【正文】 除物色合適伙伴外（如中影、吳 思遠(yuǎn)、 UA、 Village 等），亦可在布局設(shè)計(jì)加些心思，例如可將電影院和劇場(chǎng)音樂廳等共享，使場(chǎng)地更多元化運(yùn)用。 12． 2 中心區(qū) —— 娛樂動(dòng)感區(qū) 中心區(qū)占占據(jù)整個(gè)中心廣場(chǎng)及沿街道兩側(cè)。這些人的聚集，將連帶吸引跨國(guó)企業(yè)白領(lǐng)，本地愛好時(shí)尚文化人士的匯聚。 Spencer 等考慮。以類別而言，可分為以下類別： ? 聯(lián)合國(guó)式餐飲風(fēng)情（最多風(fēng)情，國(guó)際多元化飲食天地） 因與使館區(qū)為鄰， 我們就可以和中國(guó)有邦交的百多個(gè)國(guó)家不同菜式為構(gòu)思，成為全京最多不同種類餐飲特色的地方，吸引各國(guó)使館區(qū)人員及各國(guó)人士，同時(shí)亦讓本地及各地的游客品嘗各國(guó)風(fēng)味。（銷售部分見） 11． 3． 1 非租用場(chǎng)地亮點(diǎn) 非租用場(chǎng)地亦蘊(yùn)含著無限的商機(jī)和經(jīng)濟(jì)效益，包括： 與媒體、公司合作舉行各式潮流活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目等 出租給企業(yè)機(jī)構(gòu)用為時(shí)尚活動(dòng)的場(chǎng)地 出租給企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品推廣 贊助企業(yè)、機(jī)構(gòu)舉行公眾活動(dòng)、重要活動(dòng)等 由企業(yè)贊助舉行各類活動(dòng) 利用非租用場(chǎng)地特有的戶外廣場(chǎng)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行組織性、持續(xù)性地“拉動(dòng)”活動(dòng)，吸引人流，同時(shí)亦爭(zhēng)取商機(jī)和利益。再配合宣傳上的推動(dòng)，因而制造“投入”元素，達(dá)到“拉動(dòng)”的效果。 這是一個(gè)活動(dòng)不停、走在潮流前面的，無論生活方式、衣著、產(chǎn)品、娛樂飲食、休閑、購物，以至體驗(yàn)藝術(shù)文化的場(chǎng)合。 這個(gè)地方，我們不稱它為商場(chǎng)，因?yàn)樗皇且粋€(gè)普通的購物中心，它是較接近主題公園般的娛樂動(dòng)感消費(fèi)中心。 本項(xiàng)目已具備優(yōu)越的地理環(huán)境，又逢奧運(yùn)時(shí) 機(jī)，只要配合獨(dú)特的商業(yè)布局與國(guó)際性的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，就會(huì)成為北京現(xiàn)代商業(yè)的先行者?，F(xiàn)有企業(yè)、機(jī)構(gòu)會(huì)員 4000 余家，其中直屬會(huì)員 177家；在北京市 14 個(gè)區(qū)縣和開發(fā)區(qū)設(shè)有支會(huì)機(jī)構(gòu)，有 7 個(gè)行業(yè)團(tuán)體會(huì)員， 2 個(gè)行業(yè)委員會(huì)。 另外，常駐 北京的香港人越來越多，但沒有一個(gè)可以購買到香港特產(chǎn)的地方，可以提供香港地方特色或在香港常見的餐飲食品，這樣就不用經(jīng)常從香港帶過來一些在北京買不到的東西了。交通便捷，車位充足。所需面積的要求：受所在位置的影響，大致集中在 100200 平米左右 ? COACH 寇馳 主要目標(biāo)消費(fèi)群為高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。面積的要求為 100 平米左右 ? 菲拉格幕 主要目標(biāo)消費(fèi)群為高檔區(qū)域的客戶以及區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。面積 80150 平米左右，自己裝修， CBD 是一個(gè)理想的投資區(qū)域。我們是以量身訂制為主打， CBD 我們還沒有店，很看好 CBD 那里的消費(fèi)群體和 CBD 的知名度。交通要便利，要有充足的車位，消費(fèi)群體是高收入人群和外國(guó)人，商場(chǎng) 的環(huán)境一定要好。如：商場(chǎng)的配套、內(nèi)部裝修、設(shè)施、硬件等和商場(chǎng)管理方面和物業(yè)等。北 京現(xiàn)在的大型百貨商場(chǎng)都臨街鋪面，千篇一律，缺少創(chuàng)意。 FLC（福樓法餐） 店面經(jīng)理：楊小姐 一家歐式風(fēng)格，富有浪漫氣息的法式餐廳，充分感受異國(guó)風(fēng)情，盡享法式大餐，現(xiàn)有一家店，馬上在亞運(yùn)村開第二家店，現(xiàn)在正在裝修，面積大概在 200 平方米左右。