【正文】 相對不足。29 / 89 現(xiàn)有商業(yè)供應結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費人口的需要。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應結(jié)構(gòu)39%18%15%10%8% 5%5%餐 飲 業(yè)裝 修 、 建 材日 用 品 零 售 業(yè)生 活 服 務 類汽 修 、 汽 配電 器 銷 售 業(yè)其 他（數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間：2022 年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租”的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元6 元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8 元，有的達 12 元/平方米/天。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在 1300015000 元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價可達 1600018000 元/平方米。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報率 8%12%。一方面是因為臨街商鋪面積不大、30 / 89物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應求的狀況，租金不斷走高。區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢、區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢隨著望京 B 區(qū)公建類物業(yè)的逐步開發(fā)，未來家樂福、沃爾瑪、華堂商場、宜家家居等國際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。據(jù)預測，到 2022 年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供應量將超過 70 萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。 區(qū)域未來商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。在此基礎上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。東南部商業(yè)組團體量最大，不僅包括 12 萬平方米的望京國際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的 25 萬平方米的方恒國際中心及在建的嘉美風尚中心均為集酒店、寫字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。中部商業(yè)組團主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項目組成。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥Γ约皟?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。31 / 89東北四環(huán)商業(yè)組團吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進駐。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，32 / 89由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2022 年初開業(yè)經(jīng)營。因此，未來該商業(yè)組團將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費人群的最為重要的商業(yè)組團之一。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2022 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。 新增及規(guī)劃商業(yè)項目新增及規(guī)劃商業(yè)項目列表項目名稱 所處位置商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價格 備注麗景新貴（家樂福）廣順北大街（麗景新貴商業(yè)）4 萬左右 獨立商業(yè) 待定規(guī)劃中，進駐時間不確定沃爾瑪購物廣場（暫用）廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 萬地上局部 8 層，地下 3 層，B1F7為營業(yè)用房待定沃爾瑪約占 2 萬㎡左右，預計 07年 4 月開業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬左右 獨立商業(yè) 自建 預計 4 月開業(yè)家樂福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購物）4 萬左右 獨立商業(yè) 自建 ——歐尚超市來廣營橋東北角，百安居東側(cè)4 萬左右 獨立商業(yè) 自建 ——方恒國際中心廣順南大街（竹藤大廈對面）公建 25 萬 獨立公建群 待定 ——望京國際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬左右 獨立商業(yè)租金 元不等預計 5 月開業(yè)旺角廣場南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預計 5 月開業(yè)望京購物廣場（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬獨立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個車位，預計 5 月開業(yè)博雅國際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號8000 左右 2 層底商最初 萬，現(xiàn)停售出租擬做商務配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬；二層 萬社區(qū)商業(yè)金隅國際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價 萬 ——博泰國際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商B1F3 售價分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營季景沁園湖光中街西延長線南側(cè) 萬 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬 獨立商業(yè) 待定EMart 易買得購物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬底商裙樓及獨立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國風北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬公建，約 萬商業(yè)獨立商業(yè) 待定 ——嘉美風尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬寫字樓酒店底商裙樓整售報價 萬元/㎡左右租售狀況待定，預計 2022 年開業(yè)東湖灣 來廣營利澤西園約 7 萬左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨立商業(yè)樓底商、獨立商業(yè) 待定預計 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬左右 底商、獨立商業(yè)售 萬元/㎡，租 元左右獨棟綜合樓整售，底商散售上表所列項目大致可以分為幾類：一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。這類商業(yè)的特點是：? 均為獨立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達 12 萬平方米；? 項目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；? 項目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；? 項目多集中在 2022 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2022 年。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。這類商業(yè)的特點是：? 商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過 萬平方米；? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12 層底商形式；? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價格多集35 / 89中在 萬之間，銷售情況良好，但租賃情況不一。最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等項目，這類商業(yè)特點如下：? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小，48 萬不等；? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；? 入市時間多集中在 2022 年前后。 區(qū)域未來商業(yè)整體放量序號 項目名稱 商業(yè)體量（㎡） 業(yè)態(tài)定位眾運大廈 4000 餐飲、美容美體葉青大廈 2022 銀行、藥店等愛暮大廈 400 展示廳佳境天城 5000 餐飲、電訊等中辰大廈 2022 商務配套利澤西園 800 社區(qū)配套雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套望馨園 5000 社區(qū)配套望京明苑 3780 餐飲星源國際 3500 社區(qū)配套望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑夏都盈座 2200 社區(qū)配套都市心海岸 3200 社區(qū)配套望京花園東區(qū) 20220 社區(qū)配套望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套望京西園 2 區(qū) 2022 社區(qū)配套現(xiàn)有商業(yè)設施及商業(yè)配套望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套36 / 89望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓南湖中園 2 區(qū) 12022 京客隆超市南湖東園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置）圣馨大地 3000 休閑、配套望興家園 300 社區(qū)配套湖畔雅居 8000 社區(qū)配套花家地小區(qū)