【正文】 、藝術展覽、舞蹈表演、現(xiàn)代舞、音樂會、小劇場、書法、西洋繪畫、雕塑、西裝（含進口）、淑女服飾（含進口）、眼鏡、皮包、皮飾、西餐廳、日本料理、韓國燒烤、外國采餐館（美容）、健身中心、咖啡屋、汽車配件、汽車修理、文具店、玩具店、文化廣場、健身房、有氧舞蹈社、樂器、插花補習班、動物醫(yī)院、KTV、卡拉OK、舞廳、夜總會、俱樂部、PUB、BAR、撞球屋、保齡球、眼鏡（含修理）、清潔用品、禮品屋、通訊、洗衣、醫(yī)診、美發(fā)美容、火鍋店、快餐店、水果行、便利商店、自助餐、中餐館、西藥房（含修理）零售業(yè)調(diào)查結果如下表：是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓練的特定消費者才有足夠能力去欣賞的品位而言。是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務業(yè)；例如書店、KTV等。例如雜貨、五金、藥店。易言之，基本上愈具有符號意義的消費文化（或商品），愈灰往都市中愈高層級的中心地點、區(qū)集中；反之則愈會位于較低層級的邊緣地區(qū)。四、商圈設定綜合三種不同的商圈設定方式分析如下：因此經(jīng)過分析后，本案主、次要商圈定義如下：主要商圈：大慶市人口約251萬人，總戶數(shù)約72萬。以目前都市中心層級發(fā)展及消費者消費習性而言，至大慶市之消費者涵蓋各個郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；即報告書中所指的大慶生活圈。本案由基地向外作10公里商圈，其涵蓋人口約為10萬、16萬、19萬人，、6萬戶，其涵蓋區(qū)域及詳細人口數(shù)見附表：附錄一：項目商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。附：總體房型面積配比建議圖 建議兩房之主力房型面積控制在75~85平方米/戶（主要規(guī)劃于多層內(nèi)），三房之主力房型面積范圍控制在95~110平方米/戶（主要規(guī)劃于小高層內(nèi)）較為適宜，以此來有效控制項目主力總價，增強項目的區(qū)域總價競爭力。項目面積配比建議綜觀大慶地區(qū)和本項目周邊區(qū)域的住宅產(chǎn)品規(guī)劃及去化總體情況，并結合本項目的地理位置、單價、相對客源客層以及項目自身特點等因素，建議本產(chǎn)品單體面積不宜過大，應以中擋物業(yè)的主流面積為主，塑造“小而精（簡）”的大慶市高檔精品住宅。 墻面分隔有凹凸。e. e. d. 儲藏室的布局改善。北陽臺的設置是近幾年開始流行的主要房型功能改善方法之一，—4平方米。即多層住宅標準層樓面盡量少安排住戶，通常布置一梯二戶。對購房者來說，功能不齊，房子就難保值了。房型平面規(guī)劃綱領建議 a. 房型基本功能全。3）期間不斷吸引已預約客戶再來，來人再利用。 吸引來人、來人再生、來人再利用，客戶相互擠壓保證現(xiàn)場熱 烈氣氛，形成排隊搶購場面：1）磁場作用，吸引來人。4. 4.3. 3.2. 2.五、商場百分百引爆式銷售活動優(yōu)勢點1. 1.營造熱銷氣氛，PUSH其他客戶購買。推出時間 以1~3天集中推出為宜，可確保現(xiàn)場氣氛極為熱烈，形成排隊搶購場面。2）業(yè)態(tài)配比調(diào)整及時調(diào)整業(yè)態(tài)面積比例，使各種需求最準確獲得滿足。吸引客戶再來人，實現(xiàn)來人再利用。不同業(yè)態(tài)區(qū)域銷售引導 成功的商場必須使同一經(jīng)營業(yè)態(tài)歸于同一區(qū)域集中營業(yè)。價格帶根據(jù)市場需求的前期試探，擬出一定價格范圍的價格帶對外報價。SHOPPING MALL磁場策略SHOPPING MALL的最大優(yōu)勢是由一家大型及數(shù)家小型“磁場型”核心店引導周邊商鋪形成“一站式”都會休閑購物與生活理念的商業(yè)城。二、商場引爆式銷售活動——醞釀期（2個月）來人吸引各類媒體新聞、廣告發(fā)布，以大慶中心區(qū)“一站式商業(yè)城”概念推出，吸引客戶，同時帶來商鋪客戶的積累，試探市場反映調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)務方向。銷售策略上建議采用“商場百分百引爆式銷售行動”，以強有產(chǎn)品賣點吸引客戶，通過“來人再生”，“來人再利用”實現(xiàn)現(xiàn)場客戶的相互擠壓效果，形成“爆炸型”搶購效應。