官邸同時(shí)提供各行業(yè)不定期或定期活動(dòng)的多功能服務(wù)，如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、流行時(shí)尚界發(fā)表會(huì)、記者招待會(huì)、私人生日 PARTY 等。 不過，北京的活動(dòng)場(chǎng)地太少，去年我們《視覺》雜志舉辦慶祝晚會(huì)，最后是在工體旁的酒吧做的，因?yàn)閳?chǎng)地太小，只能安排一個(gè)樂隊(duì)簡(jiǎn)單演出，很多人還是只能呆在酒吧外面的空地進(jìn)不來。是一個(gè)雙贏的方案。 （背景資料：達(dá)彼思廣告公司是全球知名的前 10 大廣告公司之一。 ] （背景資料：通用汽車公司是全球最大的汽車制造商，在中國(guó)的項(xiàng)目投資總額超過 20 億美元 ，產(chǎn)品系列涵蓋了中高檔轎車、多功能旅行車、緊湊型轎車、 SUV、皮卡和微型車等。 ] （背景資料：可口可樂（ COCACOLA）為世界知名飲料品牌。包括：唱片及娛樂事業(yè)的 WARNER、直銷商 AMMWAY、國(guó)際品牌 COCACOLA、 SAN MIGUEL、 ALCATEL、 GM 等。） ? 現(xiàn)代資訊傳播 有限公司（ MODER MEDIA） MS VIVIAN YUANACCOUNT DIRECTOR [作為時(shí)尚媒體，我們?cè)c許多跨國(guó)公司、文化機(jī)構(gòu)、藝術(shù)團(tuán)體合作組織各類宣傳推廣活動(dòng)，在北京這樣的時(shí)尚活動(dòng)很多，不過可選擇的合適場(chǎng)所卻很少。 CHANNEL[V]也已成為流行音樂、時(shí)尚信息的代名詞，是潮流青年追崇的一個(gè)媒體品牌。有機(jī)會(huì)的話，我們希望能在北京舉辦比賽。 國(guó)際及本地媒體 媒體是潮流的主要推動(dòng)者，有它們的推動(dòng)，才能將潮流或某個(gè)信息發(fā)揚(yáng)光大，因此選擇與策略媒體合作，特別是電子媒體，是我們布局方面非常重要一環(huán)。由于大多數(shù)中國(guó)人熱衷的交際方式仍是吃飯，所以餐飲支出在這一階層中仍占很大比重 國(guó)際化 —— 未見有商場(chǎng)為“入世”、“ 2020 奧運(yùn)”帶來的國(guó)際環(huán)境進(jìn)行部署 北京中產(chǎn)階層 北京中產(chǎn)階層占人口 30%以上，約 427 萬（ 2002 年末北京常住人口為 1423,2 萬人） 資料統(tǒng)計(jì)：中國(guó)大陸 10 大城市中，早兩年人均收入北京已達(dá) 3， 000 美元，人均可支配收入已達(dá) 11， 577 元 2001 年 11 月，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蕭灼基認(rèn)為，入世后 5 至 10 年中國(guó)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)中等收入階層。高檔類：如燕莎、嘉里、國(guó) 貿(mào)，吸引人流多為高收入白領(lǐng)，周邊寫字樓人流、外國(guó)駐京人士等 6 層 36， 000 平米 IT 精英 西北三環(huán) 12 層 日用百貨 南城、西三環(huán)居民首選 中檔 宣武區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 莊勝崇光百貨 中低消費(fèi)者、年輕消費(fèi)者和外地旅游者 百盛商場(chǎng) 以中高檔商品為主，潮流時(shí)尚的商品多 主要客戶為中低消費(fèi)群體，及外來旅游者 中友百貨 與長(zhǎng)安街北面西單其它商場(chǎng)有距離，且定位與西單消費(fèi)的主要客 人的檔次亦有差距 西單商場(chǎng) 逐漸向中檔次轉(zhuǎn)化 西城區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 時(shí)代廣場(chǎng)商城 美食珠寶服飾 文化辦公 由高檔向中檔下滑 燕莎友誼商城 東三環(huán) 交通樞紐 餐飲 CBD 標(biāo)志性高檔商業(yè) 光華路 30， 000 平米 現(xiàn)代化商城之一 本項(xiàng)目東面有在建的“以太廣場(chǎng)”“光華國(guó)際”兩個(gè)項(xiàng)目，包括商業(yè)街、寫字樓、公寓、酒店服務(wù)式公寓、會(huì)所和文化廣場(chǎng)等 商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)基本一致并相互影響，商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)亦是商業(yè)區(qū)內(nèi)各大商場(chǎng)和娛樂設(shè)施的重要客源。