中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2022-09-01 19:50:32 本頁(yè)面
【正文】 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 四、 分期銷售收入規(guī)劃 表三：銷售收 入規(guī)劃表（ 注： 容積率 ） 銷售年份 開(kāi)發(fā)期數(shù) 產(chǎn)品類型 銷售 單價(jià) （元 /㎡） 銷售 體量 （㎡） 銷售收入 （萬(wàn)元） 分期收入 （萬(wàn)元） 2020 年 第一期 雙拼 別墅 45180 聯(lián)排 別墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第二期 雙拼 別墅 47331 聯(lián)排 別 墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計(jì) 165465 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動(dòng)態(tài)表） 序號(hào) 分期 項(xiàng)目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地成本 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 園林環(huán)境 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (土地 ) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (建 設(shè) ) 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 所得稅 當(dāng)期現(xiàn)金流量 () 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () () () 貼現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)期凈現(xiàn)值 () 累計(jì)凈現(xiàn)值 () () () () () () 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項(xiàng)目在 100％出售時(shí)的全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三、 擬開(kāi)發(fā)周期規(guī)劃 2020 年通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。 （二） 項(xiàng)目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計(jì)算，項(xiàng)目收益詳見(jiàn)下表： 表二：項(xiàng)目收益表 （注：容積率 ） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) 工程量 金額（萬(wàn)元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場(chǎng)預(yù)估 聯(lián)排 28095 市場(chǎng)預(yù)估 獨(dú)棟 23251 市場(chǎng)預(yù)估 小高層 29064 市場(chǎng)預(yù)估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場(chǎng)預(yù)估 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤(rùn) 44316 1總投資 2 4 稅前利潤(rùn)率 % 3247。 威脅 分析 ： ? 政策風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)定，本項(xiàng)目所在區(qū)域執(zhí)行“ 90 ㎡以下占 60%”的規(guī)定，而根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整問(wèn)題的意見(jiàn)》（《長(zhǎng)規(guī)報(bào)[2020]17 號(hào)》）文件，要求本項(xiàng)目小于 90 ㎡ 的小戶型套型面積占 30%，雖然較 60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項(xiàng)目規(guī)模體量比較大， 30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)； ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目南面芙 蓉北路沿線 未來(lái)可供開(kāi)發(fā)面積 比較大， 地理位置都優(yōu)于本項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng) 爭(zhēng) 比較 激烈； ? 未來(lái)出臺(tái)的政府宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年以來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲迅速，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也迅猛發(fā)展，去年以來(lái)的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計(jì)未來(lái)政府有可能出臺(tái)新的、更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場(chǎng)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。 周邊狀況 周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項(xiàng)目 東北邊 為 青竹湖外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，東邊有個(gè)安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個(gè)青竹湖畔小區(qū) 外，周邊 其他 都是尚待開(kāi)發(fā)的土地，區(qū)域目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，但未來(lái)開(kāi)發(fā)體量較大。 地塊建筑 凈 用地面積 ㎡ ，約 617畝， 另有 ㎡的綠化用地， ㎡的規(guī)劃路幅用地。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項(xiàng)目總用地可以達(dá)到 732 畝。 綜合經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件，容積率 是最適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的容積率 ， 現(xiàn) 根據(jù) 732 畝的總用地，在容積率指標(biāo)在 的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。 地塊 呈不規(guī)則扇形，地形高 低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地， 目前地塊拆遷已基本完成。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 青竹湖 外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué) 安置小區(qū) 青竹湖畔 小區(qū) （三） 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 分析 ： ? 項(xiàng)目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)高低起伏，有利于因地 借 勢(shì)打造豐富的產(chǎn)品線； ? 項(xiàng)目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)； ? 項(xiàng)目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。 （四） 地塊
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