【正文】 劇場亦可隨時(shí)改設(shè)為音樂廳、小型或另類音樂會(huì)等，增加品位及動(dòng)感的多元性 目標(biāo)人群：在這個(gè)區(qū)域，我們致力吸引由 15 歲至 40 歲的主流人群。 Roll bars 等。 活力動(dòng)感區(qū)，是本項(xiàng)目的精髓所在。亦可在下午時(shí)候，讓不用上班的人士（駐京人士、太太、游客、自由職業(yè)者、文化界、演藝人士）來到這里享受一個(gè)舒適愜意的下午。 ? 取代三里屯酒吧一條街 憑借地理環(huán)境的優(yōu)勢，以及整個(gè)項(xiàng)目的布局，同時(shí)有系統(tǒng)地提升它的素質(zhì)，以更健全的管理，使它除了提供一個(gè)國際休閑餐飲的地點(diǎn)，還可發(fā)展為多姿多彩的夜間娛樂場，利用更完善的管理，更高質(zhì)量的服務(wù)，更豐富的內(nèi)涵，本項(xiàng)目的西區(qū) —— 國際休閑餐飲區(qū)，有非常好的機(jī)會(huì)“取代三里屯酒吧一條街。 這區(qū)域亦以時(shí)尚休閑氣氛，帶有極濃郁的歐陸風(fēng)味，配以部分冷門但獨(dú)特的中東、非洲及東南亞的風(fēng)情，同時(shí)揉合北京文化的色彩。此外，可考慮有計(jì)算機(jī)場，音響及影視會(huì)場，或潮流產(chǎn)品，如手機(jī)，電子產(chǎn)品場等。 ? 主要標(biāo)志店 多元化、百貨類的 Major Store, 是任何商場不能缺少的。在這里設(shè)立專門店，售賣具當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)品和日用品。 ? 電視傳媒 包括： Channel V, 時(shí)尚頻道、影視資訊、潮流產(chǎn)品 ? 印刷傳媒包括：以休閑刊物為主，例如 that’ s Beijing, Beijing Walker, Metro 等，共同組織活動(dòng) ? 文化交流場 ? 與各國商會(huì)、旅游促進(jìn)組織等聯(lián)合舉辦旅游文化交流活動(dòng)，以不同國家文化為主題，展示各國旅游資源、特色藝術(shù)品、日用食品、并配以富異國風(fēng)情的表演和活動(dòng)等 ? 以特定主題舉行各式文化活動(dòng)，如咖啡文化節(jié)可展示不同國家、不同風(fēng)味的咖啡產(chǎn)品和因此衍生的各國特色文化，其它主題還包括如紅酒、茶道等 ? 以潮流文化為主題，吸引年輕人的廣泛參與 ，如動(dòng)漫節(jié)，可展示優(yōu)秀動(dòng)漫作品、影視、選拔創(chuàng)作新秀、動(dòng)漫人物模仿優(yōu)秀等多種內(nèi)容，可由網(wǎng)絡(luò)公司、游戲公司、媒體參與合作，還可以形成動(dòng)漫界的年度盛世 11． 3． 2 租用場地亮點(diǎn) 將租用場地發(fā)展為多元娛樂集中地，成為北京最多種類、各式各樣的娛樂場所；有活力潮流的，有時(shí)尚休閑的，來到這里，就不用四處尋覓了。如設(shè)置假山進(jìn)行攀石；推銷運(yùn)動(dòng)鞋，可將場地設(shè)置成田徑場；如泳衣展等。同時(shí)利用非租用場 地特殊優(yōu)勢，制造“拉動(dòng)”人流的效果。項(xiàng)目的西部鄰近使館區(qū)，亦有助發(fā)展國際時(shí)尚休閑的業(yè)務(wù)布局。 推行“主動(dòng)拉動(dòng)”的手法，可推出由發(fā)展商及租戶，與企業(yè)、品牌、國內(nèi)及國際性媒體、機(jī)構(gòu)、零售商等，實(shí)行互動(dòng)的合辦形式，達(dá)致資源效益的有效運(yùn)用及形象建立。一般商場以貨品齊全，“等待顧客”的方式，我們則以“主動(dòng)拉動(dòng)”的方式將人流帶入。 這是一個(gè)以北京文化為背景，擁抱 國際元素，混合成為一個(gè)時(shí)尚的，多元國際色彩，揉和本土元素的大眾時(shí)尚中心。 整個(gè)商業(yè)布局，將跟隨著整個(gè)思維定位布置，最終的動(dòng)機(jī)，是創(chuàng)造一個(gè)充滿活力和動(dòng)感的中心。是北京，甚至是全國第一家這樣模式的場地，有如迪士尼主題公園的富于動(dòng)感和多資多彩，卻又涵蓋更多商業(yè)消費(fèi)，國際競賽表演的場所。大家只是在“蓄勢待發(fā)”。 ? 天時(shí)、地利、僅欠“人和” 北京的經(jīng)濟(jì)正在趨向成熟，北京的國際信息和交流正在迅速深化，配合中國“入世”，北京人的商業(yè)行為正在迅速與國際接軌。 ? 