【正文】 場的一個良性循環(huán)。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認為在短期內(nèi)不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經(jīng)濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大甚至會出現(xiàn)走低的可能。例如，日本三洋化工株式會社就準備今年年底在北京設立辦事處，并且考慮在國內(nèi)合適的地方建廠。例如，前面提到的美日經(jīng)濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內(nèi)也不會體現(xiàn)出來。不過，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應該看到積極的方面存在。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報價上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報價，相反卻降低了租金報價；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報價，但成交價與報價卻相差很大，有的甚至超過30％；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低?；谝陨现T多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹慎樂觀的態(tài)度。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。實際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來，表現(xiàn)在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應持謹慎態(tài)度。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結構將進一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供配套服務的作用將日趨明顯。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結果。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務所中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國電報電信公司國貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計算中心國興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場的各方面因素，中國成功地申辦2008年奧運會、中國入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項目開始運作，預計會使當前較為平淡的寫字樓市場變得活躍起來。從空置率方面來看，%，這一結果的出現(xiàn)主要是由于供應量的顯著增長。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動跡象。而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結構變化。從需求結構上看，許多實力雄厚的中資機構在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。由于銀行按揭已經(jīng)進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。 未來三年內(nèi)，寫字樓的競爭將進入產(chǎn)品時代，其中CBD將成為重點地區(qū)。同時，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預租和預售的寫字樓也對當前寫字樓市場產(chǎn)生了壓力。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應狀況項目名稱 面積（平方米）項目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達利100000騰達大廈 91000名人廣場70000國興大廈 48000太運大廈20000太平洋國際大廈 60000北京國際金融中心69000中國國際科技會展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國人壽大廈90000東方廣場二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應量324000平方米，市場存量達到527萬平方米。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。進入2001年后，寫字樓市場平淡中見活躍，預計全年寫字樓供應量應能達到140萬平方米以上。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過600萬平方米，由于當時寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。以上預測中并未考慮2008年由于奧運會舉辦將導致游客大幅增加。 需求預測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會維持較快的增速。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對賓館飯店需求量必將增加。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都經(jīng)濟的貢獻率，使其成為首都經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機會、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進社會文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護相結合的原則，保護古都風貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設成為具有東方特色的一流國際旅游城市和具有首都風貌的國內(nèi)首位旅游中心城市。形成了國際國內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。%作為年增長速度估計今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計在目前情況下仍然比較保守： 飯店需求發(fā)展預測 旅游與商務需求基本狀況2000年，%；，%。 飯店供應與需求發(fā)展預測 飯店供應發(fā)展預測改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。二星級及一星級飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢與三星以上飯店分布趨勢相比變化不大，遠郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。四星級飯店分布四星級賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見下圖：五星級飯店分布北京市五星級飯店主要分布與朝陽區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關村附近。各類飯店商品收入比重都比較低。未定級飯店一般客房收入占到總營業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。酒店式公寓除客房服務外，一般還提供健身、商務、子女教育等等多種服務項目，所以營業(yè)收入中其他項所占比重最大。星級飯店餐飲服務收入占總營業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級與三星級飯店，比例均超過30%。不同星級賓館客房實際出租率如下圖所示：各類營業(yè)收入在不同星級飯店中的比重不同星級飯店一般除客房服務之外，尚設有餐飲服務、商品銷售服務以及包括會議服務在內(nèi)的其他服務項目。不同星級飯店租金與出租率2000年不同星級賓館客房實際平均房價狀況如下圖所示：根據(jù)房價租金情況，未定級的賓館飯店可能多為四星與三星級水平。自年初以來，五星級飯店實現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經(jīng)濟效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經(jīng)營狀況有待改善。隨著接待人數(shù)的增長，涉外飯店的出租率明顯回升，%，成為營業(yè)收入總額增長的原因之一。不同星級飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計，%。%。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計，在國外客人來京的花費中，%，僅僅次于在民航與商品的花費。%；從來京各洲際客源國情況看，%；%；%；%；%。 住宿人員狀況 國外住宿人員根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務478會議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術交流62其他40合計1861100目的分類表示見下圖： 國外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術人員307職員309技工/工人194商務人員4服務/推銷員137退休人員63合計國外人員主要來源于日本、美國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構成如下：日本美國韓國德國馬來西亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國199920002000年來北京的國外客人282萬人，%。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個國家的96個首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個國家的22個城市建立了友好城市關系。尤其隨著經(jīng)濟發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟也將成為國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。北京作為國內(nèi)最重要旅游城市之一，長城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內(nèi)游客，同時也吸引了眾多國際游客。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長城已經(jīng)成為中國的象征。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺灣、歐盟各國等100多個國家和地區(qū)。北京市重要地位、特點及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國最重要交流中心的作用，旅游、會議、商務、訪問等等，都決定了對賓館飯店的巨大需求。北京的農(nóng)業(yè)技術水平全國領先。北京是中國綜合經(jīng)濟實力最強的城市之一。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運中心，首都國際機場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京是中國城市基礎設施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設施建設步伐加快。北京是中國科學、教育、文化最繁榮發(fā)達的城市。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京的國際、國內(nèi)公務與社會交往活動繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟社會信息，從中反映出中國的發(fā)展方向。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機關和全國性公司的總部、行業(yè)總會、金融機構總部。河北某大廈項目定位研究報告作者：日期：某某公司河北大廈項目定位研究報告目　　錄1. 總體市場狀況分析 1 飯店市場概況 1 住宿人員狀況 3 北京市飯店賓館概況 6 飯店供應與需求發(fā)展預測 18 飯店供應發(fā)展預測 18 飯店需求發(fā)展預測 18