【正文】 劃的大物流區(qū)，對外交通通達(dá)性是重慶市各區(qū)域最好的。加之重慶市政府搬遷以及未來CBD的規(guī)劃因素，江北區(qū)很可能成為未來重慶市最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。目前江北區(qū)核心是觀音橋商圈，其功能定位是“江北區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心聚集區(qū)”，符合江北區(qū)實(shí)施的“商貿(mào)拉動”戰(zhàn)略，目前已經(jīng)成為重慶市僅次于解放碑的第二大商業(yè)聚集區(qū)。商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫字樓集中于觀音橋——紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu)等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。216。 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心2001年，參照上海設(shè)立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質(zhì)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長極和山水園林城市風(fēng)貌展示區(qū)，并出臺了促進(jìn)北部新區(qū)加快發(fā)展的50條政策措施。在北部新區(qū)范圍內(nèi)，對經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的功能置換用地，加上3平方公里的出口加工區(qū)、5平方公里的汽車城以及5平方公里的環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總用地達(dá)23平方公里。在空間產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，布局汽車、光電、醫(yī)療、生物、軟件等現(xiàn)代工業(yè)，同時依托新火車站、客運(yùn)站，建設(shè)現(xiàn)代物流基地。新牌坊副中心在北部新區(qū)以南，依托北部新區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)揮自身的中心輻射作用，同時延伸觀音橋、紅旗河溝的部分流通與服務(wù)職能。新牌坊副中心列入城市總體規(guī)劃，作為重要的經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)與交通據(jù)點(diǎn)，連接觀音橋服務(wù)區(qū)與北部工業(yè)區(qū)，加大重慶城市進(jìn)一步向北發(fā)展的力度。目前新牌坊地區(qū)具有一定的商務(wù)辦公聚集性，但商業(yè)流通業(yè)沒有聚集，這是新牌坊與觀音橋的重要區(qū)別。依托于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所形成的樓宇工業(yè)，是新牌坊辦公聚集的重要特征；同時，諸多政府機(jī)關(guān)的入駐，以及人口的不斷集聚，也為新牌坊地區(qū)成為商業(yè)與知識型服務(wù)業(yè)的少量集聚創(chuàng)造了條件。從目前情況來說，依托周邊特定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)性服務(wù)，是新牌坊辦公產(chǎn)業(yè)的主要功能，但未來知識型服務(wù)業(yè)也會在此集聚，可能形成辦公（總部）、知識性服務(wù)業(yè)、特定的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)共存的商務(wù)聚集態(tài)勢，輻射主城北部經(jīng)濟(jì)。216。 南坪：定義為南岸區(qū)商務(wù)副中心20世紀(jì)80年代，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在南岸設(shè)立，促進(jìn)了重慶城市南部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該商務(wù)圈是以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北至長江大橋南橋頭，南至四公里轉(zhuǎn)盤，東至海棠溪立交橋，西至重慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域面積共2平方公里。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為南坪購物中心、市場中心（涵蓋煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心）、商務(wù)中心、金融中心、會展中心等五大中心。目前南坪商業(yè)流通氛圍較為濃厚，已經(jīng)成為重慶市主城區(qū)5大商圈之一，在服務(wù)功能上也逐漸奠定了城市副中心的地位，輻射南岸經(jīng)濟(jì)。商務(wù)圈中的企業(yè)以入渝公司辦事處、生產(chǎn)生活中介為主，與制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)并不多。