【正文】 這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為 5 大類： ? 時尚潮流服飾、飾物及美容產品 ? 時尚運動服飾、用品及設備 ? 計算機、影音、手機、電子新潮流產品的展示 ? 娛樂、影視及表演 ? 動感文化 為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這 5 大類別之中，各設有一至幾個旗艦店，如： ? 時尚潮流 ? World of Beton ? Esprit ? Mango ? Kookai ? Red Earth ? God ? 運動 ? Nautica ? Nike ? NBA 專門店 ? 曼聯專門店 ? 計算機、影音、手機、電子 ? IBM ? Intel ? Samsung ? Apple ? Motorola ? Nokia ? 娛樂、影視、演藝 ? 地庫娛樂區(qū)。 12．布局概述 12． 1 南側 —— 國際時尚休閑區(qū) 因面對臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時尚的餐飲、娛樂及雅致的零售為主?！罢鎸嵵鲃印笔潜卷椖孔畲髣倮? ? 節(jié)日坊 ? 除夕倒數、婚嫁、慈善活動、公司慶典等 ? 除夕倒數，目前在北京沒有一處是受到公認的理想場地，本項目具備優(yōu)越條件，有如紐約的時代廣場 ? 將項目變成北京節(jié)日歡樂日子必到的地方 ，及大型活動必去的地方 ? 可設計標志性的對象，例如“星光大道”等 ? 提供一條龍服務及產品的供應，以加強形成為這樣的一個場地 ? 競賽坊 ? 與各體育組織、體育媒體、青少年機構、各大院校合作，以發(fā)展青年體育為重心，舉辦各式各樣的青年體育活動，如校園精英賽、校際爭霸賽、夏令營體育賽等，范圍可涉及球類、健美操、溜冰、極限運動等多種類 ? 還可舉行相關的球迷派對，球星見面會等 ? 媒體互動平臺 ? 與主要傳媒建立互動關系，設立平臺，推動現場直播節(jié)目。 10． 1“主動拉動” 為了實現與傳統 “等待顧客”的經營方式，我們需要創(chuàng)造“主動拉動”的嶄新概念。 ? 突破傳統，帶領局面 根據這個思維方向，我們需要的已不是一個傳統的購物商場，也不是什么號稱多元化、綜合性的中型購物活動中心。其宗旨是促進香港與國內之貿易經濟合作和文化交流，加強與國內有關機構及企業(yè)單位的聯系，并組織文娛康樂聯誼活動。裝修上店面統一形象，自行裝修。交通便捷，車位充足。要求交通便捷、車位充足。我們在國貿已經有店，但 CBD 的位置非常好，面積會在 120 平米左右。一、地段要繁華，二、此地段要有高的消費群體，周邊要有相應的高級酒店和大型的寫字樓，公司的宗旨是一個適合的區(qū)域只能有一家店。由于老板爾冬升與不少娛樂圈中人相熟， Place One 成為明星休閑的據點。我覺得要是有一個比較固定的地方可以給各個樂隊表演的機會，最好是形成一個固定的演唱會，會有很多人來看的，其實現在許多成功人士正是當年的搖滾樂迷，他們現在剛好有能力去一些場所看演出、去消費，還有一些老外也很喜歡看這些演出。所接觸的 4AS 廣告公司，均正面支持在北京發(fā)展青年動感的市場，并相信與發(fā)展商以合作形式的活動推廣相當可行。 ] （背景資料：美國華納集團（ WARNER）是世界著名娛樂傳媒集團） ? 可口可樂（ COCACOLA） MS BRENDA LEE公關推廣總監(jiān) [我們每年在中國各大城市都有很多的推廣活動，尤其是針對年青人的體育活動。 ] （背景資料： 1999 年 7 月，在上海的第一本日語月刊《上海 WALKER》創(chuàng)刊。我們對在北京推動體育事業(yè)非常有興趣，也很有信心。消費力 —— 中產階層正在冒升，平均年齡趨向年輕化，將迅速帶來消費力強大的輕壯群體 中產之家中，家庭基本建設（指基本生活用品如家電等）都已完成，主要消費趨勢轉向為房產、汽車、旅游等。以價格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒有新意的推廣策略 中高檔次 10 多大類 餐飲 超市 38 層為華威商場 地上 5 層 王府井大街 22， 000 平米 美食廣場、珠寶、藥店 地上 4 層 集購物娛樂多功能于一體 建國門外大街地鐵口 人流量大 朝陽區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 因為消費者現時所喜愛的模式不一定是他們日后所喜愛的，他們的消 費需求要新模式的引導和激帶動。