【正文】 體系。 東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機(jī)場僅 20 分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時， 也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。主要房地產(chǎn)項目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、 富云新都等。 據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建 SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及沈陽工業(yè)大學(xué)搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域為中心，占地 150 萬平方米。這 30個項目規(guī)劃占地面積 46萬平方米，計劃總投資 億元，有望形成鐵西新亮點。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。 混合商務(wù)區(qū)是以建設(shè)大道和云峰街為橫縱兩個主軸形成 T字結(jié)構(gòu)的混合商務(wù)區(qū)，其中云峰街東側(cè)的縱向商務(wù)帶 以板式建筑和點式高層為主，建筑下面是與地鐵站結(jié)合的地下商業(yè)步行街。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條 狀地塊內(nèi)形成 SCBD 緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。 以“金三角”為核心，鐵西新區(qū)還規(guī)劃了“五橫四縱”專業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，用來突出專業(yè)性經(jīng)濟(jì)特點。沈陽工業(yè)大學(xué)現(xiàn)址 25 萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。 五橫：北一路倉儲物流配送產(chǎn)業(yè)帶，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶，北四路生產(chǎn)資料綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)大路商貿(mào)景觀帶和沈遼路商貿(mào)走廊。 25 （三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。“兩館”即體育館、工業(yè)展覽館?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。 未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，由建設(shè)大路至北一路，興工街到興華大街段和建設(shè)大路至北四路，興華街到重工街段組成的 L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組 成 的區(qū)域，包括工業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)換的地方。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所組成的 40平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。在該區(qū)域要著力構(gòu)建八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括重礦機(jī)械制造工業(yè)園、通用設(shè)備制造工業(yè)園、數(shù)控機(jī)床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個特點 。另外，在 霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)還將建成全國最大的市民廣場，與市府廣場遙相呼應(yīng)。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。 ? 地塊現(xiàn)狀圖片 ? 項目用地范圍 （三）地塊交通分析 27 地塊北側(cè)的北一路沈陽重要的城市主干道，是鐵西新區(qū)連接城市中心區(qū)的主要通道，同時也是鐵西區(qū)連接城市各路環(huán)線的主要通道，通過北一路西至廣業(yè)路就可 進(jìn)入沈陽繞城高速，從而通達(dá)京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地塊交通非常便捷。項目與沈陽站非常近，只有 1分鐘路程，同時和規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號線也非常接近，項目距沈陽桃仙機(jī)場僅 30分鐘車程。 （四）地塊環(huán)境分析 鐵西區(qū)為沈陽工業(yè)老區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)污染較為嚴(yán)重。同時，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機(jī)械廠及地塊西側(cè)的變壓器公司等企業(yè)必然對本項目形成客觀的污染源。而項目所在區(qū)域的自然景觀相對更為稀少。興華公園、建設(shè)公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場綠地等10 萬 米綠地及市民廣場的建設(shè)使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。 100米寬的衛(wèi)工明渠經(jīng)過整治后，形成 清水長流的內(nèi)河水系，與北三路、北四路到衛(wèi)工街東側(cè)中間“ U”形地帶的人工湖泊遙相呼應(yīng)，使人居環(huán)境得到了極大的改善。 五、人文環(huán)境 項目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。 1904 年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南部包括南滿鐵路在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給日本。 1948年 11月 2日，沈陽解放。為支援解放戰(zhàn)爭、抗美援朝戰(zhàn)爭，為國家重點工程建設(shè)配套發(fā)揮了重要作用。我國各個時期試制成功的 最大容量、最高等級的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行業(yè)。鐵西的機(jī)電工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品種類多，高技術(shù)水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗較為豐富，為國家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為開發(fā)內(nèi)地，建設(shè)新興工業(yè)基地，為 60 年代的三線工程建設(shè)，提供了大批設(shè)備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術(shù)干部和技術(shù)工人。 目前項目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。 七、土地價格 項目一期地塊 238畝，總占地 ， 1818元 /平方米，每畝地價 。 10 月， 本項目在完成所有土地款項之 后，并取得沈陽市測繪院最終測量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國有土地使用證》。 本項目目前準(zhǔn)備申報沈陽重點工程項目，并同時申報遼寧重點建設(shè)項目，可以得到政府的進(jìn)一步支持。 二、項目開發(fā)方式及風(fēng)險評估 （一）項目開發(fā)方式 本項目由實力雄厚的 浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開發(fā)并銷售。 建筑物合理使用年限 50年； 地下層，總面積達(dá)到 ，項目地面以上總層高為 5層，總建筑面積達(dá)到 萬 平方米。 （二）項目可能面臨風(fēng)險 政策風(fēng)險 目前是我國“十一五”計劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實施并收到成效的過程中。 