但與觀音橋商務(wù)區(qū)相同，南坪商務(wù)圈在入駐企業(yè)檔次、規(guī)模方面，與解放碑尚有較大差距；同時作為城市副中心的南岸區(qū)和江北區(qū)，其金融入駐機(jī)構(gòu)仍然較少。和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒有占據(jù)先機(jī)，發(fā)展速度相對較慢。南坪未來的發(fā)展定位更多的是城市副中心，方向以流通、物流配送和會展為主，而金融、生產(chǎn)服務(wù)甚至商務(wù)辦公更多的會選擇在渝中區(qū)和江北區(qū)。216。 沙坪壩：定位于商業(yè)和文化的城市副中心20世紀(jì)30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，1939年劃入重慶建置重慶市沙磁區(qū)，成為戰(zhàn)時的文化區(qū)和重慶主要工業(yè)區(qū)。1950年建置為重慶市第三區(qū)，功能定位于文化區(qū)，1955年正式定名為重慶市沙坪壩區(qū)。目前沙坪壩是重慶市的文化區(qū)以及重要的商貿(mào)區(qū)，傳統(tǒng)的老城區(qū)以及諸多大學(xué)入駐為基礎(chǔ)，支持沙坪壩發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。但沙坪壩商務(wù)辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務(wù)的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關(guān)公司。很顯然，在金融業(yè)、總部辦公（尤其是外來大、中型企業(yè)）、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的聚集程度較弱。216。 石橋鋪—陳家坪：與輻射特定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的樓宇辦公區(qū)二十世紀(jì)九十年代初，為拓展重慶區(qū)域面積與產(chǎn)業(yè)功能，重慶市成立高新區(qū)，支持重慶西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)過10多年開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已具一定規(guī)模，目前區(qū)內(nèi)注冊科技企業(yè)近4000余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)200家，成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。依托區(qū)域內(nèi)部的特定產(chǎn)業(yè)環(huán)境，高新區(qū)的寫字辦公與電子產(chǎn)品流通業(yè)聚集度較高，且得到融合發(fā)展。高新區(qū)寫字樓以高新技術(shù)、軟件、科技、通訊、通信企業(yè)為入駐主體，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。流通業(yè)方面，高新區(qū)流通業(yè)主要以電子產(chǎn)品流通為主，產(chǎn)業(yè)特征非常明顯。與高新區(qū)寫字樓不同，陳家坪寫字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。解放碑核心功能區(qū)功能演化（1）目前解放碑CBD地位分析通過上文對重慶市核心區(qū)位的功能分析，明確了各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史、規(guī)劃等因素的差異，而產(chǎn)生差異化的城市功能，包括功能等級、輻射范圍及功能內(nèi)容等。目前，解放碑CBD承載著重慶市最關(guān)鍵的城市功能，在重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著最關(guān)鍵的地位，其典型特征如下：l 金融業(yè)聚集：以最頂尖的金融業(yè)企業(yè)為代表的知識型服務(wù)業(yè)聚集，其它如頂端法律、會計、咨詢、信息業(yè)等l 總部經(jīng)濟(jì)聚集：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)與服務(wù)業(yè)l 城市特征產(chǎn)業(yè)聚集：頂尖的制造業(yè)企業(yè)，及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如流通、銷售等從解放碑CBD具有的現(xiàn)有典型特征分析，其作為代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的最核心區(qū)位，是重慶市其他任何功能區(qū)位無法取代的。（2）未來解放碑CBD的功能演化分析任何一個城市核心區(qū)位地位的變化，將由城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市規(guī)劃因素及城市空間地理條件等諸多因素決定。目前，影響重慶解放碑CBD核心功能的主要因素有二：第一， 城市發(fā)展向北。重慶北部地區(qū)地形平坦，屬于重慶地形特征最適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域；同時，北部地區(qū)臨近空港、寸灘港及新火車站，交通、物流的通達(dá)與便捷對于制造業(yè)的大規(guī)模發(fā)展具有重要意義，而重慶本身就是制造業(yè)為主的城市。