【正文】 宏觀調(diào)控將是一個(gè)長(zhǎng)期的、漸進(jìn)的過(guò)程。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍是具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展前景看好 。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金要求增強(qiáng)，土地管理更加嚴(yán)格的大環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作門檻、資金保障提出了更高的要求，這將導(dǎo)致行業(yè)門檻的提高和市場(chǎng)格局的進(jìn)一步整合， 在一些缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的開發(fā)企業(yè) 出局的同時(shí)，對(duì) 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)。 ? 市 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 7 頁(yè) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 20xx 年， 臨海 市 GDP 達(dá)到 ， 按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 15868 元。 截止20xx年底， 臨海 市戶籍總?cè)丝?人口 111萬(wàn)人 ,市區(qū) 。 05010015020020xx年 20xx年 20xx年GDP(億元)GDP(億元)127451477615868020xx40006000800010000120xx140001600020xx年 20xx年 20xx年人均GDP(元)人均GDP(元) ? 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 20xx年，臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ； 20xx年 19月， 臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 。房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯降溫。受住宅開發(fā)投資減少的影響，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比去年同期下降 %。19月，全市商品房銷售面積 ，比去年同期下降 %，商品房銷售額 ，增長(zhǎng)%。 ? 生活水平 20xx年 19月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12844元，比去年同期增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 6168 元，增長(zhǎng) %。工資性收入特別是本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)得到的工資性收入增長(zhǎng)比較明顯，是農(nóng)村居民現(xiàn)金收入快速增長(zhǎng)的主要因素。 臨海 市農(nóng)村居民人均工資性收入 2272元，比去年同期增長(zhǎng)%，其中在本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)收入為 1364元，增長(zhǎng) %。 20xx年 全市城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入 16764“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 8 頁(yè) 元。 20xx 年 19 月份，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成 臨海 市財(cái)政總收入的主體，分別完成稅收、 ，比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 1500515504167641400014500150001550016000165001700020xx年 20xx年 20xx年居民可支配收入(元)居民可支配收入(元) ? 臨海市房地產(chǎn)公司目前有 37 家，其中二級(jí)資質(zhì) 7 家、三級(jí)資質(zhì) 5 家、四級(jí)資質(zhì) 7 家、暫定資質(zhì)18 家；從業(yè)人員 789 人，其中高級(jí)職稱 19 人，中級(jí)職稱 293 人；注冊(cè)資金 5000萬(wàn)元以上企業(yè) 4 家，注冊(cè)資金 500萬(wàn)元 — 5000萬(wàn) 元的企業(yè) 33家。在 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)， 同時(shí)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求、資金實(shí)力要求更加嚴(yán)格的大環(huán)境下， 臨海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了重新洗牌，一些實(shí)力較弱的開發(fā)商逐步退出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)投資及開發(fā)面積也逐步相應(yīng)有所下降，臨海本地房地產(chǎn)開發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。 20xx 年臨海房地產(chǎn)開發(fā)總投資 ，同比下降 %，其中住宅投資 ，下降 %。全年銷售商品房 方米，同比下降 %，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。 ? 臨海市土地供應(yīng)情況 商品房土地供應(yīng)情況： 20xx年推出土地 1100畝， 20xx年推出 585畝， 20xx年 270畝。 20xx20xx年臨海共出讓土地 1955畝，如果按照 的容積率還計(jì)算，將有近 200 萬(wàn)平方米商品房推出， 20xx 年臨海推出不到 300 畝土地。截止到 20xx年 9月共推出土地 435畝。 如下圖： “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 9 頁(yè) 20xx年至今臨海土地供應(yīng)情況 單位(畝)1100585270 30043502004006008001000120020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年19月 ? 臨海市 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 從 20xx年到 20xx年， 臨海 市房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)到 364萬(wàn)平方米，其中住宅小區(qū) 21個(gè) ， 計(jì) 106萬(wàn)平方米 。 至 20xx年底， 臨海 市存量住宅面 積為 。 臨海的房?jī)r(jià)不斷走高 ， 20xx年前，臨海住房平均房?jī)r(jià)為 1200～ 1800元 /平方米； 20xx 年底達(dá) 2300～ 2700 元 /平方米，如耀達(dá)云棠花園一期是1180元 /平方米，時(shí)隔一年二期開盤價(jià)為 2180元 /平方米，幾乎翻了一番， 20xx云棠花園三期高層開盤價(jià)是 3380元 /平方米，其中一些高檔樓盤每平方米售價(jià)達(dá) 4000多元，最高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 5000元 /平米以上 ， 20xx年 臨海商品房住宅均價(jià)為每平方米 4100元左右 。 總體上說(shuō)，臨海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速逐年增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 ? 臨海市 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從下表 可以看出： 20xx20xx年期間臨海住房供應(yīng)體系主要以商品房為主，別墅類物業(yè)供應(yīng)量比較小，甚至總量不如經(jīng)濟(jì)適用房。 20xx— 20xx年住房供應(yīng)體系 項(xiàng)目 別墅 商品房 經(jīng)濟(jì)房 解困房 廉租房 供應(yīng)量（萬(wàn) m2） 0 比率（ %） 0 ? 