【文章內(nèi)容簡介】 12 活模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風險。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾， 因此市場前景看好。 第二節(jié) 本項目市場分析 一、 優(yōu)勢 項目建設場址位于福鼎市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。周 邊道路通暢，交通便捷。政府行政中心及法院、檢察院、建設局、國土局、海事處等諸多部門均處于項目周邊，而目前周邊地區(qū)并無建設規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓，因此， 特別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、管理完善、功能齊全的寫字樓。 二、劣勢 本 項目用地離市中心不遠，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區(qū)，但 形成較成熟的居住社區(qū) 尚須一段時間 ，區(qū)域 居住 人口不足，商業(yè)人氣不旺， 本項目商業(yè)部分 市場培育尚需一定時間 。 三、機會 從發(fā)展看，從市中心至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛 圍將大大改善，而且，隨著 福鼎市確立 “東擴、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項目開發(fā)帶來機遇。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。 第三節(jié) 市場定位 一、產(chǎn)品定位 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應不同收入水平的消費群體的需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風險。 二、價格定位 寫字樓 部分： 參考近年福鼎市 房 地產(chǎn) 價格的均價上漲趨勢 及 銷售情況，結(jié)合項目本身的素質(zhì)和定位，預計本項目 寫字樓 部分在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售均價為 8500 元 /m2。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ，但項目完成時間為 2020 年10 月，建成后桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預計本項目商 鋪 部分銷售均價為 25000 元 /m2。 14 第四章 項目建設場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。介于北緯26176。55′—27176。26′，東經(jīng) 119176。55′—120176。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長。福鼎市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。境內(nèi)太姥山是國家風景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量 占全國的三分之一。 1995 年 10月 13 日竟國務院批準同意撤縣設市，年輕的福鼎市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確定了福鼎市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。 第二節(jié) 氣候水文特征 項目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長冬短，春秋分明；冬夏季風交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。全年平均氣溫達 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達 23℃ —28℃ 之間。沿海地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主 要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 第三節(jié) 社會經(jīng)濟概況 改革開放以來，福鼎市國民經(jīng)濟有了較大的發(fā)展，十五期間，福鼎市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）年平均遞增 11%， 2020 年達 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計劃目標；財政總收入年均增長 %，達 億元，其中地方級財政收入 億元，年均增長 13%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計完成投資 億元， 2020 年達 億元，增 長 19%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020 年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點； 2020 年城鎮(zhèn)化水平達 %，超 “十五 ”計劃 5 個百分點。建成或基本建成重點項目 28項，實現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計劃的%，城市建成面積由 2020 年的 平方公里拓展到 2020 年的 12平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項目載體建設初 具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)基礎設施和防災抗災能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設施進一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經(jīng)濟總收入達 億元。十五期間，一批有較 16 強輻射帶動能力的生產(chǎn)性項目落戶福鼎并陸續(xù)開工、建設和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶福鼎，將給福鼎帶來前所未有的發(fā)展高速和 機遇。政府職能轉(zhuǎn)變、國有資產(chǎn)管理機制改革、農(nóng)村稅費改革、林權制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制進一步完善。社會保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項社會事業(yè)得到進一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項目；農(nóng)民人均純收入由 2020 年的 2854 元提高到 2020 年的 4027 元 ，年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2020 年的 5965 元提高到 2020 年 10118 元，年均增長 %。 第四節(jié) 配套基礎設施條件 近年 來，福鼎市加大基礎設施投入力度，初步形成了四通八達的交通網(wǎng)。該項目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。 供水管道已經(jīng)接到項目場址的周邊，可滿足項目建設與使用的需要； 11 萬伏變電站的 10 萬伏輸電線路已經(jīng)達項目建設場址附近，可從此處的 10KV出線引出。 福鼎市擁有程控交換機容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項目區(qū)，實現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國道福鼎段移動信號的全面覆蓋。區(qū)域開通程控電話率達 100%。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。金融服務網(wǎng)絡健全，是了各銀行網(wǎng)絡系統(tǒng)的互連互通。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項目建 設要求。 17 項目建設的鋼材、水泥、木材，當?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳?、石、磚等地材在當?shù)丶瓤刹少彶M足供應。 第五節(jié) 項目建設的政策支持 本項目是福鼎市國土資源局公開掛牌中標項目，市發(fā)改局、建設局、國土資源局等有關部門在項目的策劃和申報上提供了幫助和便利。 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 本項目位于福鼎市 桐南新城 ，基地形狀呈規(guī)則 四 邊形，東西長約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場地適宜房屋建設。 18 第五章 工程建設方案與建設內(nèi)容 第一節(jié) 設計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《福鼎市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》； 四、《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設計標準》； 六、《建筑工程交通設計及停車場設置標準》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）。 第二節(jié) 工程建設方案 一 、 設計理念 本項目意在打造集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創(chuàng)國際廣場的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進行深入設計，追求社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨特的都市天際線及新景觀風貌。 19 二、總平面布置 沿中央大道和北側(cè)道路分別設置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路 口，將鼎融國際廣場融入周邊環(huán)境，融入城市關系之中，成為城市的背景。設置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。整體建筑呈“反 L”形。對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強的中心花園。沿街中央大道設置獨立店面，在十字路口處設置商業(yè)廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了鼎融國際廣場的形象。寫字樓的出入口設在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在北側(cè)和西側(cè)分別設置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。 人行流線：合理組織流暢的步行 流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。 停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設置地面臨時停車以滿足商業(yè)停車的需要。 消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡埽ㄖ苓呌邢儡嚨拉h(huán)行，并與基地出入口連接。 三、建筑單體設計 二十一世紀辦公空間的設計將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應不同的辦公模式。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設 置 8 間店面。其余均為大空間商業(yè)用房。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構(gòu)成簡潔明快的建筑，體現(xiàn)時代特征，表達建筑的內(nèi)涵。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現(xiàn)代風格。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。運用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個性化特征。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達出不同層次的美感。設計手 法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。 四、結(jié)構(gòu)設計 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經(jīng) 濟合理 。按 照《建 筑抗震 設計 規(guī)范 》（ GB500112020），該場地抗震設防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設計地震分組屬第一組，設防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級， 抗震等級為三級。 人防抗力等級甲類核六級，常六級。 五、給排水設計 本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設計規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設單位 提供的要求進行設計。 給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設備并單獨計量；五層以上為辦公用水，設三套供水設 21 備，地下室設一個辦公用水水箱 80