【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)群體，由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項(xiàng)目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。都是以中低檔服裝、鞋類、小商品為主營(yíng)業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項(xiàng)目都存在嚴(yán)重的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項(xiàng)目間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但是結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況暫未受到太大的影響。小結(jié)：結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目配比結(jié)構(gòu)基本合理。低檔商業(yè)如果不做即時(shí)的調(diào)整，最終將會(huì)陷入經(jīng)營(yíng)不善，關(guān)門歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占主要比重，說(shuō)明存在嚴(yán)重的同質(zhì)化，雖然在硬件環(huán)境有所改善，但是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下必然將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分消費(fèi)群體，但是還是存在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化，中高檔項(xiàng)目如果要鞏固市場(chǎng)地位還需要優(yōu)化項(xiàng)目的個(gè)性。在即將推出的商業(yè)項(xiàng)目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。可以看出，開發(fā)商都想在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟。這樣，除了必須滿足硬件上的先進(jìn)，還要緊密結(jié)合各區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，體現(xiàn)出項(xiàng)目定位上的創(chuàng)新。（二）需求市場(chǎng)分析一般情況下，住宅物業(yè)從購(gòu)買到使用基本上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對(duì)的是三個(gè)層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經(jīng)營(yíng)者（即商鋪的使用者），消費(fèi)者（商品終端消費(fèi)人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項(xiàng)目簡(jiǎn)情表略圖1：整體地下商業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，所以整體的銷售價(jià)格均價(jià)一般20000—30000元/㎡之間，最高達(dá)到55000元/㎡。而各商圈內(nèi)同質(zhì)的地上商業(yè)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)元/㎡。在2000年前后，由于重慶整體房地產(chǎn)市場(chǎng)水平不高，楊家坪商圈及南坪商圈的地下項(xiàng)目推出的時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)在10000元/㎡左右，目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)看均價(jià)一般也在20000元左右，可以看出這些項(xiàng)目已經(jīng)明顯的升值。 解放碑商圈由于是重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價(jià)格相對(duì)其它區(qū)域略高，各項(xiàng)目間也根據(jù)自身的項(xiàng)目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同，價(jià)格也有較大的差距?！昂诟窠鸾纭表?xiàng)目推出的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權(quán)銷售均價(jià)在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭?jī)蟮馈倍ㄎ粸橹懈邫n項(xiàng)目，銷售均價(jià)分別為37000元/㎡、25000元/㎡。“輕軌名店城”定位為國(guó)際化高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到55000元/㎡， 而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到150000元/㎡。可以看出，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。圖2：銷售情況（銷售率）圖略目前地下商業(yè)整體銷售達(dá)到80%以上的銷售率，大部分項(xiàng)目達(dá)到100%；個(gè)別項(xiàng)目銷售不甚理想。整體市場(chǎng)銷售情況可從以下三個(gè)階段來(lái)看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的態(tài)勢(shì)下，推出的項(xiàng)目均能達(dá)到90%以上的銷售率，大部分項(xiàng)目銷售達(dá)到100%，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2005年上半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)，特別是“國(guó)八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺(tái)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一片觀望狀態(tài)，從而影響了投資客戶的投資熱情。此時(shí)推出的項(xiàng)目中，“黑格金界” 總價(jià)較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場(chǎng)的考驗(yàn)，而對(duì)于部分總價(jià)較高的商業(yè)項(xiàng)目銷售速度開始趨于緩慢，“輕軌名店城”在5月開盤銷售時(shí)銷售狀況良好，300余個(gè)商鋪開盤銷售80余個(gè)，各項(xiàng)政策一出臺(tái)受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項(xiàng)目在市場(chǎng)中受到更為慘重的影響，及時(shí)的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過(guò)去，投資者重失信心后再擇時(shí)推出。2005年8月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀(jì)金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達(dá)到60%，再一次刺激了投資者的投資熱情。小結(jié)：地下商業(yè)相對(duì)于地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，且整體銷售情況良好。宏觀政策的出臺(tái)影響了投資客戶心理，但是只要是好的項(xiàng)目，有獨(dú)特的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，依然可以刺激投資者的投資熱情，可以看出，地下商業(yè)的投資需求依然旺盛。圖3：購(gòu)買目的圖略各項(xiàng)目已經(jīng)成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項(xiàng)目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán)，不享受物業(yè)的使用權(quán)，%投資回報(bào)率被眾多投資客戶看好。可以看出，地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。（三）經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析表1：部分已營(yíng)項(xiàng)目簡(jiǎn)情表略圖1：租金價(jià)格（元/㎡/月）圖略在已經(jīng)營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目中，整體租賃價(jià)格均在200—300元/㎡/月的范圍。部分項(xiàng)目最高達(dá)到580元/㎡/月；而地上商業(yè)同質(zhì)的地上商鋪的租金約在400—800元/㎡/月的范圍，比如新推出的金鷹女人街，2㎡左右的商鋪統(tǒng)一價(jià)格1600元/月，換算下來(lái)每平方米也在800元左右?？梢钥闯?，地下商業(yè)租賃相對(duì)于地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。各項(xiàng)目推出時(shí)的租金價(jià)格主要根據(jù)所處的地理位置，及地上商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素而定，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中租賃價(jià)格也可能根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)情況而上下浮動(dòng)。經(jīng)調(diào)查，在已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目中各項(xiàng)目的租賃價(jià)格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個(gè)別項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況出現(xiàn)了波動(dòng)?！凹文耆A女人印象”位于觀音橋步行街內(nèi)，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開發(fā)商定位為中高檔項(xiàng)目，租金均價(jià)300元/㎡/月，但是由于受到商圈內(nèi)地上業(yè)態(tài)同質(zhì)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，再加上步行街建立的時(shí)間不長(zhǎng)，人們的消費(fèi)習(xí)慣一時(shí)難以得到改善，導(dǎo)致商場(chǎng)難以聚集人氣，故目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，也影響了經(jīng)營(yíng)者的情緒，紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調(diào)之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項(xiàng)目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”的推出，對(duì)其項(xiàng)目產(chǎn)生相當(dāng)大的沖擊，分流了大部分人流，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)營(yíng)者紛紛有想要推出的意向，最后在項(xiàng)目及時(shí)對(duì)租金價(jià)格作出調(diào)整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營(yíng)者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金60元/㎡/月的優(yōu)惠政策，而這時(shí)商圈內(nèi) “宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女人街”項(xiàng)目的租金均價(jià)已經(jīng)達(dá)到250元/㎡/月。可以看出，地下商業(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也扮演著非常重要的角色。圖2：租賃情況（出租率）圖略在營(yíng)的項(xiàng)目中，整體出租率達(dá)到80%以上的商業(yè)占75%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女人印象”均達(dá)到了100%的出租率。其獨(dú)特創(chuàng)新的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動(dòng)了項(xiàng)目招商順利。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營(yíng)項(xiàng)目整體租賃情況均已達(dá)到95%以上，是因?yàn)榈叵律虡I(yè)建成的時(shí)間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費(fèi)群體。所以整體出租情況達(dá)到了如此良好的態(tài)勢(shì)。惟有解放碑商圈“麗島春天”項(xiàng)目租賃情況不甚理想，該項(xiàng)目較好的位置曾在2004年10月開業(yè)時(shí)被眾多經(jīng)營(yíng)者看好，當(dāng)時(shí)的