這種新商業(yè)形 態(tài)與目前北京甚至國內的購物式商場有截然不同的設計和定位、管理模式和招商方式。東方廣場、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場等 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場 雙安商場 ※ 中央商務區(qū)（ CBD） 積累大批慣性消費者 CBD 中心區(qū) 國內外名牌 地下三層 國際、國內名牌 西單 西單地鐵口北面 復興門地鐵口 中高檔 36， 050 平米 寫字樓高級雇員 22， 000 多平米 5 種職業(yè)的人會率先加入這一階層，包括科技型企業(yè)、金融證券界專家、各類專業(yè)人員、私營企業(yè)老板等 外省市商務、旅游人士 2002 年北京接待國內旅游者 億人次，比 2001 年增長 5% 北京中產階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀 70 年代以后出生且接受過良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個階層中來 北京消費者在等待： （背景資料： ESPN STAR SPORTS 是亞洲區(qū)最大的有線及衛(wèi)星及體育電視網絡。許多時尚品牌的推廣都選在一些酒吧里進行，在北京難找到一個時尚的推廣場地，特別是戶外。） ? 生力啤酒（ SAN MIGUEL） KWANPRESIDENT [我們會經常針對年青人做公關推廣，也會贊助體育活動、美食節(jié)、音樂會等，我們很贊成在北京打造一個時尚潮流的中心，也愿意在這樣的地方進行公關活動。） ? 靈智大洋廣告公司（ Euro RSCG） chow “北京作為這樣一個重大的文化中心，更是應該有一個青年活動聚集交流的平臺。北京應該有一個比較大、可以經常做藝 術活動的場地。選址要求，在時尚的且有很高文化修養(yǎng)的人群，及有一定消費能力的地區(qū)和與其他餐飲店相鄰。對 CBD 我們在考慮中，如果有以上適合我們的要求 的會考慮，但這也要公司細致的綜合考察。面積 80100 平方米左右， ? 伯爵萊利 地段繁華，消費群體能力強，交通方便，車位要充足，消費群體都是高收入人群。所需面積 100 平米左右。所需面積為 100 平米左右 ? BALLY 巴利 高檔區(qū)域內的慣性消費群體。裝修上店面統一形象，自行裝修。） 第 二 節(jié) 布 局 思 維 7．布局基本思維 ? 北京現有商場模式及概念傳統保守 現有的北京商場，在結構定位上，仍停留于傳統及保守格局，經營與促銷手法未能與國際運作接軌：經營者相對不看重購物環(huán)境或服務好壞，而以價格檔次及優(yōu)惠為重。它是一個全新意念，面向時尚生活、休閑購物，與國際消費概念及活動概念的區(qū)域，也是北京最“ in” 的地方。其它可舉辦的活動可包括： ? 配合 2020 奧運會的主流運動項目 ? 配合潮流，另類文化活動 ? 文化藝術表演 ? 藝術及流行歌唱表演 ? 品牌商機展覽 ? 各項體育賽事的現場直播 11．場 地環(huán)境因素 11． 1 位置 本項目坐落朝外大街和 CBD 的交匯點，擁有傳統優(yōu)勢的商業(yè)設施及人流，交通便利，有利項目的商業(yè)布局。 ? 臺、港、東南亞、日韓飲食天地 臺灣、新馬泰、香港、日韓在京的流動人口達數十萬人，這些駐京群眾層高消費，亦喜愛聚集享受本國情調。最終成為北京較時尚休閑匯聚的熱點。劇場可將使本項目更具現代文化色彩，可吸引一批前衛(wèi)領導性的演藝文化界人士到來，加強本項目的號召力。 目標人群：本區(qū)域的目的是吸引由 20 歲至 55 歲的人群，但以 25 到 45 為主要目標群。因而本項目的租用場地亦必須開設大型百貨公司；形式、規(guī)模和形象可以臺灣的太平洋、日本的 Uny、歐洲的 Marks amp。同時亦可作為商戶或產品推銷的場地及工具，有利租務發(fā)展。對象包括青年、白領、游客、大學生、市民、外資企業(yè)人員等從 15 歲至 55 歲的群體，集中在 23 至 45 歲。 2020 年北京奧運， 2020 年上海世博會再次將世界的目光集中在中國，必將吸引大量國內及國際旅客的到訪。而時尚活動、青年集會、商務活動是一個非常大的市場，我們也愿意參與推動北京的時尚潮流活動。裝修上店面統一形象，自行裝修。裝修上店面統一形象，自行裝修。要求商場的環(huán)境好，配套齊。 ? 拉格斐 我們在選址上是要求這座城市最繁華的商業(yè)街，周邊要有大的酒店和高消費人群居住或工作的地方。 ? Nautica “我們已有計劃在北京建立旗艦店，但還沒有找到合適的，有足夠吸引力的場地。