【正文】 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 12 四、 分期銷售收入規(guī)劃 表三：銷售收 入規(guī)劃表（ 注： 容積率 ） 銷售年份 開發(fā)期數(shù) 產(chǎn)品類型 銷售 單價 （元 /㎡） 銷售 體量 （㎡） 銷售收入 （萬元） 分期收入 （萬元） 2020 年 第一期 雙拼 別墅 45180 聯(lián)排 別墅 獨棟 別墅 2020 年 第二期 雙拼 別墅 47331 聯(lián)排 別 墅 獨棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計 165465 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動態(tài)表） 序號 分期 項目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 土地成本 開發(fā)前期費 建安成本 基礎設施費 園林環(huán)境 管理費用 財務費用 (土地 ) 財務費用 (建 設 ) 營銷費用 銷售稅費 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 14 所得稅 當期現(xiàn)金流量 () 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () () 貼現(xiàn)系數(shù) 當期凈現(xiàn)值 () 累計凈現(xiàn)值 () () () () () () 財務內(nèi)部收益率 (%) % 財務凈現(xiàn)值NPV 動態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財務內(nèi)部收益率： % 動態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項目在 100％出售時的全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務指標滿足有關標準的要求，具備一定的抗風險能力。 三、 擬開發(fā)周期規(guī)劃 2020 年通過土地轉讓取得該地塊。 （二） 項目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計算，項目收益詳見下表： 表二：項目收益表 （注：容積率 ） 序號 項目名稱 銷售單價 工程量 金額（萬元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場預估 聯(lián)排 28095 市場預估 獨棟 23251 市場預估 小高層 29064 市場預估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場預估 2 營業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤 44316 1總投資 2 4 稅前利潤率 % 3247。 威脅 分析 ： ? 政策風險，根據(jù)長沙市規(guī)定，本項目所在區(qū)域執(zhí)行“ 90 ㎡以下占 60%”的規(guī)定，而根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局文件《關于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項目用地規(guī)劃指標調(diào)整問題的意見》（《長規(guī)報[2020]17 號》）文件，要求本項目小于 90 ㎡ 的小戶型套型面積占 30%，雖然較 60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項目規(guī)模體量比較大， 30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項目的開發(fā)建設； ? 市場風險，本項目南面芙 蓉北路沿線 未來可供開發(fā)面積 比較大， 地理位置都優(yōu)于本項目，未來競 爭 比較 激烈； ? 未來出臺的政府宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年以來，全國各地房價上漲迅速，長沙房價也迅猛發(fā)展，去年以來的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預計未來政府有可能出臺新的、更嚴厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場供應結構、金融信貸市場等多個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 周邊狀況 周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目 東北邊 為 青竹湖外國語實驗中學，東邊有個安置小區(qū)，北邊風景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū) 外，周邊 其他 都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。 地塊建筑 凈 用地面積 ㎡ ，約 617畝， 另有 ㎡的綠化用地， ㎡的規(guī)劃路幅用地。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結合，因此本項目總用地可以達到 732 畝。 綜合經(jīng)濟效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，容積率 是最適合本項目開發(fā)的容積率 ， 現(xiàn) 根據(jù) 732 畝的總用地，在容積率指標在 的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟效益測算。 地塊 呈不規(guī)則扇形，地形高 低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地， 目前地塊拆遷已基本完成。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 7 青竹湖 外國語實驗中學 安置小區(qū) 青竹湖畔 小區(qū) （三） 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 分析 ： ? 項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地 借 勢打造豐富的產(chǎn)品線； ? 項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 交通道路網(wǎng)絡暢達； ? 項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。 （四） 地塊