【正文】 項(xiàng)目ＦＮＰＶ大于０，ＦＩＲＲ高于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（8％），因此寫字樓部分項(xiàng)目可行。400≈FNPV ＝4288萬元FIRR ＝％5. 結(jié)論本項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)配套、飯店配比為寫字樓商業(yè)配套飯店面積（平方米）20000100008000比例（%）其中商業(yè)配套包括餐飲、商品、娛樂休閑、會(huì)議等配套服務(wù)；寫字樓部分定位為中高檔寫字樓，租金水平為人民幣5元/（含物業(yè)管理費(fèi)）；飯店定位為三星級(jí)水平，共設(shè)客房200套左右；另外還包括地下4600建筑平方米、共150個(gè)車位的停車場(chǎng)，和600建筑平方米左右的物業(yè)用房。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)＝13－1＋1709247。 2001年到2010年北京由于各種國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，各種利好消息的影響，寫字樓市場(chǎng)租金將保持3%－5%的增長幅度，預(yù)計(jì)2001到2004年增幅可達(dá)5%左右，2004到2008年將保持4%的年增長，2008到2010年間保持3%的年增長，2010年之后的租金有諸多不可預(yù)見因素，暫按2010年的租金估算。 寫字樓的出租經(jīng)營費(fèi)用按出租收入的30%計(jì)。包括辦公、管理費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。由國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)可查出：四類辦公用房的出讓金為1400～1800元人民幣/平方米，地段位于四類用地的較優(yōu)質(zhì)地段，故取1700元/平方米，則：出讓金 = 1700元/平方米 = 9877元/平米（每平米用地）合出讓金1353元/平方米（樓面地價(jià)）取1400元/平方米，總計(jì)出讓金為： 3528 萬元 拆遷、安置補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)取2000元/平方米，總計(jì)拆遷費(fèi)用為： 5040 萬元紅線外市政配套費(fèi)由國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)可查出：四類辦公用房的市政及四源費(fèi)為460~800元/平方米，地段位于四類用地的優(yōu)質(zhì)地段，故取700元/平方米，則：市政費(fèi) = 700元/平方米 = 5390元/平米（每平米用地）合市政費(fèi)700元/平方米（建筑面積）總計(jì)大市政費(fèi)用為 1764 萬元第一部分合計(jì) 10332 萬元第二、 工程建設(shè)及相關(guān)費(fèi)用小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)費(fèi)取400元/平方米（建筑面積），包括附屬工程、室外工程費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取。項(xiàng)目所在地的土地獲取方式為出讓，用地類型為辦公。4. 經(jīng)濟(jì)效益分析 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則一、結(jié)合實(shí)際及經(jīng)驗(yàn)原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取主要依據(jù)專業(yè)人員的估算經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)商提供的項(xiàng)目方案、文件規(guī)定的部分費(fèi)用。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目作為既有寫字樓，又有飯店、商業(yè)等多種配套的綜合項(xiàng)目，對(duì)公司的經(jīng)營、管理能力提出了非常高的要求。 交通風(fēng)險(xiǎn)雖然本項(xiàng)目處于中軸路與二環(huán)交叉口，雖有與二環(huán)相連的專用交通橋，但實(shí)際進(jìn)出仍有一些不便，尤其中軸路全面拓寬后，區(qū)域車流量必將加大。另外，隨著區(qū)域環(huán)境完善、奧運(yùn)村逐步落實(shí)，同處于中軸線上的本項(xiàng)目，也可能獲得其他客戶青睞。為在區(qū)域競(jìng)爭中取勝，項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)自己的特色，完善服務(wù)，確立自己的“核心競(jìng)爭力”。而目標(biāo)項(xiàng)目以西、以南大片可開發(fā)地也為其他項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)入埋下了伏筆，以北也有零星地塊可供開發(fā)。本項(xiàng)目要在市場(chǎng)上取得成功，必須準(zhǔn)確定位，避免與以上成熟區(qū)域形成直接競(jìng)爭。 地域競(jìng)爭的影響北京市中關(guān)村、金融街、CBD已經(jīng)形成比較明顯的商務(wù)競(jìng)爭氣氛，奧運(yùn)村的商務(wù)氛圍都已經(jīng)明顯落后于以上三地區(qū)。經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、不穩(wěn)定因素增加，無論是寫字樓針對(duì)的企業(yè)客戶，還是飯店面對(duì)的個(gè)人客戶，都會(huì)在經(jīng)濟(jì)趨緩的情況下“節(jié)衣縮食”。 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)，參考北京市主要綜合物業(yè)情況，結(jié)合區(qū)域?qū)懽謽?