【正文】 產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術水平及產(chǎn)業(yè)隊伍等，目前在國內占有十分重要的地位。在我國有能力生產(chǎn)的 24 類 210種成套設備中，鐵西占有 50％的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的 77個產(chǎn)品中，有44個在 技術水平和市場份額方面居我國首位。 （二）投資熱土 鐵西新區(qū)目前已有 41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目 1873個，來區(qū)投資的大型跨國公司達 83家，其中世界 500強企業(yè)有 25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強。區(qū)內的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡體系，具備了 23 在區(qū)域內輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。 鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠 化率達到 34％ ，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。 城區(qū)功能完善。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務體系、生活服務體系、社會服務體系等三大服務體系。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運輸?shù)确諛I(yè)，開發(fā)建設生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務項目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務；城市的服務功能全面提高。 東西快速干道和正在建設的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機場僅 20 分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著沈陽市高速公路、內環(huán)、二環(huán) 、市區(qū)干線道路的建設，以及地鐵的規(guī)劃建設，鐵西新區(qū)已經(jīng)成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。 鐵西區(qū)的大規(guī)模調整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時， 也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從 2020 年沈陽市房產(chǎn)局每個月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的 27％。主要房地產(chǎn)項目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、 富云新都等。 二、區(qū)域城市規(guī)劃 （一）都市副中心 以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項目，而且還要建成現(xiàn)代商貿生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。 據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建 SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及沈陽工業(yè)大學搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。 新建的 SCBD定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務區(qū)。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風機廠區(qū)域為中心，占地 150 萬平方米。在已建的 47閣大型服務業(yè)項目基礎上，有關 部門又規(guī)劃開發(fā)建設規(guī)模以上（ 3000平方米以上）項目 30個。這 30個項目規(guī)劃占地面積 46萬平方米，計劃總投資 億元，有望形成鐵西新亮點。 該地區(qū)不僅臨近建設大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條 24 件優(yōu)越。更重要的是，商務區(qū)中心地段北三路附近還設有地鐵站出口，十分有利。 （二）“四空間”分布商業(yè)區(qū) 根據(jù)規(guī)劃， SCBD 區(qū)域內大致分為混合商務區(qū)、專業(yè)型商務區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個空間組成部分。 混合商務區(qū)是以建設大道和云峰街為橫縱兩個主軸形成 T字結構的混合商務區(qū)，其中云峰街東側的縱向商務帶 以板式建筑和點式高層為主，建筑下面是與地鐵站結合的地下商業(yè)步行街。 專業(yè)型商務區(qū)是在建設大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內的混合 商務辦公為主的地區(qū)。緩沖區(qū)則是在建設大路以南、興工街以東的條 狀地塊內形成 SCBD 緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。 最引人注目的是地下空間，在 T字形縱軸上，整個地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個層面的步行聯(lián)系。 以“金三角”為核心，鐵西新區(qū)還規(guī)劃了“五橫四縱”專業(yè)經(jīng)濟帶，用來突出專業(yè)性經(jīng)濟特點。 金三角：鐵西新區(qū)還規(guī) 劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設大路 91萬平方米區(qū)域內建以綜合百貨、家居建設項目為主的集散中心。沈陽工業(yè)大學現(xiàn)址 25 萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。而將建的 SCBD正好與二者構成現(xiàn)代商貿的“金三角”。 五橫：北一路倉儲物流配送產(chǎn)業(yè)帶，北二路汽車貿易產(chǎn)業(yè)帶，北四路生產(chǎn)資料綜合服務產(chǎn)業(yè)帶，建設大路商貿景觀帶和沈遼路商貿走廊。 四縱：興華街金融貿易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經(jīng)濟帶和重工街工業(yè)文化會展體育產(chǎn)業(yè)帶。 25 （三）商貿為核心的東北最大居住區(qū) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿服務區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設大路，北至北二路，除在建的 47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設 3000平方米以上規(guī)模項目 30個，總投資 ?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪鳌⒈倍菲囐Q易、北四路專業(yè)市場、建設大路商貿景觀及沈遼路商貿產(chǎn)業(yè)帶。 未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿生活服務區(qū)，由建設大路至北一路，興工街到興華大街段和建設大路至北四路，興華街到重工街段組成的 L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿生活服務規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組 成 的區(qū)域，包括工業(yè)轉型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務區(qū)轉換的地方。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產(chǎn)業(yè)結構的轉換逐步向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設現(xiàn)代生活服務區(qū)。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所組成的 40平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。也就是沈陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構建八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括重礦機械制造工業(yè)園、通用設備制造工業(yè)園、數(shù)控機床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。四是西 部的裝備制造發(fā)展預留區(qū)。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿五個特點 。