本項目可能面臨的政策風(fēng)險來自于沈陽地區(qū)對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對于預(yù)售廣告的投放政策，以及對于誠意金的收取政策。 項目在目前運(yùn)作 過程中，已經(jīng)得到沈陽地區(qū)各 級政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。 項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資，在資金方面確保項目的正常運(yùn)作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。 同時，五愛市場三期小商品城的建立，以及 市場商戶與客戶對于沈陽鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對于本項目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險。 三、總體評價 本項目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國家“振興東北”的戰(zhàn)略藍(lán)圖下，具有一定的市場契機(jī)。 在營銷方面，通過專業(yè)的市場運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項目自身特點，能確保項目的盈利點。 32 第四章 市場研究 一、沈陽五愛市場重點研究 五愛市場是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一。年度交易額近 200 億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林 、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里，覆蓋人口超過 2 億。五愛市場已經(jīng)在遼寧、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國的消費(fèi)購買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。沈陽市有 33條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場 4個，同時設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國 380余個線路 。 2020 年底，在“ 2020－ 2020 中國十大服裝批發(fā)市場頒獎典禮”上，沈陽五愛市場從近百家參評市場中脫穎而出，被評選為“中國十大服裝批發(fā)市場”。 五愛市場 總占地面積 ；營業(yè)面積 32萬平方米。 33 五愛市場東區(qū) 包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。 五愛市場西區(qū) 占地面積 ，建筑面積 ，營業(yè)面積 。 （二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成 總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約 60％。 沈陽五愛市場服裝城 沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于 1997年 4月 28日建成投入使用，占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營面積 方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉儲區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2020年投入使用并經(jīng)營繁榮，建筑面積達(dá) 萬 平方米，單個檔口拍賣最高成交價達(dá) 75 萬元，東區(qū)一期租賃總額達(dá) 億元；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城 2020年投入使用 ，建筑面積達(dá) ；三期改造工程總投資 右，總建筑面積 ，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。 35 （ 1）內(nèi)衣襪子毛線城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上 一層 經(jīng)營 內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 425 其中：精品檔口 6普通檔口 357 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 595 其中：精品檔口 6普通檔口 526 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上三 層 經(jīng)營 襪子、文胸、背心、短褲等 總 檔口數(shù)： 637 其中：精品檔口 8普通檔口 51西北角 31 類別 襪子 背心 文胸及短褲 比重 60％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總 檔口數(shù)： 76 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用品、 布 料 總 檔口數(shù)： 843 其中：精品檔口 9 普通檔口 744 類別 日用品 不料 比重 55％ 45％ 36 （ 2）床品布藝箱包鞋帽城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上一 層 經(jīng)營 鞋、帽 總檔口數(shù)： 1275 其中：精品檔口 5普通檔口 1219 類別 鞋 帽 比重 80％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營 箱包、精品皮鞋等 總檔口數(shù)： 1202 其中：精品檔口 8普通檔口 1115 類別 箱包 精品皮鞋 比重 80％ 20％ 地 上三 層 經(jīng)營 布料、毛線、涼席、座椅墊等 總檔口數(shù)： 980 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 布料 毛線、涼席 、座椅墊 比重 75％ 25％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總檔口數(shù)： 1032 其中：精品檔口 80、普通檔口 952 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等 總檔口數(shù)： 711（均為普通檔口） 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 日用小商品 體育用品 鐘表 雜貨 比重 25％ 25％ 25％ 25％ 37 五愛市場西區(qū) 五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段，是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，總占地面積 ，建筑面積 ，營業(yè)面積 萬平方米，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。年交易額可達(dá) 30 億元人民幣，有 160多條高速快捷的客貨運(yùn)輸線通達(dá)全國。五愛市場南 區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米， 1至 4 層為營業(yè)大廳， 5至 8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地 上一 層 經(jīng)營 電器、電池、電話機(jī)、飾品、鐘表、計算器 總檔口數(shù)： 75 類別 電器 電池 電話機(jī) 飾品 鐘表 計算機(jī) 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重 40％ 30％ 20％ 10％ 地 上三 層 經(jīng) 營 相冊、發(fā)制品、攝影器材 總檔口數(shù)： 193 類別 婚紗 相冊 發(fā)制品 攝影器材 比重 40％ 20％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 仿真花、工藝禮品 總檔口數(shù)： 7 類別 仿真花 工藝禮品 比重 70％ 30％ （ 2） 新 南區(qū) —— 地 上一 層 經(jīng)營 工藝品 總檔口數(shù)： 12 類別 工藝品 比重 100％ 39 地 上二 層 經(jīng)營 工藝品、禮品 總檔口數(shù)： 11 類別 禮品 工藝品 比重 40％ 60％ 地 上三 層 經(jīng)營 工藝品、禮品 總檔口數(shù)： 6 類別 禮品 工藝品 比重 55％ 45％ （三）各區(qū)商鋪面積分配 面積計算單位：平方米