北辰商品較全，針對(duì)大眾消費(fèi)，中低檔類 當(dāng)代商場(chǎng) 百盛購物中心 地理位置獨(dú)特，多吸引比較年輕到三十多歲的消費(fèi)者 西三環(huán)和長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線交接處 豐聯(lián)、賽特屬中高檔類 南部地區(qū) 多低檔心潮小 商場(chǎng) 北京唯一步行商業(yè)街 北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向 經(jīng)過多番論證，達(dá)致的共識(shí)，是要?jiǎng)?chuàng)立獨(dú)有的風(fēng)格；大前提是要走在社會(huì)發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費(fèi)者，創(chuàng)造并滿足因社會(huì)環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。作為各項(xiàng)構(gòu)思策略 部分理論依據(jù)，包括： 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的定位和模式是北京目前商業(yè)中的先行者，先行者是需要領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。富傳統(tǒng)感情 西單 西城區(qū)中心 燕莎、太平洋百貨、藍(lán)島、豐聯(lián)、嘉里、國(guó)貿(mào) 崇光百貨主要銷售港、日品牌，屬中高檔，促銷手段較多，較受白領(lǐng)歡迎 以大眾消費(fèi)為主 亞運(yùn)村附近 CBD 及周邊區(qū)域更是朝陽區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。 ※ 周邊環(huán)境的相 輔性和競(jìng)爭(zhēng)性 地上 5 層 建國(guó)門外大街 精致、高品位、領(lǐng)率時(shí)代風(fēng)格 名牌時(shí)裝 16， 000 平米 地上 6 層 中檔次商場(chǎng) 百貨 百貨 5 個(gè)不同風(fēng)格商場(chǎng) 4 層 25， 000 平米 30， 000 平米 流行服飾 西單購物中心以食品、 百貨、服裝為主 30， 000 平米 百貨 流動(dòng)人口最多 溜冰、射箭、健身 海淀區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 當(dāng)代商場(chǎng) 綜合式服務(wù) 十萬余種商品 交通便利 普通消費(fèi)者 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 圖書 基本沒有做小型活動(dòng)的場(chǎng)地，或沒有場(chǎng)地卻缺少有吸引力的活動(dòng)（如首都時(shí) 代廣場(chǎng)） 3． 北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向 目的：了解北京人士的消費(fèi)習(xí)慣、意欲、趨向 日期： 2020 年 6 月底 形式：小組討論（ Focus Group） 訪談內(nèi)容： ◆ 喜歡的產(chǎn)品類型 ◆ 海外產(chǎn)品取向 ◆ 喜歡的購物地點(diǎn)：商場(chǎng)、餐廳等，光顧頻率 ◆ 理想的娛樂消費(fèi)場(chǎng)所配套 ◆ 休閑消遣的方式及時(shí)間 ◆ 消費(fèi)額 ◆ 交通方式 ◆ 喜歡的運(yùn)動(dòng)種類 ◆ 對(duì)藝術(shù)：音樂、演唱會(huì)、展覽的取向 ◆ 對(duì)流行潮流的興趣 訪談對(duì)象： ◆ 23 歲至 40 歲 ◆ 北京常住人士 被訪問小組（ Focus Group）共分 5 類，并分為 5 組： ◆ 在校學(xué)生 ◆ 剛畢業(yè)工作不久或收入一般的職員（ 普通收入： RMB3， 000 元 /月以下） ◆ 收入中檔的外企白領(lǐng)（中檔收入： RMB5， 00010， 000 元 /月） ◆ 收入較高的外企白領(lǐng)（高檔收入： RMB10， 000 元 /月以上） ◆ 外籍駐京人士 調(diào)查總結(jié)： 消費(fèi)類別 普通收入人士 中高檔收入人士 日用品 ◆以超市為主 ◆逛商場(chǎng)次數(shù)不多 ◆購買服裝傾向于街邊的精品店，如東四、西四、秀水等 ◆較多在商場(chǎng)購物，對(duì)購物環(huán)境的要求較高 ◆較多到的是 SOGO、百盛、賽特 ◆會(huì)在打折 時(shí)多購物 ◆西單因?yàn)閹讉€(gè)商品齊全的商場(chǎng)和攤位式的小店鋪較集中，較吸引年輕人，尤其是十多歲喜趕潮流的年輕人 ◆有時(shí)也去如日壇商務(wù)會(huì)所等小商業(yè)處購物 飲食 ◆要求不太高，不太注重環(huán)境和味道 ◆比較注重餐飲，對(duì)餐飲環(huán)境要求較高 旅游運(yùn)動(dòng) ◆保齡球?yàn)橹鞯那蝾愡\(yùn)動(dòng) ◆到郊區(qū)爬山郊游，或去市區(qū)體育場(chǎng)、各大院校里打球 ◆愿意參加形象氣質(zhì)禮儀方面的培訓(xùn) ◆經(jīng)常健身，以器械鍛煉為主 ◆周六、周日最休閑的方式是到北京郊區(qū)郊游 品味 ◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)機(jī)會(huì)相對(duì)少 ◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)相對(duì)機(jī)會(huì)較多 地域習(xí)慣 ◆大部分北京人偏好就近消費(fèi)，多在辦公或住所附近消費(fèi) ◆較易受朋友介紹或廣告宣傳的影響 潮流時(shí)尚 ◆絕大部分喜歡看時(shí)尚 類報(bào)刊，關(guān)注潮流時(shí)尚 ◆喜歡新奇產(chǎn)品 休閑方式 ◆約占 62%的人經(jīng)常出外休閑 ◆休閑方式以購物、 KTV 為主 ◆約 92%的人士選擇經(jīng)常性外出休閑 ◆在市區(qū)的休閑方式以餐飲、酒吧、 KTV 為主 ◆經(jīng)常去錢柜、麥樂迪、工體等 KTV 唱歌，大多是麥樂迪，因開業(yè)較早 ◆經(jīng)常去健身院，健身在北京越來越火 ◆出租車 15 元車程以內(nèi)最合適 意見 ◆沒有太大意見 ◆消費(fèi)場(chǎng)所較分散，消費(fèi)選擇不多沒有一個(gè)可讓人流連忘返的場(chǎng)所 總結(jié)分析 ? 經(jīng)常外出消費(fèi)且最具消費(fèi)力的是中高檔的消費(fèi)者，即北京中產(chǎn)階層 ? 本項(xiàng)目應(yīng)鎖定中產(chǎn)階層為主導(dǎo)，以 他們的行為、模式來提供各類不同的服務(wù)和商業(yè) ? 因此，北京中產(chǎn)階層的狀況、消費(fèi)需求和趨向中本項(xiàng)目的商業(yè)布局的重要考慮因素 4． 北京市民消費(fèi)力概 —— 北京中產(chǎn)階層概況 中國(guó)改革開發(fā) 20 多年，隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國(guó)家中產(chǎn)階層日趨壯大。同時(shí)，國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層的倔起也將構(gòu)成整個(gè)社會(huì)最大財(cái)富的來源和基礎(chǔ) （因 2020 年受到非典 影響，故本報(bào)告未采用該年度報(bào)告） 有關(guān)中產(chǎn)階層人口 由于大多數(shù)中國(guó)人熱衷的交際方式仍是吃飯，所以餐飲支出在這一階層中仍占很大比重 地域性 —— 北京地域廣闊，亦因此形成散亂的格局；各城區(qū)自有若干重點(diǎn)商場(chǎng)之外，全市集中地點(diǎn)為朝陽區(qū)，擁有慣性匯聚的優(yōu)勢(shì) 凝聚力 —— 一如國(guó)際都會(huì)環(huán)境及行為模式，北京青、壯群追求大家認(rèn)同的娛樂動(dòng)感 本項(xiàng)目的目標(biāo)活動(dòng)合作伙伴包括：主要的電子媒體、策略媒 體、企業(yè)、商品代理、廣告及公關(guān)公司、文化藝術(shù)界、零售商等。只要有合適的場(chǎng)地，我們可以參與多方面的合作，例如 X GAMES、室內(nèi)五人足球賽等。 電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào) 刊雜志、地面活動(dòng)等都是我們的平臺(tái)，尤其是我們會(huì)利用豐富多彩個(gè)類活動(dòng)來推動(dòng)，如音樂會(huì)、新產(chǎn)品發(fā)布、歌友會(huì)、還有“全球華語音樂榜中榜頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)大典”等，我們希望北京能有一個(gè)代表潮流時(shí)尚的場(chǎng)所，而不僅限于目前的酒店、酒吧、劇院等等，如果有這樣的場(chǎng)所，我們很樂意合作。 WALKER 旗下目前共有日語月刊《 WALKER 上海版》、《 WALKER 北京坌》、《 WALKER CHINA》和中文月刊《 shanghai WALKER》，報(bào)道最新活動(dòng)、最新游樂去處為主的文化、流行、商務(wù)和生活資訊，不僅受到日本駐華工作人員及家屬、日本來華旅行者的支持，也得到關(guān)心日本信息的各類中國(guó)人士的普遍受到了好評(píng)） ? THAT’S BEIJING 馬春蕾小姐 客戶經(jīng)理