【正文】 需面積 100 平米左右。 ? 1881 地段繁華，消費群能力強，交通方便，車位充足，消費群體都是高收入人群。面積 80100 平方米左右， ? 伯爵萊利 地段繁華，消費群體能力強，交通方便，車位要充足，消費群體都是高收入人群。我們國貿(mào)已經(jīng)有店，所以不會再在那里開店的。對 CBD 我們在考慮中，如果有以上適合我們的要求 的會考慮，但這也要公司細(xì)致的綜合考察。一旦有合適的投資機會，我們會考慮進入。選址要求，在時尚的且有很高文化修養(yǎng)的人群，及有一定消費能力的地區(qū)和與其他餐飲店相鄰。） ? Place one Chan— Manager “就娛樂餐飲業(yè)來說，北京已經(jīng)具備發(fā)展條件，但缺少合適的發(fā)展機會，和香港比較，北京目前的娛 樂餐飲業(yè)還有差距，缺少有品味、管理好、服務(wù)好的餐飲場所。北京應(yīng)該有一個比較大、可以經(jīng)常做藝 術(shù)活動的場地。 初步接觸的人士及代表人物包括竇唯、高原、陳冠忠等文化藝人。） ? 靈智大洋廣告公司（ Euro RSCG） chow “北京作為這樣一個重大的文化中心，更是應(yīng)該有一個青年活動聚集交流的平臺。） 6． 3 廣告及公關(guān)公司 活動推廣，廣告管理，已經(jīng)成為現(xiàn)代廣告的重要概念。） ? 生力啤酒（ SAN MIGUEL） KWANPRESIDENT [我們會經(jīng)常針對年青人做公關(guān)推廣，也會贊助體育活動、美食節(jié)、音樂會等，我們很贊成在北京打造一個時尚潮流的中心，也愿意在這樣的地方進行公關(guān)活動。 ? 美國華納集團（ WARNER） 陳小寶先生 總裁 [北京是中國文化中心，北京應(yīng)該有一個流行音樂、時尚文化的中心，有名的樂隊或藝人可以開演唱會，沒有名氣的樂隊、藝人也可以在這里展示才華，還可以讓更多的明日之星有展示自己的機會。許多時尚品牌的推廣都選在一些酒吧里進行，在北京難找到一個時尚的推廣場地，特別是戶外。） ? BEIJING WALKER 華立松先生 — 總監(jiān) [我們的讀者群是在京的日本人，現(xiàn)在還包括日本來華旅游者、日企白領(lǐng)、還有日本當(dāng)?shù)厝恕＃ū尘百Y料： ESPN STAR SPORTS 是亞洲區(qū)最大的有線及衛(wèi)星及體育電視網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)過與 ESPN、 CHANNEL V、 STAR TV、 BEIJING WALKER、 THAT’S BEIJING、 MODERN MEDIA 及時尚 CHANNEL ELLE 等國際及本地媒體、互聯(lián)網(wǎng)代表的接觸及洽談，他們均表示對北京體育、文化和潮流活動的市場有極大的信心，并有興趣與北京舉辦運動活動或節(jié)目，及有興趣與企業(yè)及有關(guān)項目合辦節(jié)目或活動；并可作初步接觸進行合作安排。北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀(jì) 70 年代以后出生且接受過良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個階層中來 北京消費者在等待： 動感性 —— 沒有為年青一群提供結(jié)合動感、娛樂、群聚、潮流、休閑及購物等的必到場地 外省市商務(wù)、旅游人士 2002 年北京接待國內(nèi)旅游者 億人次，比 2001 年增長 5% 北京地方稅務(wù)局透露， 2001 年全市個人所得稅收入達(dá) 億人民幣 ,增幅達(dá) %,月收入 6,000 元人民幣以上的人士增長 倍 ,年收入 70,000 元以上的中產(chǎn)居民越來越多 5 種職業(yè)的人會率先加入這一階層，包括科技型企業(yè)、金融證券界專家、各類專業(yè)人員、私營企業(yè)老板等 中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時代廣場等 22， 000 多平米 購物娛樂餐飲 寫字樓高級雇員 中關(guān)村高科技園中心 36， 050 平米 工藝品及黃金珠寶 中高檔 莊勝廣場 復(fù)興門地鐵口 吸引了不少年輕的消費者，因地處西單，外地消費者也較多 西單購物中心 華威商場 西單地鐵口北面 西單地鐵口北面 西單 高檔次 國際、國內(nèi)名牌 亮馬河畔 地下三層 地下 1 層 國內(nèi)外名牌 高檔次消費群，知名跨國公司和國內(nèi)公司高級白領(lǐng) CBD 中心區(qū) 國際精品服裝 積累大批慣性消費者 周邊開發(fā)者（如香江集團、 SOHO 中國、華遠(yuǎn)等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項目帶來了巨大的市場壓力 ※ 中央商務(wù)區(qū)（ CBD） 宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛，人流較多 總結(jié)分析 ※ 北京主要的商業(yè)區(qū) 雙安商場 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場 手機、電腦、電訊產(chǎn)品商場 東方廣場、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場等 北京市民消費力概況 這種新商業(yè)形 態(tài)與目前北京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計和定位、管理模式和招商方式。 