投入經(jīng)營管理、人力及物力損耗、無法靈活應用短期內(nèi)即有資金取得，并可靈活應用不需負擔經(jīng)營風險符合國人購買習性七、商場道路建議百貨主動線： 3—副動線： 輔助走道： —2m貳、出售與出租對比分析其他1000m2運動用品、運動服飾、運動器材、道具家電、家具、娛樂1000m2嬰兒用品、玩具、嬰幼兒服飾皮件2000m2麥當勞、肯德基、名品店服裝五、單元劃分建議 購物——各店業(yè)種及商品部分重疊，保持適度競爭環(huán)境，帶 給消費者選擇空間，定位以中級產(chǎn)品為主。 以本項目的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢、地理特征、相鄰環(huán)境等方面因素來考量，建議可以區(qū)域型和都會型購物中心來定位本項目。其他特色主題則須企業(yè)體長期用心經(jīng)營，因此除非企業(yè)體本身與主題淵源深厚，否則成敗難以預料。二、開發(fā)策略研擬與分析商圈需求預估依商圈需求量，現(xiàn)有大慶市供給量及各業(yè)種最適合經(jīng)營規(guī)模推估本案業(yè)種需求坪數(shù)：經(jīng)營模式A方案B方案出售：20000 m2 自營：5000 m2 出售：40000 m2 自營：10000 m2 業(yè) 種需求坪數(shù)（A方案）需求坪數(shù)（B方案）商場（購物及服務）15000 m220000 m2生活量販店2000 m210000 m2電器量販店500 m23500 m2家具城500 m21000 m2餐廳及美食街1500 m24000 m2網(wǎng)吧、電玩500 m21500 m2合 計20000 m240000 m2三、開發(fā)策略建議除已提到規(guī)劃方案外，本案的開發(fā)策略還可朝以下方向思考：附加目的性的消費優(yōu)點：目的性的消費可拉大商圈，與原主體結合，除提升整體購物、休閑、娛樂之層級外，亦可加速帶動周遭環(huán)境。未來這些商業(yè)區(qū)中的各類大中型商業(yè)設施，包括一些大賣場的經(jīng)營，將會直接影響到本案對消費者的相對吸引力。鑒于其與本案迎面相對，所帶來的負面影響不可低估。（1）由于本案的周邊區(qū)域不久后將要興建多處大型商業(yè)設施，從而會使不少投資客和自用客認為未來經(jīng)商競爭過劇，從而失去在此投資或經(jīng)營的興趣。（4）基地周邊區(qū)域的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)將有利于本區(qū)域的商業(yè)地位和品位的提升，再加上臨近市政府的得天獨厚優(yōu)勢，本區(qū)域成為大慶市最大、最繁華的中央生活區(qū)（“CLD”地區(qū)），已是指日可待。（2）大慶市區(qū)范圍小，交通可及性強，如項目定位、規(guī)劃得當，未來不但可望成為大慶生活圈的消費中心，亦有機會扮演目的性消費之角色。建議以采購控管的角度，相互遴選辦法，擬定本商場設施管理廠商。在擬定承租戶管理規(guī)章部分，將依本商場之特性與各相關代表人員之共識，就下列各層面研擬： A：商場管理組織的權利義務 B：行業(yè)管理及營運方針 C：促銷活動的舉辦與配合 D：廣告、文宣的制作與規(guī)范 E：營業(yè)時間之制定與相公辦法 F：商場實際經(jīng)營管理之各項規(guī)定 G：工作及服務人員之規(guī)范 H：施工裝潢管理之各項規(guī)定 I：清潔維護辦法 J：管理費用分攤及收繳規(guī)定 K：違規(guī)罰則及其他附加事項 擬定招商策略即若采取分攤方案則以底層最高，二樓次之，三樓再次，四樓最低這樣的序列來收取并與各層的流量的多寡掛鉤。建議聘請有大型商場管理經(jīng)驗的物業(yè)公司來進行管理。功能規(guī)劃 因為自購經(jīng)營的小業(yè)主和租賃經(jīng)營的小業(yè)主同時存在，商場內(nèi)經(jīng)營內(nèi)容的不一致是顯而易見的。同時，經(jīng)營業(yè)態(tài)的管理要求達到百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。公設比規(guī)劃 為使商場達到良好的營業(yè)績效：建議盡量減少每層樓面公共部分的分攤面積，以使單元實際盡面積使用率達到60%以上。單元平面規(guī)劃 為滿足未來客戶的銷售心理（自用或