【正文】 ................................... 94 風(fēng)險分析與評價 ............................................... 96 風(fēng)險因素識別及程度分析 ................................... 96 風(fēng)險控制措施 ............................................. 97 第 9 章 項目綜合效益與評價 ..................................... 99 項目社會效益與評價 ........................................... 99 項目經(jīng)濟效益與評價 .......................................... 100 項目環(huán)境效益與評價 .......................................... 100 建設(shè)地區(qū)的生態(tài)自然環(huán)境現(xiàn)狀 .............................. 100 項目建設(shè)過程對環(huán)境的影響與對策 .......................... 101 項目建成后對環(huán)境影響 .................................... 109 第 10 章 項目研究結(jié)論與建議 ................................... 111 結(jié)論 ....................................................... 111 建議 ....................................................... 111 附表 ....................................................... 113 表 1 項目總投資估算表 ........................................... 114 表 2 銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 ................................... 115 表 3 投資使用計劃與資金籌措表 ................................... 116 表 4 利潤表 ..................................................... 117 表 5 現(xiàn)金流量表 ................................................. 118 表 6資金來源與運用表 ............................................ 120 附圖 ....................................................... 121 排湖生態(tài)旅游區(qū)景區(qū)總平面圖 ...................................... 121 排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 1 第 1 章 項目總論 項目概況 項目名稱 排湖 國際生活 度假 區(qū) 開發(fā)建設(shè)項目 項目性質(zhì) 新建項目 規(guī)劃選址 規(guī)劃的 排湖國際生活度假區(qū) 位于 湖北省仙桃市 境的西南部 ， 距市治 18 公里 。排湖 東至九省通衢的經(jīng)濟中心武漢 97 公里（京珠、滬蓉與宜黃高速公路交匯），西抵江漢明珠荊州市 132 公里，北依漢水，南臨東荊河，地理位置適中，水陸交通便暢。 排湖國際生活度假區(qū) 位于仙桃市排湖漁場中部， 東起泵站漁場，西止中南路，排南河、排北河分別為開發(fā)區(qū)南北分界?？傉嫉孛娣e 120xx 畝，院內(nèi)現(xiàn)有居民住戶 208 戶， 居民住宅總建筑面積約 3 萬平方米。 其他部分為大小不等的魚塘。 項目主要經(jīng)濟財務(wù) （ 1） 根據(jù)項目投資估算，本項目投入和效益情況為 （計算期為 15 年） ： 表 11 項目投入的總資金和效益情況表 單位（萬元） 投資總額 275215 自有資金 55000 利潤總額 244204 利稅總額 105745 投資利潤率 % 投資利稅率 % 投資凈利潤率 % 資本金凈利潤率 444% 銀行貸款 9845 借款償還期 1 動態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期 排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 2 （ 2） 主要技術(shù)和經(jīng)濟指標 表 12 項目投入的主要技術(shù)和經(jīng)濟表 技術(shù)指標 用地 面積（ 畝） % 容積率 建筑面積 (平方米 ) 水域及重點生態(tài)保護用地 7, % 生態(tài)體育公園 高爾夫用地 3, % 居住用地 1, % 460, 管理中心 / 設(shè)施用地 % 2, 商業(yè) 會所及 150房六星級酒店及水上 SPA中心 % 31, 商業(yè) 觀光小鎮(zhèn) % 31, 商業(yè) 會所及 300房五星級酒店 % 38, 水岸防護綠地 % 生態(tài)保護用地 % 總計 13, % 564, 經(jīng)濟指標 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 113774萬元 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 55807萬元 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 編制指導(dǎo)思想 本項目可行性研究工作緊緊圍繞 萬鉅 公司與仙桃市人民政府簽訂 的 《排湖開發(fā)框架協(xié)議》 展開。 