北京欠缺中青年動(dòng)感活動(dòng)暨商場集中地 沒有為中青一群提供結(jié)合動(dòng)感、娛樂、群聚、潮流、休閑及購物等的必到場地，亦未有為“入世”、“ 2020 奧運(yùn)”帶來的國際環(huán)境進(jìn)行部署。北京缺少一個(gè)可以做活動(dòng)的公共戶外場地?！? （背景資料：中國香港（地區(qū)）商會(huì)于 1993 年在北京正式成立，是繼美國、法國、意大利和日本之后在華成立的第五個(gè)國外地區(qū)商會(huì)。 北京現(xiàn)在沒有一個(gè)非常時(shí)尚、充滿活力的活動(dòng)中心場所。所需面積的要求為 100 平米左右。 ? GUCCI 選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級(jí)酒店以及頂級(jí)商場。選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級(jí)酒店。交通便捷，車位充足。要求交通便捷，車位充足。需面積為 150 平米左右 ? ESEADA 主要目標(biāo)消費(fèi)群高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。專賣店選址要交通便捷，車位充足。 ? Givenchy 紀(jì)梵希 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場和酒店。所需面積應(yīng)在 100 平方米左右 ? testoni 鐵獅東尼 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級(jí)酒店以及頂級(jí)商場專賣店分布情況：賽特、王府飯店。要求商場的環(huán)境好，配套齊，面積要求 120170 平方米，自己裝修。 ? 圣約翰 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場的環(huán)境好、配套齊， CBD 的投資潛力很大，面積 80150 平米左右，自己裝修。 ? 多美 地段要繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通要便利， 車位要充足，消費(fèi)群體都是高收入的人群。面積在 90150 平方米左右，我們也是要自己裝修，區(qū)域的不同裝修會(huì)有一些改動(dòng)，但根椐公司的意向來做，不破壞整個(gè)的統(tǒng)一風(fēng)格。無論是硬件還是軟件都要求是很高檔的，對(duì)于 CBD 我們還是很看好的，因?yàn)樗F(xiàn)在是北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，要求面積 100150 平方米左右，裝修方面我們自己來做。我們的面積是 80120 平米左右，根據(jù)實(shí)際情況在來定，裝修方面我們有自己的要求，所以還是要自己來做。我們的消費(fèi)群體，多具有較高的收入 或是外國人?！? （背景資料：國際知名的休閑運(yùn)動(dòng)服飾品牌，自從 1983 年創(chuàng)立以來， Nautica 品牌一直是水、航海和積極生活方式的代名詞。以下是各名品店店面經(jīng)理的訪談。 綠波廊 店面經(jīng)理：吳晨 是一家具有中國特色的上海菜，菜品精細(xì)，把飲食做為一種文化，面積不太大只有 300 平方米左右，但給人帶來的卻是食文 化的享受。 哈根達(dá)斯 店面經(jīng)理：曲小姐 北京共有五家分店，都在長安街上，在北京最繁華，消費(fèi)最高的地方（西單、新東方、新天地、國際俱樂部、國貿(mào)），總部在上海，有意向在增加新店，面積需求 200 平米左右，氣氛，高消費(fèi)區(qū)，因?yàn)楣_(dá)斯這個(gè)美國口味的冰激凌，可稱世界最好的，價(jià)格也是相符相成的。如果有好的機(jī)會(huì)，我們會(huì)考慮在北京發(fā)展。” （背景資料：官邸餐飲娛樂有限公司是一家港臺(tái)資本的餐飲娛樂集團(tuán)，繼臺(tái)北官邸后在上海開設(shè)了第一家私密式酒廊俱樂部 —— 上海官邸。 （背景資料：香港著名文化人、作家，現(xiàn)長駐北京，為全球數(shù)家知名媒體的總策劃師） 海外及本地娛樂餐飲集團(tuán) 官邸（ disco bar） 、 place one 及大型桑拿及健身中心負(fù)責(zé)人均表示，北京的零售娛樂需求一直相當(dāng)蓬勃，若能有大規(guī)模場地，以優(yōu)良管理及優(yōu)質(zhì)服務(wù)招徠，必然再能創(chuàng)造更多的需求。