【正文】 在中央商務(wù)區(qū)購買特色商品在中央商務(wù)區(qū)享受餐飲、娛樂等項目 3．。最大可能消費性動機(jī)分別為：進(jìn)食午餐和晚餐為公司購買辦公用品和商務(wù)禮品 為自己購買生活用品公司的年度會議之類的集餐飲、娛樂、會議與一體的活動朋友、同事、或戀人之間的各類消費 商務(wù)目的的餐飲、娛樂、文化等消費2． 地鐵人流以及深南路流動人群特征：由項目交通網(wǎng)引導(dǎo)的對商務(wù)區(qū)的多員功能中之一項或者多項功能吸引的人流。1． 區(qū)域工作人員特征： 在中央商務(wù)區(qū)寫字樓上班的人員，在高交會館、市民中心以及會議中心等上班的人員，基本上可以分為兩個層級?？傮w特征表現(xiàn)為：規(guī)模大，區(qū)域性強(qiáng)，檔次越來越高等特點。中央商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)部不同的關(guān)系，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)次序依次是住宅、酒店、寫字樓，然后才是商業(yè)項目，各種地產(chǎn)項目的銷售是借助中央商務(wù)區(qū)的概念，而在各種地產(chǎn)項目的營造下，中央商務(wù)區(qū)的高檔定位已經(jīng)完成的情況下，深圳的主要商業(yè)項目才開始上馬，所以中央商務(wù)區(qū)地產(chǎn)和商業(yè)的關(guān)系抓喲的表現(xiàn)為地產(chǎn)帶動商業(yè)的關(guān)系。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，深圳的休閑、美容行業(yè)每年以20%的速度增長。健康休閑，美容康體行業(yè)的發(fā)展趨勢深圳有多家醫(yī)院進(jìn)行專業(yè)的整形項目，此外，深圳新的中檔以上的住宅項目都會有專門的會所，會所內(nèi)部一般都會有專門針對片區(qū)居民的康體設(shè)施，而深圳的毫宅內(nèi)部都會有專門的健身房。此外深圳很多家庭重視小孩的教育，各種類似鋼琴培訓(xùn)班的專業(yè)的聲樂培訓(xùn)很有市場；深圳的樂器行和眼睛點也有一定的發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢深圳的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，目前深圳已經(jīng)簡稱的有規(guī)模的書店有兩個，東門書城和華強(qiáng)北書城，此外雖然受到電視以及家庭影院等的嚴(yán)重沖擊以及電影業(yè)本身存在的缺陷等因素的影響，深圳的電影業(yè)也得到了一定的發(fā)展，電影的發(fā)展模式改變?yōu)椋涸瓉淼膫鹘y(tǒng)的大型的電影院為小型的多功能放映廳以便滿足不同消費群體的欣賞口味，電影院的的硬件設(shè)施檔次提高以便吸引消費者享院線的現(xiàn)場效果。娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢深圳的娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，深圳對娛樂業(yè)的管理比全國幾乎任何一個城市都要寬松，娛樂業(yè)的發(fā)達(dá)是深圳城市特區(qū)優(yōu)惠政策的一部分，也是深圳的特色之一，深圳婚齡男女比例失調(diào)，女性比例源源高于男性，除了大量的電子廠以及其他相關(guān)工業(yè)產(chǎn)業(yè)中女性的比例高于男性這個原因之外，深圳的娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，而娛樂業(yè)的重要從業(yè)人員為女性也是一個很重要的因素。中餐在深圳的發(fā)展還呈現(xiàn)出明顯的多種地方菜系共同繁榮發(fā)展的特點，北方風(fēng)味的面點王、湘菜、川菜、東北風(fēng)味、粵菜、海鮮等都獲得了共同的發(fā)展機(jī)會。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢深圳的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展隨著深圳經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展而迅速發(fā)展， 目前已經(jīng)形成現(xiàn)代商業(yè)購物中心、社區(qū)便利店、大型超市、倉儲式超市、傳統(tǒng)的百貨商場、小型臨街店鋪等共同存在的多元化格局，并呈現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)升級、檔次升級的態(tài)勢。