第 一 節(jié) 市 場 調(diào) 查 第一節(jié)：市場調(diào)查 在制定這報告前，分別進行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。因為消費者現(xiàn)時所喜愛的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏鄣?，他們的?費需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動。曾為北京商場的標(biāo)志 朝陽區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 崇文區(qū)新世界百貨 人流量大 該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城 和小商業(yè) 北部城區(qū) 新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和經(jīng)營內(nèi)容均應(yīng)超過現(xiàn)有國內(nèi)的所有可參照的實體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于 CBD 區(qū)域也是理所當(dāng)然。建國門外大街地鐵口 高檔消費群體 國貿(mào)中心 集購物娛樂多功能于一體 13， 000 平米 地上 4 層 朝外大街 美食廣場、珠寶、藥店 超市 22， 000 平米 北京市中心 王府井大街 地上 3 層 地上 5 層 地上 9 層 38 層為華威商場 南樓 6 層 超市 崇 文門外大街 餐飲 體育健身 10 多大類 地鐵出口 ] 中高檔次 計算機 以價格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒有新意的推廣策略 許多經(jīng)濟學(xué)家斷言，再過一、二十年，在國內(nèi)大都市里和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，如 北京、上海、廣州、深圳 這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的大城市里，中產(chǎn)階層將呈幾何級數(shù)增長，成為不可忽視的社會主流群體。 中產(chǎn)之家中，家庭基本建設(shè)（指基本生活用品如家電等）都已完成，主要消費趨勢轉(zhuǎn)向為房產(chǎn)、汽車、旅游等。 （因 2020 年受到非典影響，故本報告未采用該年度報告） 5. 調(diào)查分析綜合總結(jié) —— 北京現(xiàn)實的傳統(tǒng)商業(yè)、各類消費者目前的購物消費習(xí)慣及需求 北京商場方面： 消費力 —— 中產(chǎn)階層正在冒升，平均年齡趨向年輕化，將迅速帶來消費力強大的輕壯群體 形象鮮明的匯集場合 —— 一個形象鮮明的匯集場地，配合露天廣場，多元化的文娛、康體、演藝活動，有如市中心的主題樂園 . 6．與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論 要在北京建立一個獨特的休閑娛樂匯集中心，除了場地、設(shè)施等硬件布局外，尤其重要的本項目的活動合作伙伴，由他們協(xié)助推廣整個項目所定位的精神。我們對在北京推動體育事業(yè)非常有興趣，也很有信心。從2002 年， CHANNEL[V]已經(jīng)把運作中心轉(zhuǎn)移到中國內(nèi)地，我們的目標(biāo)就是把 CHANNEL[V]塑造成真正“中國制造”的世界名牌。 ] （背景資料： 1999 年 7 月，在上海的第一本日語月刊《上海 WALKER》創(chuàng)刊。我相信北京的時尚活動會越來越多。 ] （背景資料：美國華納集團（ WARNER）是世界著名娛樂傳媒集團） ? 可口可樂（ COCACOLA） MS BRENDA LEE公關(guān)推廣總監(jiān) [我們每年在中國各大城市都有很多的推廣活動，尤其是針對年青人的體育活動。在北京除了商場室內(nèi)外等有限的場地外，我們很難尋找合適的場地做推廣活動，如果有一個青年、時尚人士集中的地方，我 們肯定是非常歡迎的。所接觸的 4AS 廣告公司，均正面支持在北京發(fā)展青年動感的市場，并相信與發(fā)展商以合作形式的活動推廣相當(dāng)可行。” （背景資料： Euro RSCG（靈智大洋）隸屬全球第六大傳播集團哈瓦斯（ HAVAS），總部位于巴黎，為全球前 10 大廣告公司中最年輕的廣告公司。我覺得要是有一個比較固定的地方可以給各個樂隊表演的機會，最好是形成一個固定的演唱會，會有很多人來看的，其實現(xiàn)在許多成功人士正是當(dāng)年的搖滾樂迷，他們現(xiàn)在剛好有能力去一些場所看演出、去消費，還有一些老外也很喜歡看這些演出。 ? 