許多樂隊(duì)都在等這樣的機(jī)會(huì)，如果有更多資金、場地的話，我想會(huì)有很多的人來參與，包括導(dǎo)演、制片、唱片公司、媒體等。 ? 竇唯、高原 “北京的搖滾樂隊(duì)?wèi)?yīng)該是最多的，特別是所謂的地下音樂人，可搖滾在北京經(jīng)過上世紀(jì) 90 年代的高潮后，一直都沒有再火起來， 1990 年工體的那場現(xiàn)代音樂會(huì)推出了“唐朝”、“黑豹”、臧 天朔，搖滾樂才在中國流行了起來，但這種機(jī)會(huì)不多。他們均熱烈歡迎有一個(gè)開放、自由的場地，讓藝術(shù)創(chuàng)造者能近距離與市民接觸。廣場文化在歐美已經(jīng)很發(fā)展，是市民，尤其是青年的社會(huì)活動(dòng)場所，也是城市文化的體現(xiàn)。 COMPANY） [推廣活動(dòng)是公司 ,特別是跨國公司一項(xiàng)主要的宣傳手段 .我們經(jīng)常為客戶尋找場地做活動(dòng) ,但現(xiàn)時(shí)北京的大商場中可做活動(dòng)的地方太少 ,戶外廣場就更多 .如果有一個(gè)時(shí)尚、潮流聚集的中心地，我想我們做推廣活動(dòng)就會(huì)有更好的效果，可以隨時(shí)接觸到潛在目標(biāo)群，不象現(xiàn)在這樣，做活動(dòng)時(shí)很大程度上依賴直接邀請(qǐng)的目標(biāo)群。對(duì)不少產(chǎn)品更是主流的推廣及宣傳工具。） ? 通用汽車（ GENERAL MOTORS） JACKY公關(guān)部 [公關(guān)推廣活動(dòng)對(duì)與汽車一類的高檔消費(fèi)品非常重要，北京是汽車消費(fèi)的重要市場，也是一個(gè)正在成長的市場，我們正加強(qiáng)在北京的推廣。 ] （背景資料：生力啤酒，著名國際品牌，在菲律賓、香港和中國設(shè)有公司。 北京至今缺少屬于青壯年的有系統(tǒng)、參與性強(qiáng)的比賽活動(dòng)。演唱會(huì)就是藝術(shù)天才被發(fā)現(xiàn)的重要途徑之一。 國際企業(yè)及品牌 所接觸過的企業(yè)及產(chǎn)品代表，均同意北京現(xiàn)時(shí)欠缺青年動(dòng)感，及迎合時(shí)尚潮流的集中地。 場地對(duì)活動(dòng)的限制是蠻大的，我們非常愿意和公司企業(yè)合作。有了這樣一個(gè)集中地，北京的文化活動(dòng)、時(shí)尚派隊(duì)、露天音樂會(huì)都可以有一個(gè)理想的發(fā)展平臺(tái)。我們不僅報(bào)道各種文化、商務(wù)訊息，我們還會(huì)參與相關(guān)的活動(dòng)，去年我們就和企業(yè)合作和參與組織了數(shù)個(gè)活動(dòng)，特別是邀請(qǐng)了全部駐京日本人和媒體參加了我們的周年慶祝晚 會(huì)。 （背景資料：作為亞洲第一的華語音樂頻道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以來，一致力于為中國的年輕一代提供音樂和時(shí)尚文化的交流平臺(tái)，不僅讓中國的年輕觀眾能在第一時(shí)間得到全球最新的音樂和時(shí)尚信息，同時(shí)也把國內(nèi)的優(yōu)秀音樂人才和音樂節(jié)目推想世界。 ESPN STAR SPORTS的九個(gè)頻道為亞洲區(qū)內(nèi) 25 個(gè)國家及地區(qū)的千千萬萬個(gè)家庭播送世界上最精彩的地區(qū)性及國際性體育盛世，每日 24 小時(shí)不停轉(zhuǎn)播世界賽事，大部分節(jié)目為現(xiàn)場直播。目前我們希望在北京找到這樣一個(gè)理想的場地。其中本地媒體代表更相信藉舉辦活動(dòng)，能夠有效在個(gè)別目標(biāo)群體建立支持度與歸屬性。 以下是就有關(guān)北京商場的未來發(fā)展模式及需求，與各代表性人士進(jìn)行的洽談和討論。 引發(fā)及帶領(lǐng)他們與國際模式接軌 —— 北京的青、壯族群，正在“蓄勢待發(fā)”，等待著一直在等待的，引發(fā)他們潛在需求的“娛樂動(dòng)感”匯集中 心 調(diào)查顯示，根據(jù)國際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費(fèi)性支出比例），北京中等收入家庭已達(dá)到富裕程度，其中 25%以上家庭擁有私人轎車，而住宅電話、流動(dòng)電話、家用電器等日均支出是北京平均水平 的 倍 匯聚性 —— 未有純?yōu)樽非髪蕵穭?dòng)感的匯集性商場或 場地 北京市民消費(fèi)方面 傳 統(tǒng)性 —— 