑松林中，是理想的度假場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)市場調(diào)查和分 析，該項目已得到商界人士特別是高爾夫愛好者的認(rèn)可，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是勢在必然，因此，該項目可行。 六、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（表 11） 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項目用地 m2 6000 二 建筑規(guī)模 —— 1 建筑面積 m2 ①地上規(guī)劃建筑面積 m2 三 容積率 四 綠地率 % 39 五 項目總投資 萬元 土地費用 萬元 前期工程費用 萬元 房 屋開發(fā)費 萬元 其他費用 萬元 管理費用 萬元 銷售費用 萬元 財務(wù)費用 萬元 不可預(yù)見費 萬元 稅費 萬元 六 單位面積平均造價 元 /m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 七 建設(shè)工期 年 1 第二章 項目背景與市場分析 一、項目背景分析 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場南側(cè)，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項目周邊環(huán)境極其 優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動、娛樂、度假優(yōu)勢。 項目所在地高爾夫球場是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經(jīng)之處，依據(jù)牟平區(qū)建成 “ 煙臺東部沿海城市 ” 的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂和旅游主題為主體的休閑服務(wù)業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍(lán)灣等休閑娛樂項目。通過對上述項目的大力支持，將打造出一個超過 3 億的新商圈。 名人高爾夫