上海官邸 關(guān)文勝先生 —— 執(zhí)行董事 “一個面積如此大、人口如此眾多的北京，目前根本沒有一個象樣的休閑中心，或者是較理想的娛樂場所，現(xiàn)在的三里屯缺乏統(tǒng)籌管理，檔次也不高。由于老板爾冬升與不少娛樂圈中人相熟， Place One 成為明星休閑的據(jù)點。 海外零售商 隨著中國加入世貿(mào)后，中國的經(jīng)濟就一直備受世人的矚目， 2001 年全球經(jīng)濟衰退，中國經(jīng)濟卻一枝獨秀，更使得不少海外企業(yè)對中國市場“虎視眈眈”。一、地段要繁華，二、此地段要有高的消費群體，周邊要有相應(yīng)的高級酒店和大型的寫字樓，公司的宗旨是一個適合的區(qū)域只能有一家店。地段要繁華，有很強的消費群體，因為繁華地段交通應(yīng)該都很便利。我們在國貿(mào)已經(jīng)有店，但 CBD 的位置非常好，面積會在 120 平米左右。 Hawkes 地段繁華，消費群體能力強，交通方 便，車位要充足，消費群體都是高收入人群。要求交通便捷、車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。交通便捷，車位充足。所需面積為 90 平米左右 ? BOSS 主要目標(biāo)消費群為高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。 ? 香港商會 Mr. Thomas Kwong— 商會委員會成員（亦是香港中華電力駐京總代表） “香港商會經(jīng)常舉辦各類商貿(mào)和文娛活動，也和商會的公司成員、非成員公司或其他商會、機構(gòu)等合作舉辦活動，包括研討會、各類商務(wù)或休閑聚會、慈善晚會、周年晚會等。其宗旨是促進香港與國內(nèi)之貿(mào)易經(jīng)濟合作和文化交流，加強與國內(nèi)有關(guān)機構(gòu)及企業(yè)單位的聯(lián)系，并組織文娛康樂聯(lián)誼活動。當(dāng)經(jīng)濟穩(wěn)定了，國際交流增多了，對產(chǎn)品的時尚質(zhì)量的需求就會越來越廣化和深化。 ? 突破傳統(tǒng)，帶領(lǐng)局面 根據(jù)這個思維方向，我們需要的已不是一個傳統(tǒng)的購物商場，也不是什么號稱多元化、綜合性的中型購物活動中心。 當(dāng)消費者、參觀者、旅游人士來到這里，將會全情沉醉在一個全北京開放時間最長，范圍最廣闊，動感表演最多資多彩，歡樂永不休止的動感商城。 10． 1“主動拉動” 為了實現(xiàn)與傳統(tǒng) “等待顧客”的經(jīng)營方式，我們需要創(chuàng)造“主動拉動”的嶄新概念。 “天幕”的設(shè)計更是國內(nèi)首創(chuàng)。“真實主動”是本項目最大勝利元素 ? 節(jié)日坊 ? 除夕倒數(shù)、婚嫁、慈善活動、公司慶典等 ? 除夕倒數(shù)，目前在北京沒有一處是受到公認(rèn)的理想場地，本項目具備優(yōu)越條件，有如紐約的時代廣場 ? 將項目變成北京節(jié)日歡樂日子必到的地方 ，及大型活動必去的地方 ? 可設(shè)計標(biāo)志性的對象，例如“星光大道”等 ? 提供一條龍服務(wù)及產(chǎn)品的供應(yīng)，以加強形成為這樣的一個場地 ? 競賽坊 ? 與各體育組織、體育媒體、青少年機構(gòu)、各大院校合作，以發(fā)展青年體育為重心，舉辦各式各樣的青年體育活動，如校園精英賽、校際爭霸賽、夏令營體育賽等，范圍可涉及球類、健美操、溜冰、極限運動等多種類 ? 還可舉行相關(guān)的球迷派對，球星見面會等 ? 媒體互動平臺 ? 與主要傳媒建立互動關(guān)系，設(shè)立平臺，推動現(xiàn)場直播節(jié)目。 亦可開設(shè)兼有這些地方本土風(fēng)情的休閑場所。 12．布局概述 12． 1 南側(cè) —— 國際時尚休閑區(qū) 因面對臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時尚的餐飲、娛樂及雅致的零售為主。 “國際休閑餐飲區(qū)”并不只是一條“酒吧街”，它是一個“較高尚”、“較具系統(tǒng)”、“更多元”、“更具內(nèi)涵”的休閑區(qū)，在擁有一定格調(diào)之外，亦是讓大眾化接受的時尚休閑區(qū)，因而有更大的吸引力。 這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為 5 大類： ? 時尚潮流服飾、飾物及美容產(chǎn)品 ? 時尚運動服飾、用品及設(shè)備 ? 計算機、影音、手機、電子新潮流產(chǎn)品的展示 ? 娛樂、影視及表演 ? 動感文化 為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這 5 大類別之中，各設(shè)有一至幾個旗艦店，如： ? 時尚潮流 ? World of Beton ? Esprit ? Mango ? Kookai ? Red Earth ? God ? 運動 ? Nautica ? Nike ? NBA 專門店 ? 曼聯(lián)專門店 ? 計算機、影音、手機、電子 ? IBM ? Intel ? Samsung ? Apple ? Motorola ? Nokia ? 娛樂、影視、演藝 ? 地庫娛樂區(qū)。