北京商場在結(jié)構(gòu)定位，仍停留于傳統(tǒng)性格局，著眼于傳統(tǒng)的檔次規(guī)劃，若干設(shè)有綜合性服務(wù)的，仍只限于量化的提供，其經(jīng)營與促銷手法仍未能與先進(jìn)的國際運(yùn)作接軌 外籍駐京人士 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常住北京的外籍人口穩(wěn)定在 450 萬左右 北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀(jì) 70 年代以后生且受過良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個(gè)階層中來。 調(diào)查顯示，根據(jù)國際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費(fèi)性支出比例），北京中等收入家庭已達(dá)到富裕程度，其中 25%以上 家庭擁有私人轎車，而住宅電話、流動(dòng)電話、家用電器等人均支出是北京平均水平的 倍。 中國國家相信中心有關(guān)官員最近估計(jì) , 到 2020 年，中國大陸約有 2 億人口達(dá)到中產(chǎn)收入 2002 年底，中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心調(diào)查顯示， %中國大陸城市居民，對(duì)目前的收入水平感到滿意 以下是一些各有關(guān)機(jī)構(gòu)及學(xué)者的調(diào)查數(shù)字及有關(guān)報(bào)道，作為分析參考的依據(jù)。大眾類：如西單、藍(lán)島、翠微、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，周圍多聚集針對(duì)大眾消費(fèi)的攤位式商業(yè) ※ 北京的中高檔類的購物中心，經(jīng)營方式大都雷同，經(jīng)營品種大同小異，彼此無太大分別，沒有新意： 豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)普通居民 百貨 復(fù)興路 郵電商務(wù) 地下 1 層 會(huì)展人員及周邊居民 翠微商場 餐飲、娛樂設(shè)施 五層 IT 業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人 超市精品 中關(guān)村大街 崇文區(qū)最大商場 5 層 受青年人喜愛 餐飲娛樂 宣武門地鐵口 百貨 交通方便 華威設(shè)服裝、小商品、餐飲 西單 百貨、餐飲 西單文化廣場北面 百貨 長安街北面 服飾、百貨、家居、餐飲 地下 2 層與地鐵相連 18， 000 平米 公寓、寫字樓消費(fèi)者 100， 000 平米 高檔次商品及消費(fèi) 東城區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 東方廣場商城 超市 地下 1 層 小型餐飲 地上 5 層 大眾消費(fèi)主體 太平洋百貨盈科店 16， 000 平米 百貨 中高 檔次 名牌時(shí)裝 時(shí)尚、前沿 豐聯(lián)廣場 工藝品 地下 3 層 跨國公司、商社首選 餐飲、娛樂健身 地上 2 層 國內(nèi)外名牌精品和流行商品 地下 2 層 如何超越競爭對(duì)手，如何在已有的商業(yè)環(huán) 境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項(xiàng)目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項(xiàng)目在商業(yè)布局上多加考慮，獨(dú)特的商業(yè)布局和運(yùn)營模式，才能讓本項(xiàng)目在朝陽區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來 2． 北京主要大型購物商場概況 朝陽區(qū) 商場 位置 商場面積 經(jīng)營特色 定位 賽特購物中心 本項(xiàng)目位于 CBD 區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢等有利條件 無論現(xiàn)有的國貿(mào)中心，嘉里中心，還是今后的北視中心和央視大廈。 ※ 北京主要的商務(wù)區(qū) 除西單、王府井是多個(gè)商場匯集的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，北京的其