、飯店?jīng)營狀況及發(fā)展，本項(xiàng)目客房套數(shù)宜定在200套左右，所占建筑面積在8000平方米左右（全部為客房及相關(guān)輔助設(shè)施面積），在總面積比例上，低于北京市平均水平；另外，考慮到區(qū)域狀況以及北京市消費(fèi)情況，包括餐飲、商品、娛樂休閑、會(huì)議等即服務(wù)于飯店客戶，也服務(wù)于寫字樓客戶，同時(shí)也服務(wù)于周邊社區(qū)客戶的配套面積占用地上面積近10000平方米；目前，市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r比較好的寫字樓所占面積最大，超過地上總建筑面積一半。由于飯店設(shè)施、物業(yè)管理費(fèi)用較高，實(shí)際收入水平差距不大。 周圍飯店項(xiàng)目基本情況周圍區(qū)域各飯店客房數(shù)量在16～420套之間，平均為152套，北京市全部三星級(jí)飯店平均客房數(shù)量在200套左右。 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 各類綜合物業(yè)面積分配參考根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)收集到的資料，新世界、航華科貿(mào)中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)等綜合性物業(yè)寫字樓、商場(chǎng)、飯店（酒店式公寓）面積分配比例見下圖：大廈名稱行政區(qū)寫字樓(萬平米)比率商場(chǎng)(萬平米)比率飯店(萬平米)比率新世界中心二期崇文8500%34000%102000%航華科貿(mào)二期朝陽55000%6500%70000%國賓花園西城70000%40000%70000%國貿(mào)中心朝陽61000%34000%60000%亮馬河大廈朝陽29000%37260%33980%華普國際廣場(chǎng)朝陽30000%30000%30000%富華大廈東城47000%5000%25000%東方廣場(chǎng)東城360000%145000%240000%深房商業(yè)大廈朝陽32000%15000%20000%燕莎中心朝陽12000%42000%22000%嘉里中心朝陽82000%15000%38428%首都時(shí)代廣場(chǎng)西城39400%53000%30000%恒基中心東城94200%80400%53200%新世界中心崇文40000%80000%35000%富國廣場(chǎng)朝陽64000%77000%40000%王府井世紀(jì)廣場(chǎng)東城16500%22800%7500%豐聯(lián)廣場(chǎng)朝陽73300%40000%19400%以上項(xiàng)目寫字樓、商場(chǎng)、%、%、%。另外，本項(xiàng)目由于是綜合項(xiàng)目，在客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面可以充分利用共同資源，降低運(yùn)營費(fèi)用；由于寫字樓需要維持一定的檔次，在設(shè)備、物業(yè)管理等多方面要求提供較高服務(wù)；設(shè)置一定規(guī)模的飯店對(duì)餐飲、娛樂設(shè)施客源的保障會(huì)起到一定的作用；因此，飯店檔次也不宜過低。從全市星級(jí)飯店經(jīng)營狀況看，%，%，%，三星級(jí)飯店平均出租率較高，也說明市場(chǎng)需求較大。為考察區(qū)域內(nèi)不同星級(jí)飯店的贏利能力，而同時(shí)減少區(qū)內(nèi)個(gè)別飯店因折舊、計(jì)算成本不同以及其它非經(jīng)營性因素對(duì)飯店贏利表象造成的影響，采用區(qū)域內(nèi)飯店收入水平減全市平均費(fèi)用、成本支出，來估算區(qū)域內(nèi)飯店應(yīng)達(dá)到的平均贏利水平狀況：飯店星級(jí)北京市平均費(fèi)用成本/套房（萬元每年）區(qū)域飯店收入/套房（萬元每年）估算區(qū)域飯店利潤/套房（萬元每年）利潤率（%）三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)以上估算時(shí)雖然沒有詳細(xì)區(qū)分不同納稅狀況，沒有仔細(xì)分析費(fèi)用成本的構(gòu)成，只是從行業(yè)平均狀況來考慮，但也可以看出，區(qū)域內(nèi)三星級(jí)與一星級(jí)飯店贏利狀況較好。而三星級(jí)飯店在開發(fā)海外旅客客源上還有一定的潛力可以挖掘。需要注意的是，飯店的整體水平不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更重要的是配套軟件、管理的星級(jí)水平。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次飯店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著人民生活水平的提高及我國進(jìn)一步的開放國門，更多的國內(nèi)外旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到北京，而項(xiàng)目地處市中心，周邊文化古跡、人文景觀眾多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高項(xiàng)目經(jīng)營效率。在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級(jí)的飯店，而在北京CBD、燕莎、長安大街、金融街、中關(guān)村等區(qū)域快速發(fā)展的情況下，本區(qū)域環(huán)境短期內(nèi)難以趕上，開發(fā)四星、五星級(jí)飯店風(fēng)險(xiǎn)較大。飯店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)、外省市來京旅游的人員。