上海官邸采取會員制，為一定層次的客戶群體提供休閑娛樂空間。他們亦相信若有發(fā)展商能提供這樣的場地及設施支持，必定可以讓有關場地發(fā)展更廣闊的多元性及深度內涵。我覺得在北京建立一個時尚中心很有意義，我相信通用愿意參與推動這項目并在這種時尚中心作品牌宣傳。各代表均歡迎及支持與發(fā)展商規(guī)劃推廣活動，以推動這類場地的發(fā)展?！叭A語音 樂 20強”，“日韓流”、“勁爆點”“ GO WEST”，“面對面電視演唱會”，“非常中國”、“全球華語音樂榜中榜”等優(yōu)秀節(jié)目更是膾炙人口。此類群體既是本項目在未來招商、推廣活動的主要參與者，也應是未來商業(yè)經營的合作伙伴。推廣性 —— 缺乏推廣策略，推廣策略未能概念化及形象化；許多商場仍是以舊式實惠方式促銷爭搶客戶 香港理工大學中國商業(yè)研究員朱文暉表示 ,中國城市居民中有自住房 70 平方米以上 ,每還月有 3 千元可支配收入，已可歸類為中產階層，而這個階層在沿海發(fā)達城市已達到 30% 北京中產階層狀況 濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機店 林立，小型服裝精 品店等較多） 總結分析 ※ 北京市大型購物商業(yè)主要分三類： 地上 5 層 中高檔商場 雙安商場 108， 000 平米 餐飲 健身、酒吧、 KTV 中高檔 精品服裝 寫字樓、酒店、公寓人群 國內名牌 餐飲、銀行、美容 地下 2 層 華遠集團在藍島對面開發(fā) 30 萬平方米建筑面積的“尚都國際”，一期建筑面積約 10 萬平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會所等商務休閑設施 宜家北京 西部地區(qū) 復興門地鐵站 南側首都時代廣場 北京主要大型購物商場概況 北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況 西單商場、西單購物中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等 8 家大型商場 新世界商場分南北兩部分，一部分銷 售日用百貨；另一部分分為針對年輕人的“新世界青春館”，設溜冰場、售賣運動用品、少女服飾及電訊產品等。北辰購物中心 本項目位于 CBD 區(qū)內，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢等有利條件 地上 2 層 工藝品 百貨 小型餐飲 100， 000 平米 服飾、百貨、家居、餐飲 百貨、餐飲 百貨 5 層 IT 業(yè)白領、經銷商、周邊樓群居民、酒店客人 地下 1 層 豐臺區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)普通居民 中國國家相信中心有關官員最近估計 , 到 2020 年，中國大陸約有 2 億人口達到中產收入 傳 統性 —— 北京商場在結構定位，仍停留于傳統性格局，著眼于傳統的檔次規(guī)劃，若干設有綜合性服務的，仍只限于量化的提供，其經營與促銷手法仍未能與先進的國際運作接軌 以下是就有關北京商場的未來發(fā)展模式及需求，與各代表性人士進行的洽談和討論。 （背景資料：作為亞洲第一的華語音樂頻道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以來，一致力于為中國的年輕一代提供音樂和時尚文化的交流平臺，不僅讓中國的年輕觀眾能在第一時間得到全球最新的音樂和時尚信息，同時也把國內的優(yōu)秀音樂人才和音樂節(jié)目推想世界。 國際企業(yè)及品牌 所接觸過的企業(yè)及產品代表，均同意北京現時欠缺青年動感，及迎合時尚潮流的集中地。） ? 通用汽車（ GENERAL MOTORS） JACKY公關部 [公關推廣活動對與汽車一類的高檔消費品非常重要，北京是汽車消費的重要市場，也是一個正在成長的市場，我們正加強在北京的推廣。他們均熱烈歡迎有一個開放、自由的場地，讓藝術創(chuàng)造者能近距離與市民接觸?！? （背景資料：官邸餐飲娛樂有限公司是一家港臺資本的餐飲娛樂集團，繼臺北官邸后在上海開設了第一家私密式酒廊俱樂部 —— 上海官邸。以下是各名品店店面經理的訪談。無論是硬件還是軟件都要求是很高檔的，對于 CBD 我們還是很看好的，因為他現在是北京經濟和商業(yè)最發(fā)達的地區(qū)，要求面積 100150 平方米左右，裝修方面我們自己來做。 ? 圣約翰 地段繁華，消費群體能力強，交通方便，車位充