【正文】 這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為 5 大類： ? 時(shí)尚潮流服飾、飾物及美容產(chǎn)品 ? 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)服飾、用品及設(shè)備 ? 計(jì)算機(jī)、影音、手機(jī)、電子新潮流產(chǎn)品的展示 ? 娛樂(lè)、影視及表演 ? 動(dòng)感文化 為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這 5 大類別之中，各設(shè)有一至幾個(gè)旗艦店，如： ? 時(shí)尚潮流 ? World of Beton ? Esprit ? Mango ? Kookai ? Red Earth ? God ? 運(yùn)動(dòng) ? Nautica ? Nike ? NBA 專門店 ? 曼聯(lián)專門店 ? 計(jì)算機(jī)、影音、手機(jī)、電子 ? IBM ? Intel ? Samsung ? Apple ? Motorola ? Nokia ? 娛樂(lè)、影視、演藝 ? 地庫(kù)娛樂(lè)區(qū)。 12．布局概述 12． 1 南側(cè) —— 國(guó)際時(shí)尚休閑區(qū) 因面對(duì)臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時(shí)尚的餐飲、娛樂(lè)及雅致的零售為主?！罢鎸?shí)主動(dòng)”是本項(xiàng)目最大勝利元素 ? 節(jié)日坊 ? 除夕倒數(shù)、婚嫁、慈善活動(dòng)、公司慶典等 ? 除夕倒數(shù)，目前在北京沒(méi)有一處是受到公認(rèn)的理想場(chǎng)地，本項(xiàng)目具備優(yōu)越條件，有如紐約的時(shí)代廣場(chǎng) ? 將項(xiàng)目變成北京節(jié)日歡樂(lè)日子必到的地方 ，及大型活動(dòng)必去的地方 ? 可設(shè)計(jì)標(biāo)志性的對(duì)象，例如“星光大道”等 ? 提供一條龍服務(wù)及產(chǎn)品的供應(yīng)，以加強(qiáng)形成為這樣的一個(gè)場(chǎng)地 ? 競(jìng)賽坊 ? 與各體育組織、體育媒體、青少年機(jī)構(gòu)、各大院校合作，以發(fā)展青年體育為重心，舉辦各式各樣的青年體育活動(dòng)，如校園精英賽、校際爭(zhēng)霸賽、夏令營(yíng)體育賽等，范圍可涉及球類、健美操、溜冰、極限運(yùn)動(dòng)等多種類 ? 還可舉行相關(guān)的球迷派對(duì)，球星見(jiàn)面會(huì)等 ? 媒體互動(dòng)平臺(tái) ? 與主要傳媒建立互動(dòng)關(guān)系，設(shè)立平臺(tái)，推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)直播節(jié)目。 10． 1“主動(dòng)拉動(dòng)” 為了實(shí)現(xiàn)與傳統(tǒng) “等待顧客”的經(jīng)營(yíng)方式，我們需要?jiǎng)?chuàng)造“主動(dòng)拉動(dòng)”的嶄新概念。 ? 突破傳統(tǒng)，帶領(lǐng)局面 根據(jù)這個(gè)思維方向，我們需要的已不是一個(gè)傳統(tǒng)的購(gòu)物商場(chǎng)，也不是什么號(hào)稱多元化、綜合性的中型購(gòu)物活動(dòng)中心。其宗旨是促進(jìn)香港與國(guó)內(nèi)之貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作和文化交流，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)及企業(yè)單位的聯(lián)系，并組織文娛康樂(lè)聯(lián)誼活動(dòng)。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。交通便捷，車位充足。要求交通便捷、車位充足。我們?cè)趪?guó)貿(mào)已經(jīng)有店，但 CBD 的位置非常好，面積會(huì)在 120 平米左右。一、地段要繁華，二、此地段要有高的消費(fèi)群體，周邊要有相應(yīng)的高級(jí)酒店和大型的寫(xiě)字樓，公司的宗旨是一個(gè)適合的區(qū)域只能有一家店。由于老板爾冬升與不少娛樂(lè)圈中人相熟， Place One 成為明星休閑的據(jù)點(diǎn)。我覺(jué)得要是有一個(gè)比較固定的地方可以給各個(gè)樂(lè)隊(duì)表演的機(jī)會(huì)，最好是形成一個(gè)固定的演唱會(huì)，會(huì)有很多人來(lái)看的，其實(shí)現(xiàn)在許多成功人士正是當(dāng)年的搖滾樂(lè)迷，他們現(xiàn)在剛好有能力去一些場(chǎng)所看演出、去消費(fèi)，還有一些老外也很喜歡看這些演出。所接觸的 4AS 廣告公司，均正面支持在北京發(fā)展青年動(dòng)感的市場(chǎng)，并相信與發(fā)展商以合作形式的活動(dòng)推廣相當(dāng)可行。 ] （背景資料：美國(guó)華納集團(tuán)（ WARNER）是世界著名娛樂(lè)傳媒集團(tuán)） ? 可口可樂(lè)（ COCACOLA） MS BRENDA LEE公關(guān)推廣總監(jiān) [我們每年在中國(guó)各大城市都有很多的推廣活動(dòng)，尤其是針對(duì)年青人的體育活動(dòng)。 ] （背景資料： 1999 年 7 月，在上海的第一本日語(yǔ)月刊《上海 WALKER》創(chuàng)刊。我們對(duì)在北京推動(dòng)體育事業(yè)非常有興趣，也很有信心。消費(fèi)力 —— 中產(chǎn)階層正在冒升，平均年齡趨向年輕化，將迅速帶來(lái)消費(fèi)力強(qiáng)大的輕壯群體 中產(chǎn)之家中，家庭基本建設(shè)（指基本生活用品如家電等）都已完成，主要消費(fèi)趨勢(shì)轉(zhuǎn)向?yàn)榉慨a(chǎn)、汽車、旅游等。以價(jià)格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒(méi)有新意的推廣策略 中高檔次 10 多大類 餐飲 超市 38 層為華威商場(chǎng) 地上 5 層 王府井大街 22， 000 平米 美食廣場(chǎng)、珠寶、藥店 地上 4 層 集購(gòu)物娛樂(lè)多功能于一體 建國(guó)門外大街地鐵口 人流量大 朝陽(yáng)區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 因?yàn)橄M(fèi)者現(xiàn)時(shí)所喜愛(ài)的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏?ài)的，他們的消 費(fèi)需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動(dòng)。這種新商業(yè)形 態(tài)與目前北京甚至國(guó)內(nèi)的購(gòu)物式商場(chǎng)有截然不同的設(shè)計(jì)和定位、管理模式和招商方式。東方廣場(chǎng)、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場(chǎng)等 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場(chǎng) 雙安商場(chǎng) ※ 中央商務(wù)區(qū)（ CBD） 積累大批慣性消費(fèi)者 CBD 中心區(qū) 國(guó)內(nèi)外名牌 地下三層 國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌 西單 西單地鐵口北面 復(fù)興門地鐵口 中高檔 36， 050 平米 寫(xiě)字樓高級(jí)雇員 22， 000 多平米 5 種職業(yè)的人會(huì)率先加入這一階層，包括科技型企業(yè)、金融證券界專家、各類專業(yè)人員、私營(yíng)企業(yè)老板等 外省市商務(wù)、旅游人士 2002 年北京接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，比 2001 年增長(zhǎng) 5% 北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀(jì) 70 年代以后出生且接受過(guò)良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個(gè)階層中來(lái) 北京消費(fèi)者在等待： （背景資料： ESPN STAR SPORTS 是亞洲區(qū)最大的有線及衛(wèi)星及體育電視網(wǎng)絡(luò)。許多時(shí)尚品牌的推廣都選在一些酒吧里進(jìn)行，在北京難找到一個(gè)時(shí)尚的推廣場(chǎng)地，特別是戶外。） ? 生力啤酒（ SAN MIGUEL） KWANPRESIDENT [我們會(huì)經(jīng)常針對(duì)年青人做公關(guān)推廣，也會(huì)贊助體育活動(dòng)、美食節(jié)、音樂(lè)會(huì)等，我們很贊成在北京打造一個(gè)時(shí)尚潮流的中心，也愿意在這樣的地方進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)。） ? 靈智大洋廣告公司（ Euro RSCG） chow “北京作為這樣一個(gè)重大的文化中心，更是應(yīng)該有一個(gè)青年活動(dòng)聚集交流的平臺(tái)。北京應(yīng)該有一個(gè)比較大、可以經(jīng)常做藝 術(shù)活動(dòng)的場(chǎng)地。選址要求，在時(shí)尚的且有很高文化修養(yǎng)的人群，及有一定消費(fèi)能力的地區(qū)和與其他餐飲店相鄰。對(duì) CBD 我們?cè)诳紤]中，如果有以上適合我們的要求 的會(huì)考慮，但這也要公司細(xì)致的綜合考察。面積 80100 平方米左右， ? 伯爵萊利 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位要充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。所需面積 100 平米左右。