寫字樓部分檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高與周邊幾個(gè)項(xiàng)目，飯店應(yīng)定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到委托方的客觀要求，雖然區(qū)域內(nèi)客源爭奪激烈，但仍可以適當(dāng)安排部分面積作為飯店使用，前途是必須嚴(yán)格控制飯店規(guī)模和檔次，以避免經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。從今后發(fā)展來看，目標(biāo)區(qū)域內(nèi)形成不了有力的國際商務(wù)活動(dòng)市場(chǎng)支撐點(diǎn)，仍將依托于周邊大型企事業(yè)單位相關(guān)的公司、企業(yè)和公務(wù)、商務(wù)、會(huì)展活動(dòng)、以及國內(nèi)外旅游團(tuán)體、個(gè)人。目前，本區(qū)域內(nèi)主要寫字樓多數(shù)是國內(nèi)大公司集團(tuán)自行建造、使用、部分用于出租的物業(yè)；與之相應(yīng)，區(qū)域內(nèi)飯店賓館客戶也多是國內(nèi)消費(fèi)者，以外省市來京公務(wù)、商務(wù)人員和一般旅游者為主。交通上該區(qū)域?qū)儆诮煌ǚ泵Φ囟?，二環(huán)、中軸路交界之處，高峰時(shí)期交通擁阻，一般時(shí)段尚可，同時(shí)洲際大廈與項(xiàng)目共建的跨河橋工程已建成，出入二環(huán)較便利。 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)從位置上看，項(xiàng)目處于金融街、奧運(yùn)村、CBD、燕莎等商務(wù)氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國家機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關(guān)村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺(tái)后，區(qū)域競(jìng)爭日益激烈，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競(jìng)爭，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。其中前兩個(gè)項(xiàng)目已入住，主要客戶為傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、設(shè)計(jì)裝潢、各類商貿(mào)公司、駐京機(jī)構(gòu)等。2000年區(qū)域內(nèi)飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬元、3683萬元。附近飯店收入構(gòu)成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構(gòu)成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽宮賓館創(chuàng)利194萬元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬元外，其他主要飯店利潤均為負(fù)值。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營的小型旅社、招待所。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，物業(yè)服務(wù)稍次。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。安定路、三環(huán)、鼓樓外大街、二環(huán)合圍成的區(qū)域附近，目前有華北大酒店、竹園賓館、河北飯店、海南飯店等賓館項(xiàng)目，以及洲際大廈、神華大廈、三利大廈、中煤大廈、深房大廈、浙江大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，酒店式公寓有新近入住的天鴻寶景大廈等。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)相鄰。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。而國內(nèi)市場(chǎng)的成長使得國內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。寫字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬平方米。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場(chǎng)價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予一定補(bǔ)償。B、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。a、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請(qǐng)免兩年所得稅。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75％征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的四源費(fèi)，減半征收大市政費(fèi)。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75％征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購儲(chǔ)備制度，按照國家及市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購買寫字樓，甚至經(jīng)營寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，從而形成寫字樓市