文化底蘊(yùn)中央商務(wù)區(qū)商圈是新興的頂級商圈，未來10年將會發(fā)展成為輻射到全市的市級商圈，也必然會發(fā)展到輻射香港、澳門、珠三角其他城市以及國內(nèi)國際其他城市的國際化的商圈，具有明顯的國際化、現(xiàn)代化的文化底蘊(yùn)、體現(xiàn)多元化、人文化的終極關(guān)懷，晶島國際廣場項目的經(jīng)營必須發(fā)揮中央商務(wù)區(qū)的這儀特點才能得到有效的發(fā)展。以步行天橋與深圳主要感到相連，同時借助立體交通網(wǎng)絡(luò)，形成頂級商圈的交通體系和商業(yè)脈絡(luò)。 本項目位于中央商務(wù)區(qū)、規(guī)模比較大、便利店顯然不符合本項目的發(fā)展，大型購物中心是本項目必然采取的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。由于深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，預(yù)計再過10年左右時間，深圳人均GDP將會翻一翻，到12,000美元以上。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下規(guī)律：當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在1,000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均GDP在2,000~3,000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP達(dá)到6,000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)以便利店為主；人均GDP達(dá)到12,000美元以后，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購物中心（“摩爾”）。根據(jù)商業(yè)的經(jīng)營方式、規(guī)模、內(nèi)容（業(yè)種）和布局，零售商業(yè)可以分為超市（如民潤超市、華潤超市）、大型綜合超市（如吉之島）、百貨商店（如天虹商場）、便利店（如7－ELEVEN）、專業(yè)店、專賣店（如雅芳專賣店）、大型購物中心（“摩爾”，如銅鑼灣廣場）和倉儲式商店（如山姆會員店）等八大類。本項目作為深圳市頂級商圈，在環(huán)境的營造上一定要占領(lǐng)制高點，從硬件設(shè)施上作到商業(yè)項目的建筑設(shè)計以及內(nèi)部的服務(wù)設(shè)施充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化、人性化。綜觀國內(nèi)各個城市的商圈變幻，明顯的表現(xiàn)出環(huán)境檔次明顯高出商業(yè)檔次半級或者一個級別的現(xiàn)象。本項目是作為頂級商圈內(nèi)核心位置的商業(yè)項目，定位的高檔化是必然的選擇，但是定位的高檔化并不表明在項目內(nèi)部全部是高檔的產(chǎn)品，而是應(yīng)該有檔次的梯級存在，同時作到功能分區(qū)，充分發(fā)揮不同功能區(qū)的功能，達(dá)到相得益彰的效果。就這方面來講，本項目具有后發(fā)優(yōu)勢。很顯然，項目充分主題化、差異化、規(guī)模化，并充分體現(xiàn)頂級商圈物業(yè)內(nèi)涵的內(nèi)在要求是項目定位的關(guān)鍵所在。中央明確認(rèn)為中過經(jīng)濟(jì)過熱，尤其是固定資產(chǎn)投資過快，房地產(chǎn)市場存在價格偏高以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡等問題，已經(jīng)采取了提高了利率和購房首期款等相關(guān)措施來打擊國內(nèi)以及國際游資對房地產(chǎn)市場時常的過度投機(jī)，陸續(xù)可能會有更嚴(yán)厲的政策出臺，雖然珠三角的房地產(chǎn)市場相比環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、比長三角的房地產(chǎn)市場理性，但是政策調(diào)整對深圳房地產(chǎn)市場的景氣狀況還是必然會產(chǎn)生消極影響，對宏觀政策的關(guān)注是本項目定位和營銷的重要參考。