最近幾年，重慶北部地區(qū)在制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及交通物流的帶動下，成為重慶市發(fā)展最為迅速的城市區(qū)位，同時造成了各類人士心理的良好預(yù)期。第二，城市規(guī)劃因素。重慶市CBD規(guī)劃將江北城規(guī)劃為“中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心，承擔(dān)商務(wù)辦公職能，包括一部分商貿(mào)職能”。位于解放碑CBD一江之隔的江北城，其功能定位與目前解放碑CBD的城市功能相似，解放碑功能存在被部分分流的可能性。從目前情況看，江北地區(qū)從解放碑分流的頂尖城市功能極少，根據(jù)市場調(diào)查，有如下兩類：l 部分高科技公司的總部功能，即重慶市近幾年提倡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的高新技術(shù)企業(yè)，一部分這樣的大公司總部落戶于高新區(qū)的各大“星”寫字樓中，而這種分流主要是由于政府對北部新區(qū)的政策支持所致。l 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。這樣的功能分流主要集中在北部新區(qū)，但江北區(qū)的商貿(mào)中心目前還沒有出現(xiàn)典型的解放碑CBD業(yè)態(tài)。根據(jù)未來規(guī)劃，江北城將成為解放碑的最大競爭對手，并不排除解放碑核心功能被分流的可能性，但這樣的分流在江北城真正成型前發(fā)生的可能性非常小。江北城成型之后，我們認(rèn)為解放碑的核心功能業(yè)難以被撼動，更大的可能是二者之間形成一種競合關(guān)系，其原因如下：第一、地理位置的接近。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動的最大優(yōu)勢。第二、城市空間的影響。雖然重慶市是公認(rèn)的組團(tuán)式城市空間，但也有同心圓發(fā)展模式的很多特點(diǎn)，以解放碑為核心，充分輻射江北和南岸。江北城成型之后，距離南岸區(qū)的空間距離較解放碑遠(yuǎn)，輻射南岸區(qū)的城市功能，仍然需要解放碑實(shí)現(xiàn)。第三、經(jīng)濟(jì)總量的跨越。在江北城成型之后，重慶市的經(jīng)濟(jì)總量必然在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，有一個較大規(guī)模的提升。在這樣的預(yù)測下，解放碑商務(wù)區(qū)需要有一個延伸，而承載更多的城市服務(wù)功能，屆時解放碑和江北城會形成真正意義的競爭合作關(guān)系，而不是單純的競爭和分流。結(jié)論：解放碑的核心城市功能，在未來不會出現(xiàn)質(zhì)的變化，項目區(qū)位前景看好。對項目的影響根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項目所在的解放碑區(qū)位無論是現(xiàn)在還是未來，在重慶市的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位，其發(fā)展前景較好。而處于重慶市核心功能區(qū)位的國際大廈項目，在諸多物業(yè)類型的選擇與定位中，必然要符合重慶市核心區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征。三、 項目本體分析地塊位置國際大廈國際大廈項目位于渝中區(qū)新華路201號，在古代重慶巴渝八大景之首的長安寺原址上，處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置，扼守長江和嘉陵江交匯處的至高點(diǎn)。項目所在的新華路為解放碑CBD的核緣道路，但CBD的諸多特征仍在新華路上得到體現(xiàn)，如商務(wù)辦公企業(yè)的入駐，及部分金融機(jī)構(gòu)及金融網(wǎng)點(diǎn)選擇新華路為辦公、經(jīng)營地點(diǎn)等。項目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂配套；項目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園始建于1929年10月，是解放碑片區(qū)唯一公園配套，為一較理想的自然休閑場所；另外，項目位于解放碑CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。但項目所在新華路為重慶市最早的家電一條街，目前也以小家電及其它低端商業(yè)形式存在，檔次、形象較差，這在一定程度上影響項目的價值。項目四至n 項目偏北向緊鄰重慶25中，與25中之間無市政道路相連。n 項目西邊緊鄰主干道新華路，新華路是重慶市最早的家電專業(yè)市場n 項目偏南方向為群眾藝術(shù)館，與項目之間由一規(guī)劃道路間隔n 項目偏東方向為公園巷，但無現(xiàn)狀道路，與東向延伸地塊高差約50米，將規(guī)劃一條市政道路與“下半城”連接。周邊未來規(guī)劃及影響根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，在修復(fù)、綠化人民公園原址同時，還將新建現(xiàn)代化文圖兩館，并修建一條連接新華路與解放東路的車行道，打通上下半城交通。