堅持以 排湖生態(tài) 建設(shè) 為指 導(dǎo)思想， 因地制宜， 以整合排湖現(xiàn)有資源為目標。 堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，以改善人居環(huán)境 、 引導(dǎo) 生態(tài) 旅游 和國際生活 觀念 為目標， 以自然景觀和人文景觀為消費客體，促進 仙桃市 旅游業(yè)和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。 以嚴謹?shù)目茖W(xué)態(tài)度進行市場、定位、規(guī)模、方案研究，全面細致進行財務(wù)、經(jīng)濟、風(fēng)險分析， 研究 仙桃市排湖 國際生活度假區(qū) 開發(fā)建設(shè)項目 的可行性，為政府決策和后期建設(shè)提供科學(xué)的理論依據(jù) 。 排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 3 項目所在地與 開發(fā)單位 簡況 項目所在地仙桃市 簡況 仙桃市位于湖北省中部的江漢平原，國土面積 2538 平方公里， 其中城區(qū)面積 30 平方公 里，總?cè)丝? 萬，其中城區(qū)常住人口 30 萬。 仙桃市地跨東經(jīng)112176。5539。 — 113176。4939。 、北緯 30176。0439。 — 30176。3239。 ，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，具有南北兼優(yōu)的氣候特點。 圖 11 仙桃在湖北省中的位置 地處江漢平原腹地 的 仙桃市 ， 有著優(yōu)越的地理位置： 處于湖北 “金三角 ”（襄樊、宜昌、黃石三市構(gòu)成的三角區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)的中心和 “兩江 ”（長江、漢江）經(jīng)濟開發(fā)帶的交匯點上。 東至省會城市武漢 81 公里，西距開發(fā)熱土三峽 200 公里，北依漢水，南望長江，京珠、滬蓉高速公路橫貫全境，區(qū) 位位置優(yōu)越，水陸交通便暢。 仙桃歷史文化悠久，經(jīng)濟充滿活力，是全國百強縣（市）、湖北首強縣（市）、全國文明城市、全國衛(wèi)生城市、全國綠化先進市。 仙桃市歷史悠久，名勝古跡眾多，雖相當部分毀于兵亂水災(zāi)，但現(xiàn)存者仍不少見，其中省級文物保護單位 3 個，市級文物保護單位 15 個，著名的有：新石器時代遺址、沔陽古城遺址、曹場古墓群、陳友諒故居、排湖、革命紀念地。 排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 4 今日仙桃，更以五張名片聞名海內(nèi)外： ◆ 歷史文化悠久的 “ 中國體操之鄉(xiāng) ” 。仙桃歷史悠久，源遠流長，人杰地靈，鐘靈毓秀。近幾年來，從仙桃這塊土地上，先后培養(yǎng)出了李小雙、 李大雙、楊威、鄭李輝四個奧運冠軍，為祖國奪得四塊奧運金牌。仙桃被國家授予 “ 中國體操之鄉(xiāng) ” 和 “ 世界冠軍搖籃 ” 的光榮稱號，被國家體育總局確定為全國體操訓(xùn)練基地。 ◆ 區(qū)位條件優(yōu)越的 “ 武漢后花園 ” 。仙桃距武漢市中心及武漢天河國際機場、漢口火車站、武漢港均在 1 小時左右的全高速公路車程。 318 國道、宜黃高速公路貫穿全境，京珠、滬蓉高速公路在仙桃附近交匯，區(qū)位交通條件十分優(yōu)越。20xx 年，湖北省政府把仙桃納入武漢城市圈發(fā)展規(guī)劃，仙桃將依托武漢，全面對接，整體融入，借力發(fā)展。 ◆ 充滿體制活力的湖北 “ 溫州 ” 。仙桃 600 多家國 有集體企業(yè)全部實現(xiàn)民有民營。同時積極推進公共社會事業(yè)改革，凡是民營能辦的事情一律交給民營去辦，凡是能夠進入市場運作的一律推向市場，從而確立了民營經(jīng)濟的主體地位。 ◆ 環(huán)境一流的中部投資洼地。仙桃對外客商實行 “ 六字 ” 承諾：安全、賺錢、開心。對內(nèi)強化四種理念：外商無小事，人人是環(huán)境，變通是個寶，誠信打動人。大力建設(shè) “ 平安仙桃 ” 、 “ 誠信仙桃 ” 、 “ 綠色仙桃 ” ，營造最佳的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 ◆ 正在崛起的輕紡名城。仙桃是全國重要的高檔面料生產(chǎn)基地和全國最大的無紡布制品出口基地。 “ 仙桃 ” 牌呢絨面料、 “ 舒蕾 ” 牌洗發(fā)水雙雙榮 獲 “ 中國名牌產(chǎn)品 ” 稱號。輕紡工業(yè)占全市工業(yè)總量的 80%以上，輕結(jié)構(gòu)、外向型的產(chǎn)業(yè)特色基本形成，一座現(xiàn)代化的輕紡工業(yè)城正在崛起。 五張名片邀天下，體操之鄉(xiāng)喜迎賓，桃花源里好創(chuàng)業(yè)。仙桃正以更開明的政策、更開放的形象、更優(yōu)良的環(huán)境，熱忱歡迎海內(nèi)外客商前來投資興業(yè)，大展宏圖，共創(chuàng)幸福生活和美好明天。 