住宅開發(fā)竣工情況 20xx年商品房新開工面積 （其中杜橋 ） ； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 10 頁(yè) 20xx年聯(lián)建房安置房新開工面積 ； 20xx年商品房新開工面積 （其中杜橋 ） ； 20xx年聯(lián)建房安置房新開工面積 ； 20xx年商品房新開工面積 （云水山莊全部動(dòng)工，其中杜橋 ） ； 20xx年聯(lián)建房安置房新開工面積 ； 20xx年 19月，臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控，特別是國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”的影響，政府的宣傳與調(diào)控措施逐步發(fā)生作用，市場(chǎng)呈現(xiàn)出似暖猶寒、穩(wěn)中略升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀望氣氛比較濃厚 ； 20xx年 19月全市完成房地產(chǎn)投資 ，在建施工面積 48萬(wàn)平方米，新開工面積 12萬(wàn)平方米 ，房屋竣工面積 34萬(wàn)平方米，均比去年有所上升，屬于急跌之后的正常反彈，但比 04年有較大幅度回落。 ? 臨海市商品房銷售情況 20xx年銷售住宅 2488套，面積 ，平均每套 ，營(yíng)業(yè)房 276間，面積，平均每間 75平方米，總銷售面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷售住宅面積約 35萬(wàn)平方米 ； 20xx年銷售商品房面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷售住宅面積約 40萬(wàn)平方米； 20xx年銷售商品房面積約 3235萬(wàn)平 方米 ； 20xx年 19月我市商品房市場(chǎng)總成交量為 710宗，面積 ，成交金額 ；二手房市場(chǎng)總成交量為 1219宗，面積 ，成交金額 。以上二項(xiàng)同比與 20xx年基本持平，但比較 20xx年，下降幅度均接近 50%。 三、 項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ? 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 臨海目前已形成以汽車、摩托車、電機(jī)為主的機(jī)電行業(yè)；以醫(yī)藥、原料藥中間體及樹脂為主的醫(yī)化行業(yè)；以膠合板、鋁型材、塑鋼為主的建材行業(yè)；以彩燈、鈕扣、鐵木制品為主的工藝品 行業(yè)和以太陽(yáng)傘、沙灘椅為主的旅游用品行業(yè)的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在此基礎(chǔ)上，臨海近年充分發(fā)揮國(guó)家歷史文化名城和臺(tái)州市域副中心城市優(yōu)勢(shì)，已逐步成為一個(gè)新興的旅游城市。 20xx年臨海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，同比增 13%； 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ；同比增長(zhǎng) 14%。 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %； 20xx“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 11 頁(yè) 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 21%； 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 9%； 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) %。 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 10351元， 20xx年人均收入 10657元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 11724元，同比增 10%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力人均可支配收入 14993元，同比增 27%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15504元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 16764元，同比增 %，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %，居民人均保持較高的收入水平，并呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年浙江省城鎮(zhèn)單位職工平均工資 27567元，臺(tái)州城鎮(zhèn)單位職工平均工資 31470元，居杭州（ 32440元）之后，列浙江省第二位。 人文環(huán)境分析 臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積 2203 平方公里，海域面積 1819 平方公里，轄 14 鎮(zhèn)、 5個(gè)街道，總?cè)丝?110萬(wàn)。 臨海歷史悠久，文化底蘊(yùn)濃厚。新中國(guó)成立以來(lái)，一直為臺(tái)州地區(qū)行政公署駐地。 1986年 3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)臨海撤縣設(shè)市 ， 文教昌盛，人文薈萃 ，具備良好的人文環(huán)境。 臨海市 也 是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市及全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時(shí)是浙江省小康縣市和全國(guó)股份合作制 經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地 生態(tài)環(huán)境分析 臨海風(fēng)光秀麗，山水城相依相繞， “ 風(fēng)景直冠東南 ” 。被譽(yù)為 “ 江南長(zhǎng)城 ” 的臺(tái)州府城墻和桃渚軍事古城雙雙列為 “ 國(guó)保 ” 。境內(nèi)還有桃渚國(guó)家地質(zhì)公園、牛頭山省級(jí)旅游度假區(qū)和浙東南第一高峰括蒼山等旅游勝地 等。近年來(lái)， 臨海充分發(fā)揮國(guó)家歷史文化名城和臺(tái)州市域副中心城市優(yōu)勢(shì)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已逐步成為浙江省一個(gè)新興的旅游城市。 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。 在項(xiàng)目前期規(guī)劃中， 通過(guò) 各種 措施進(jìn)行環(huán)境保護(hù)，可以把項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響降到最低程度且可接受 ，使生態(tài)保持原生性、完 整性 。 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析 ? 云水山莊 項(xiàng)目位置：南鄰臨海大道，北依柏葉路，東臨大寨河，西靠綠化路 ； 開 發(fā) 商：浙江臺(tái)州高速公路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 ； 項(xiàng)目概況：占地面積 120xx6 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由 15 幢小高層、高層、 6幢多層、 7幢疊排和 3幢辦公用房組成 ； 建筑材料：保溫隔熱系統(tǒng)，門窗保溫隔熱技術(shù)，節(jié)能燈應(yīng)用，智能聲光控制，太陽(yáng)能熱水器，建筑防水成套技術(shù) ； 智 能 化：周界防越報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更 系統(tǒng)，車輛出入與停車管理系統(tǒng)，數(shù)字電視和寬帶等 ； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 12 頁(yè) 配 套：幼兒園、會(huì)所和游泳池 ； 戶型面積： 50294平方米，主力戶型 160平方米以上的戶型， 120平方米左右的比例比較少。主要集中在沿街部分 ； 開盤時(shí)間：一期 20xx年 5月，二期 20xx年 1月 ； 價(jià) 格：公寓均價(jià) 49005100元 /平方米（每棟不同），起價(jià)分別為 465