所需面積為 100 平米左右 ? BALLY 巴利 高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。） 第 二 節(jié) 布 局 思 維 7．布局基本思維 ? 北京現(xiàn)有商場(chǎng)模式及概念傳統(tǒng)保守 現(xiàn)有的北京商場(chǎng)，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營(yíng)與促銷手法未能與國(guó)際運(yùn)作接軌：經(jīng)營(yíng)者相對(duì)不看重購(gòu)物環(huán)境或服務(wù)好壞，而以價(jià)格檔次及優(yōu)惠為重。它是一個(gè)全新意念，面向時(shí)尚生活、休閑購(gòu)物，與國(guó)際消費(fèi)概念及活動(dòng)概念的區(qū)域，也是北京最“ in” 的地方。其它可舉辦的活動(dòng)可包括： ? 配合 2020 奧運(yùn)會(huì)的主流運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 ? 配合潮流，另類文化活動(dòng) ? 文化藝術(shù)表演 ? 藝術(shù)及流行歌唱表演 ? 品牌商機(jī)展覽 ? 各項(xiàng)體育賽事的現(xiàn)場(chǎng)直播 11．場(chǎng) 地環(huán)境因素 11． 1 位置 本項(xiàng)目坐落朝外大街和 CBD 的交匯點(diǎn)，擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)設(shè)施及人流，交通便利，有利項(xiàng)目的商業(yè)布局。 ? 臺(tái)、港、東南亞、日韓飲食天地 臺(tái)灣、新馬泰、香港、日韓在京的流動(dòng)人口達(dá)數(shù)十萬(wàn)人，這些駐京群眾層高消費(fèi)，亦喜愛(ài)聚集享受本國(guó)情調(diào)。最終成為北京較時(shí)尚休閑匯聚的熱點(diǎn)。劇場(chǎng)可將使本項(xiàng)目更具現(xiàn)代文化色彩，可吸引一批前衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)性的演藝文化界人士到來(lái)，加強(qiáng)本項(xiàng)目的號(hào)召力。 目標(biāo)人群：本區(qū)域的目的是吸引由 20 歲至 55 歲的人群，但以 25 到 45 為主要目標(biāo)群。因而本項(xiàng)目的租用場(chǎng)地亦必須開(kāi)設(shè)大型百貨公司；形式、規(guī)模和形象可以臺(tái)灣的太平洋、日本的 Uny、歐洲的 Marks amp。同時(shí)亦可作為商戶或產(chǎn)品推銷的場(chǎng)地及工具，有利租務(wù)發(fā)展。對(duì)象包括青年、白領(lǐng)、游客、大學(xué)生、市民、外資企業(yè)人員等從 15 歲至 55 歲的群體，集中在 23 至 45 歲。 2020 年北京奧運(yùn)， 2020 年上海世博會(huì)再次將世界的目光集中在中國(guó)，必將吸引大量國(guó)內(nèi)及國(guó)際旅客的到訪。而時(shí)尚活動(dòng)、青年集會(huì)、商務(wù)活動(dòng)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，我們也愿意參與推動(dòng)北京的時(shí)尚潮流活動(dòng)。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。要求商場(chǎng)的環(huán)境好，配套齊。 ? 拉格斐 我們?cè)谶x址上是要求這座城市最繁華的商業(yè)街，周邊要有大的酒店和高消費(fèi)人群居住或工作的地方。 ? Nautica “我們已有計(jì)劃在北京建立旗艦店，但還沒(méi)有找到合適的，有足夠吸引力的場(chǎng)地。上海官邸采取會(huì)員制，為一定層次的客戶群體提供休閑娛樂(lè)空間。他們亦相信若有發(fā)展商能提供這樣的場(chǎng)地及設(shè)施支持，必定可以讓有關(guān)場(chǎng)地發(fā)展更廣闊的多元性及深度內(nèi)涵。我覺(jué)得在北京建立一個(gè)時(shí)尚中心很有意義，我相信通用愿意參與推動(dòng)這項(xiàng)目并在這種時(shí)尚中心作品牌宣傳。各代表均歡迎及支持與發(fā)展商規(guī)劃推廣活動(dòng)，以推動(dòng)這類場(chǎng)地的發(fā)展?！叭A語(yǔ)音 樂(lè) 20強(qiáng)”，“日韓流”、“勁爆點(diǎn)”“ GO WEST”，“面對(duì)面電視演唱會(huì)”，“非常中國(guó)”、“全球華語(yǔ)音樂(lè)榜中榜”等優(yōu)秀節(jié)目更是膾炙人口。此類群體既是本項(xiàng)目在未來(lái)招商、推廣活動(dòng)的主要參與者，也應(yīng)是未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的合作伙伴。