開發(fā)單位簡況 本項目由絲寶集團下屬的 仙桃 萬鉅投資有限公司開發(fā)建設(shè)。 絲寶集團是在香港注冊的國際性集團公司，中國總部位于湖北省武漢市，絲排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 5 寶集團于 1989 年進入中國內(nèi)地發(fā)展實業(yè)，迄今已涉足化妝品、洗滌用品、衛(wèi)生用品、藥業(yè)、生物制品、食品、房地產(chǎn) 、旅游 等領(lǐng)域，擁有舒蕾、風(fēng)影、順爽、美濤、潔婷、理舒達等品牌，并在全國投資興建了 11 家合資，獨資企業(yè)，在廣東、 武漢、仙桃 建立了三個現(xiàn)代化生產(chǎn)基地， 擁有覆蓋全國的營銷網(wǎng)絡(luò)。 絲寶集團在仙桃發(fā)展 的 18 年 間 ，不斷加大與仙桃合作力度，合作領(lǐng)域不斷拓寬。 絲寶集團于 1995 年成立了絲寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司自成立以來已先后完成武漢絲寶國際大廈、絲寶工業(yè)園、仙桃絲寶工業(yè)城、天怡大酒店等大型項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 1） 1996 年，絲寶集團提出建設(shè)絲寶工業(yè)園。 絲寶工業(yè)園位于仙桃市高新技術(shù)園 ， 占 地面積 250 畝，現(xiàn)有員工 1200 人。由于環(huán)境好，絲寶集團在仙桃十幾 年發(fā)展，十 幾 年輝煌，投資額由最初的 100多萬元追 加 4億多元，實現(xiàn)了多元化、裂變式發(fā)展。 1999 年以來，絲寶集團實際上交稅收兩年翻了一番，由 5500萬元提高到去年的 億元。工業(yè)園產(chǎn)品已由過去單獨的化妝品發(fā)展到 12 大系列的 120 余種，擁有 “ 絲寶 ” ， “ 麗花絲寶 ” ， “ 舒蕾 ” ， “ 風(fēng)影 ” ， “ 潔婷 ” ，“ 捷泰 ” 等知名品牌，產(chǎn)品暢銷全國各地。園內(nèi)現(xiàn)有絲寶股份有限公司、絲寶藥業(yè)有限公司、絲寶衛(wèi)生用品公司 3 家企業(yè)。 20xx 年起 ，絲寶集團將新增投入 5億元，新征用 地 300 畝，新上 5 個大項目，再造一個 “ 絲寶工業(yè)園 ” 。 （ 2） 20xx 年，絲寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在積累多年項目開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，正式啟動房地產(chǎn)商業(yè)化運作項目，投巨資開發(fā)了全長近 600米的湖北省仙桃市文化步行街。 它位于風(fēng)景秀麗的仙下河畔。占地 60余畝，建筑面積 35000 平方米。集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，是一座大型的購物園， 真可謂“街中之街、城中之城”。 （ 3） 20xx 年，絲寶集團進入酒店業(yè)，在湖北省仙桃市投資建設(shè)天怡大酒店。同年，絲寶集團收購了三星級的仙桃市花源酒店，并成立了天怡酒店管理公司對兩個酒店進行 統(tǒng)一管理。 20xx 年，天怡大酒店順利開業(yè)并榮膺四星級涉外旅游飯店。 （ 4） 20xx 年，絲寶集團在仙桃成立萬鉅投資有限公司， 仙桃萬鉅投資有限公司位于仙桃市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，注冊資金為人民幣伍仟萬圓，經(jīng)營范圍為高科技產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)、旅游開發(fā)投資業(yè)務(wù)、商業(yè)開發(fā)投資業(yè)務(wù)、農(nóng)排湖 國際生活度假區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究 6 業(yè)綜合開發(fā)投資業(yè)務(wù)等。 當年， 仙桃萬鉅投資有限公司與仙桃市人民政府簽訂了《排湖開發(fā)框架協(xié)議》，由仙桃萬鉅投資有限公司投資 3 億元以上，在 10年時間里開發(fā)排湖的排中、特養(yǎng)兩分場共計約 120xx 畝，使其發(fā)展為集生態(tài)旅游、休閑度假等多種產(chǎn)業(yè)的 生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)。 研究依據(jù) （ 1）有關(guān)法律法規(guī) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《中華人民共和國土地管理法》 （ 2） 規(guī)范、規(guī)程及標準 ① 中華人 民共和國國家標準 旅游規(guī)劃通則 （ GB/T18971－ 20xx） ● 環(huán)境空氣質(zhì)量標準 （ GB30951996） ● 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 （ GB30961993） ● 地面水環(huán)境質(zhì)量標準 （ GB3838） ] ● 生活飲用水衛(wèi)生標準 （ GB5749） ● 旅游業(yè)衛(wèi)生標準 （ GB9663） ● 文化娛樂場所衛(wèi)生標準 （ GB9664） ● 游泳場所衛(wèi)生標準 （ GB9667） ● 圖書館、博物館、美術(shù)館、展覽館衛(wèi)生標準 （ GB9669） ● 景觀娛樂用水水質(zhì)標準 （ GB12