甚至導(dǎo)致更加嚴(yán)重的后果，所以定位錯位化是本項目定位的基本要求。從地理位置上講，深圳靠近香港和廣州太近，雖然作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)同香港相比資源等方面的優(yōu)勢但是并不具有香港那么強(qiáng)大的國際性優(yōu)勢，同廣州相比具有或者確切的說在發(fā)展的早期享有較大的政策優(yōu)勢，但是中國南方經(jīng)濟(jì)的真正中心從來都是廣州，作為中央商務(wù)區(qū)，在國際化方面， 在影響力和輻射性方面永遠(yuǎn)會落后于廣州。2． 深圳的地緣劣勢使得在同廣州的商務(wù)競爭中處于不利位置。而本項目雖然具有屬于自己的優(yōu)勢，但是本身優(yōu)勢的發(fā)揮面臨者改變消費者消費習(xí)慣的任務(wù)，和已經(jīng)成熟的商圈相比本項目不具有先天優(yōu)勢。項目威脅1． 深圳商圈發(fā)展的歷史和未來使得本項目不具有先天優(yōu)勢和區(qū)域性優(yōu)勢。4．地鐵開通擴(kuò)大了本項目的商圈范圍輻射。港人投資消費是深圳投資和消費市場的明顯特征，深圳市政府有關(guān)港人在深圳投資以及消費的限制取消和提供便利，將促使深圳比較于香港的投資和消費優(yōu)勢更加鄣顯，為本項目的成功提供更大機(jī)會。市民中心入伙在2004年5月分正式投入使用以后，改變了本區(qū)域作為商務(wù)區(qū)以及富人區(qū)在市民中的概念，為本項目聚集了人氣。 而本項目目前周邊的消費群體數(shù)量還沒有大到支持一個中央商務(wù)區(qū)大量商業(yè)項目運營的基礎(chǔ)條件。ＣＢＤ要想長期持續(xù)發(fā)展，將在很大程度上依賴其周邊的大型居住社區(qū)的形成。目前項目所在的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)在運作的項目，比如星河國際旁邊的天虹購物廣場，萬佳百貨等雖然有一定的規(guī)模，并且本身的規(guī)劃和管理符合中央商務(wù)區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)和高規(guī)劃，但是獨木不成林，其影響里僅僅局限于周邊區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)目前還不具備市級商圈的影響力氣。本項目的無頂花園，下沉式廣場，地面與周遍連接體由深圳市政府投資，市政副的投資項目在項目的營銷中具有很好的宣傳效果，可以增加投資商的投資信心。會展經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項目提供了強(qiáng)大的國際發(fā)展空間。五．會展經(jīng)濟(jì)以及總部經(jīng)濟(jì)的建筑載體為本項目的國際化定位提供了基礎(chǔ)。四．順暢的交通體系為作為全市的商業(yè)中心提供了交通保證。三．規(guī)劃的前瞻性和超前性是項目具有廣闊的發(fā)展空間。 中心區(qū)的概念早在1986年就已經(jīng)提出，經(jīng)過長期的規(guī)劃和發(fā)展， 中心區(qū)的概念已經(jīng)深入人心，中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)建成40萬平方米的寫字樓，規(guī)劃好的寫字樓建設(shè)面積還有100萬平方米，項目周邊眾多的高級住宅區(qū)已經(jīng)投入使用，僅項目周邊區(qū)域的消費者就有7萬人。首先具有深圳市最高的中心性，所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；其次，深圳CBD將會具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，24小時人口的變化值也最高；第三，深圳CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車流）在城市地區(qū)也最高；第四，CBD具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五，CBD具有城市中最高的土地價格和租金。本項目的商業(yè)部分住要包括三部分，見下表。二． 項目分析 項目概況項目位于深圳中心區(qū)難中蛀，是一個位于深圳市中心區(qū)最重要最核心地段和構(gòu)成公共空間系統(tǒng)最重要的部分之一，用地面積為42300平方米，建筑面積11389