推廣性 —— 缺乏推廣策略，推廣策略未能概念化及形象化；許多商場(chǎng)仍是以舊式實(shí)惠方式促銷爭(zhēng)搶客戶 香港理工大學(xué)中國(guó)商業(yè)研究員朱文暉表示 ,中國(guó)城市居民中有自住房 70 平方米以上 ,每還月有 3 千元可支配收入，已可歸類為中產(chǎn)階層，而這個(gè)階層在沿海發(fā)達(dá)城市已達(dá)到 30% 北京中產(chǎn)階層狀況 濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機(jī)店 林立，小型服裝精 品店等較多） 總結(jié)分析 ※ 北京市大型購(gòu)物商業(yè)主要分三類： 地上 5 層 中高檔商場(chǎng) 雙安商場(chǎng) 108， 000 平米 餐飲 健身、酒吧、 KTV 中高檔 精品服裝 寫(xiě)字樓、酒店、公寓人群 國(guó)內(nèi)名牌 餐飲、銀行、美容 地下 2 層 華遠(yuǎn)集團(tuán)在藍(lán)島對(duì)面開(kāi)發(fā) 30 萬(wàn)平方米建筑面積的“尚都國(guó)際”，一期建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會(huì)所等商務(wù)休閑設(shè)施 宜家北京 西部地區(qū) 復(fù)興門地鐵站 南側(cè)首都時(shí)代廣場(chǎng) 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況 西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等 8 家大型商場(chǎng) 新世界商場(chǎng)分南北兩部分，一部分銷 售日用百貨；另一部分分為針對(duì)年輕人的“新世界青春館”，設(shè)溜冰場(chǎng)、售賣運(yùn)動(dòng)用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。北辰購(gòu)物中心 本項(xiàng)目位于 CBD 區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢(shì)等有利條件 地上 2 層 工藝品 百貨 小型餐飲 100， 000 平米 服飾、百貨、家居、餐飲 百貨、餐飲 百貨 5 層 IT 業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人 地下 1 層 豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)普通居民 中國(guó)國(guó)家相信中心有關(guān)官員最近估計(jì) , 到 2020 年，中國(guó)大陸約有 2 億人口達(dá)到中產(chǎn)收入 傳 統(tǒng)性 —— 北京商場(chǎng)在結(jié)構(gòu)定位，仍停留于傳統(tǒng)性格局，著眼于傳統(tǒng)的檔次規(guī)劃，若干設(shè)有綜合性服務(wù)的，仍只限于量化的提供，其經(jīng)營(yíng)與促銷手法仍未能與先進(jìn)的國(guó)際運(yùn)作接軌 以下是就有關(guān)北京商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展模式及需求，與各代表性人士進(jìn)行的洽談和討論。 （背景資料：作為亞洲第一的華語(yǔ)音樂(lè)頻道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以來(lái)，一致力于為中國(guó)的年輕一代提供音樂(lè)和時(shí)尚文化的交流平臺(tái)，不僅讓中國(guó)的年輕觀眾能在第一時(shí)間得到全球最新的音樂(lè)和時(shí)尚信息，同時(shí)也把國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀音樂(lè)人才和音樂(lè)節(jié)目推想世界。 國(guó)際企業(yè)及品牌 所接觸過(guò)的企業(yè)及產(chǎn)品代表，均同意北京現(xiàn)時(shí)欠缺青年動(dòng)感，及迎合時(shí)尚潮流的集中地。） ? 通用汽車（ GENERAL MOTORS） JACKY公關(guān)部 [公關(guān)推廣活動(dòng)對(duì)與汽車一類的高檔消費(fèi)品非常重要，北京是汽車消費(fèi)的重要市場(chǎng)，也是一個(gè)正在成長(zhǎng)的市場(chǎng)，我們正加強(qiáng)在北京的推廣。他們均熱烈歡迎有一個(gè)開(kāi)放、自由的場(chǎng)地，讓藝術(shù)創(chuàng)造者能近距離與市民接觸。” （背景資料：官邸餐飲娛樂(lè)有限公司是一家港臺(tái)資本的餐飲娛樂(lè)集團(tuán)，繼臺(tái)北官邸后在上海開(kāi)設(shè)了第一家私密式酒廊俱樂(lè)部 —— 上海官邸。以下是各名品店店面經(jīng)理的訪談。無(wú)論是硬件還是軟件都要求是很高檔的，對(duì)于 CBD 我們還是很看好的，因?yàn)樗F(xiàn)在是北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，要求面積 100150 平方米左右，裝修方面我們自己來(lái)做。 ? 圣約翰 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位充