所謂大工業(yè)，就是在 S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內，將建成全國乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點發(fā)展區(qū) ；所謂大物流，是指在這個區(qū)域內將形成全國最大的汽運、物流基地；所謂大文化，是指 26 在 S型鐵西工業(yè)帶 區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊，建設 6公里長、 150米寬的工業(yè)文化長廊和全國最大的城市森林公園；所謂大商貿，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設大路沿線，未來將建成全國最大的商貿區(qū)和現(xiàn)代商務區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長的工業(yè)景 觀路；形成全國最長的沿內河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。另外，在 霽虹現(xiàn)代生活服務區(qū)還將建成全國最大的市民廣場，與市府廣場遙相呼應。 三、項目地塊分析 （一）地塊基本經(jīng)濟指標 項目 數(shù)量 單位 總征用地 平方米 總規(guī)劃用地 平方米 總建筑面積 平方米 建筑占地面積 平方米 綠地面積 平方米 道路面積 平方米 綠地率 % 容積率 建筑密度 % 平均層高 總戶數(shù) 停車位 （ 二 ）地塊 現(xiàn)狀分析 項目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。其中地塊南端的冶煉廠B、 C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。 ? 地塊現(xiàn)狀圖片 ? 項目用地范圍 （三）地塊交通分析 27 地塊北側的北一路沈陽重要的城市主干道，是鐵西新區(qū)連接城市中心區(qū)的主要通道，同時也是鐵西區(qū)連接城市各路環(huán)線的主要通道，通過北一路西至廣業(yè)路就可 進入沈陽繞城高速，從而通達京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地塊交通非常便捷。 同時地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。項目與沈陽站非常近，只有 1分鐘路程，同時和規(guī)劃建設中的地鐵一號線也非常接近，項目距沈陽桃仙機場僅 30分鐘車程。 20 20 20 20 26 27 28 288等多路公交車經(jīng)過本項目或項目周邊。 （四）地塊環(huán)境分析 鐵西區(qū)為沈陽工業(yè)老區(qū)，區(qū)域內工業(yè)污染較為嚴重。項目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時間進 行處理。同時，地塊東側尚未拆遷的重型機械廠及地塊西側的變壓器公司等企業(yè)必然對本項目形成客觀的污染源。 四、項目自然環(huán)境 鐵西新區(qū)原為沈陽工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對缺位。而項目所在區(qū)域的自然景觀相對更為稀少。 在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿服務區(qū)的同時，項目周邊景觀開始大增。興華公園、建設公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場綠地等10 萬 米綠地及市民廣場的建設使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。 100米寬的衛(wèi)工明渠經(jīng)過整治后，形成 清水長流的內河水系，與北三路、北四路到衛(wèi)工街東側中間“ U”形地帶的人工湖泊遙相呼應，使人居環(huán)境得到了極大的改善。同時在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。 五、人文環(huán)境 項目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要歸到其在中國工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。經(jīng)過漫長歲月，鐵西區(qū)在中國近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。 1904 年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南部包括南滿鐵路在內的權益轉讓給日本。 1906年 6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會（簡稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬 地”，實為日本殖民地，在這里建立了人本政權機構，并確定鐵道 28 東側為市街區(qū)，西側為工業(yè)地帶。 1948年 11月 2日，沈陽解放。次日，中國人民解放軍沈陽特別市軍事管制委員會成立，當即派軍代表接受鐵西的國民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國有企業(yè)。為支援解放戰(zhàn)爭、抗美援朝戰(zhàn)爭，為國家重點工程建設配套發(fā)揮了重要作用。 解放后，鐵西被稱為“機床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國居領先地位，通用零部件中有全國最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國第一臺電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。我國各個時期試制成功的 最大容量、最高等級的變壓器、斷路機，均出自鐵西的該行業(yè)。交通運輸設備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機械設備和器材生產(chǎn)廠家。鐵西的機電工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品種類多，高技術水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強，技術力量雄厚，管理經(jīng)驗較為豐富，為國家大規(guī)模經(jīng)濟建設，為開發(fā)內地，建設新興工業(yè)基地，為 60 年代的三線工程建設，提供了大批設備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術干部和技術工人。 六、項目周邊配套 由于項目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎配套相對薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設 ，基礎配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)促進了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。 目前項目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。項目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。 七、土地價格 項目一期地塊 238畝，總占地 ， 1818元 /平方米，每畝地價 。 29 第三章 項目法律及政策性風險分析 一、項目土地開發(fā)法律手續(xù)分析 項目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【 2020】 049號”土地掛牌交易成交確認書。 10 月， 本項目在完成所有土地款項之 后，并取得沈陽市測繪院最終測量結果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結果后，將取得《國有土地使用權出讓合同》，領取《國有土地使用證》。 同時本項目預計年內進行奠基儀式，并計劃 2020年 5月動工。 本項目目前準備申報沈陽重點工程項目，并同時申報遼寧重點建設項目，可以得到政府的進一步支持。 項目開發(fā)過程中： ? 不涉及當?shù)孛窬硬疬w； ? 不涉及國有企業(yè)員工安置； ? 不涉及國有企業(yè)員工對于國有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪； ? 不涉及市政改造； ? 不涉及政府協(xié)議的城市公建項目； ? 不涉及河道等復雜項目改造； ? 不涉及危樓拆除、爆破； 項目嚴格按照國 家法律、法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。 二、項目開發(fā)方式及風險評估 （一）項目開發(fā)方式 本項目由實力雄厚的 浙江鐵牛集團投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限公司獨家開發(fā)并銷售。 沈陽國際紡織服裝城有限公司 將聘請專業(yè)的外圍團隊為項目提供全方位的服務，包括： ? 甲級 規(guī)劃設計公司提供規(guī)劃設計； ? 甲級 建筑設計公司提供建筑設計； ? 甲級 景觀設計公司提供景觀設計； ? 總承包資質建筑公司進行建造； ? 國內頂級工程顧問公司提供工程顧問； ? 國內知名監(jiān)理機構進行工程監(jiān)理； ? 國內頂級商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨 詢 ； 30 ? 國內頂級律師事務所提供律師服務； ? 國際頂級物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務；