【文章內容簡介】 費群體，由此可見，商業(yè)品質配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。都是以中低檔服裝、鞋類、小商品為主營業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項目都存在嚴重的同質化經營業(yè)態(tài)，導致項目間的市場競爭異常激烈，但是結合商圈地上商業(yè)的經營業(yè)態(tài)及針對的目標消費群來看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場競爭中各項目經營狀況暫未受到太大的影響。小結：結合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現了整體地下商業(yè)市場項目配比結構基本合理。低檔商業(yè)如果不做即時的調整，最終將會陷入經營不善，關門歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占主要比重，說明存在嚴重的同質化，雖然在硬件環(huán)境有所改善，但是經營業(yè)態(tài)同質化在競爭激烈的市場下必然將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經營業(yè)態(tài)的品質上均能吸引部分消費群體，但是還是存在經營業(yè)態(tài)同質化，中高檔項目如果要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項目的個性。在即將推出的商業(yè)項目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多?？梢钥闯觯_發(fā)商都想在同質化競爭激烈的市場中獨樹一幟。這樣，除了必須滿足硬件上的先進，還要緊密結合各區(qū)域市場內商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進行市場細分，體現出項目定位上的創(chuàng)新。（二）需求市場分析一般情況下，住宅物業(yè)從購買到使用基本上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對的是三個層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經營者（即商鋪的使用者），消費者（商品終端消費人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內，所以整體的銷售價格均價一般20000—30000元/㎡之間，最高達到55000元/㎡。而各商圈內同質的地上商業(yè)均價已經達到10萬元/㎡。在2000年前后，由于重慶整體房地產市場水平不高，楊家坪商圈及南坪商圈的地下項目推出的時間較早，當時的銷售均價在10000元/㎡左右，目前從一些投資客戶轉讓價格來看均價一般也在20000元左右，可以看出這些項目已經明顯的升值。 解放碑商圈由于是重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價格相對其它區(qū)域略高，各項目間也根據自身的項目定位及產權取得的方式不同，價格也有較大的差距?！昂诟窠鸾纭表椖客瞥龅氖钱a權式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權銷售均價在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分別為37000元/㎡、25000元/㎡?！拜p軌名店城”定位為國際化高品質商業(yè)項目銷售均價達到55000元/㎡， 而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項目均價達到150000元/㎡?？梢钥闯?，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。圖2：銷售情況（銷售率）圖略目前地下商業(yè)整體銷售達到80%以上的銷售率，大部分項目達到100%；個別項目銷售不甚理想。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現供不應求的局面。2005年上半年，國家對房地產市場宏觀調控力度加大，各項政策不斷出臺，特別是“國八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺，整體房地產市場處于一片觀望狀態(tài)，從而影響了投資客戶的投資熱情。此時推出的項目中，“黑格金界” 總價較低的產權式商鋪經住了市場的考驗，而對于部分總價較高的商業(yè)項目銷售速度開始趨于緩慢，“輕軌名店城”在5月開盤銷售時銷售狀況良好，300余個商鋪開盤銷售80余個，各項政策一出臺受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項目在市場中受到更為慘重的影響，及時的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風波過去，投資者重失信心后再擇時推出。2005年8月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達到60%，再一次刺激了投資者的投資熱情。小結：地下商業(yè)相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。宏觀政策的出臺影響了投資客戶心理，但是只要是好的項目，有獨特的項目優(yōu)勢，依然可以刺激投資者的投資熱情，可以看出，地下商業(yè)的投資需求依然旺盛。圖3：購買目的圖略各項目已經成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項目推出的產權式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權，不享受物業(yè)的使用權，%投資回報率被眾多投資客戶看好?？梢钥闯?，地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。（三）經營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖1：租金價格（元/㎡/月）圖略在已經營業(yè)的項目中，整體租賃價格均在200—300元/㎡/月的范圍。部分項目最高達到580元/㎡/月；而地上商業(yè)同質的地上商鋪的租金約在400—800元/㎡/月的范圍，比如新推出的金鷹女人街，2㎡左右的商鋪統(tǒng)一價格1600元/月，換算下來每平方米也在800元左右。可以看出，地下商業(yè)租賃相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。各項目推出時的租金價格主要根據所處的地理位置，及地上商業(yè)經營狀況等因素而定，在經營的過程中租賃價格也可能根據項目當時的經營情況而上下浮動。經調查，在已經經營的項目中各項目的租賃價格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個別項目在后期經營狀況不好的情況出現了波動?！凹文耆A女人印象”位于觀音橋步行街內，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開發(fā)商定位為中高檔項目，租金均價300元/㎡/月，但是由于受到商圈內地上業(yè)態(tài)同質商業(yè)的競爭，再加上步行街建立的時間不長，人們的消費習慣一時難以得到改善，導致商場難以聚集人氣，故目前經營狀況不甚理想，也影響了經營者的情緒，紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”的推出，對其項目產生相當大的沖擊，分流了大部分人流，經營過程中經營者紛紛有想要推出的意向，最后在項目及時對租金價格作出調整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經營者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金60元/㎡/月的優(yōu)惠政策，而這時商圈內 “宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”項目的租金均價已經達到250元/㎡/月?？梢钥闯觯叵律虡I(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經營管理也扮演著非常重要的角色。圖2：租賃情況（出租率）圖略在營的項目中，整體出租率達到80%以上的商業(yè)占75%，個別項目達到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女人印象”均達到了100%的出租率。其獨特創(chuàng)新的項目定位、經營業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質帶動了項目招商順利。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營項目整體租賃情況均已達到95%以上，是因為地下商業(yè)建成的時間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經營業(yè)態(tài)品質上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費群體。所以整體出租情況達到了如此良好的態(tài)勢。惟有解放碑商圈“麗島春天”項目租賃情況不甚理想，該項目較好的位置曾在2004年10月開業(yè)時被眾多經營者看好，當時的