該改造工程將在人民公園東側(cè)增設(shè)環(huán)行車道，滿足上下半城交通疏導(dǎo)。車道全長300米，寬7米，上接新華路，在公園內(nèi)單行繞場地而下（局部在公園下穿），至西三街。覆土廣場景區(qū)下將設(shè)置電梯，供行動不便的老人通行。預(yù)計2008年建成。但目前重慶市道路建設(shè)如果受到拆遷影響，則推動過程較為艱難，屆時所規(guī)劃道路能否與項目東邊及北邊規(guī)劃道路相連，則要看項目周邊部分舊樓的拆遷進(jìn)度。如果項目周邊規(guī)劃道路能夠按時建設(shè)完成，則對項目交通可通達(dá)性有較大提高，對項目的輻射范圍的增強(qiáng)有直接影響。注：“下半城”是老重慶市民對渝中半島地勢相對較低的望龍門、儲奇門等區(qū)域的特有稱呼，因其城市規(guī)劃較差、配套檔次較低且居住人口為傳統(tǒng)的重慶低等收入人口，為區(qū)別于解放碑CBD的高檔“上半城”特征，得名“下半城”。人民公園項目東向的“下半城”項目東邊規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀項目地塊印象l 標(biāo)志性強(qiáng)地塊所在位置為解放碑片區(qū)地勢最高點(diǎn)，具有打造標(biāo)志性建筑的天然條件；項目產(chǎn)品形式為超高層，建成后會成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。l 觀景性強(qiáng)項目所在地理位置與兩江交匯的朝天門接近，超高層產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢，使得項目功能無論是寫字辦公還是居住公寓，都具有各個方向良好的面江景觀。l 氛圍性弱項目所在新華路歷來形成了較低的形象，沒有形成中高端氛圍。打造高端產(chǎn)品的超高層項目，國際大廈必須在理念、產(chǎn)品、營銷等方面整合營造，以突破目前的區(qū)位瓶頸。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。其中：核心部分——解放碑區(qū)域，東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路，；核緣部分——朝天門區(qū)域。解放碑CBD總體功能定位是：我國長江上游地區(qū)的國際化商務(wù)活動中心。從具體產(chǎn)業(yè)、企業(yè)形態(tài)和區(qū)域風(fēng)貌等不同角度對解放碑CBD的功能進(jìn)行定位：一是長江上游地區(qū)金融服務(wù)中心；二是長江上游地區(qū)信息服務(wù)中心；三是長江上游地區(qū)商貿(mào)中心；四是長江上游地區(qū)國內(nèi)外企業(yè)總部基地；五是重慶市現(xiàn)代都市景觀風(fēng)貌展示區(qū)。圍繞“五大”功能定位，未來解放碑CBD的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要分為三個層次：核心層是金融保險業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級社區(qū)與個人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。發(fā)展進(jìn)程歷史上，解放碑在整個重慶CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。這里歷來商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購?qiáng)?，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。同時該區(qū)域內(nèi)高樓大廈林立，寫字樓較多，商務(wù)設(shè)施比較完善，具備一定的商務(wù)氛圍，核心商務(wù)功能逐漸體現(xiàn)。商業(yè)零售業(yè)雖然不是CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對CBD金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對CBD核心商務(wù)功能和形成24小時服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。目前解放碑CBD在重慶已確立了商貿(mào)服務(wù)中心、金融服務(wù)業(yè)中心和現(xiàn)代商務(wù)活動中心的地位，解放碑CBD的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟(jì)各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查甲級寫字樓物業(yè)典型項目調(diào)查（1）租金及使用率情況項目名稱建筑面積（萬平方米）租金（套內(nèi)元/月/平方米）出租率產(chǎn)權(quán)狀況投入使用年份重慶世界貿(mào)易中心10 8060%分零出售2005年重慶國際商務(wù)中心 7585%分零出售2005年重慶國際貿(mào)易中心 10080%分零出售2005年 8080%分零出售2004年大都會廣場 135100%開發(fā)商持有1998年小結(jié)：l 從建筑體量分析，解放碑各典型項目體量普遍在3萬平方米左右，只有超高層項目世界貿(mào)易中心達(dá)到10萬平方米；l 從項目檔次分析，大都會廣